Com reconvertir un local en un habitatge de manera legal i quant costa

La pujada dels preus de l'habitatge impulsa l'interès per reconvertir locals en pisos. The Simple Rent, la xarxa d'agents immobiliaris independents, afirma que en els darrers dos anys el nombre de locals buits a les ciutats espanyoles ha crescut fins a un 22 %, coincidint amb la pandèmia, i que la demanda per transformar aquests immobles en noves llars està agafant velocitat.

Segons les dades, un de cada cinc locals desocupats s'ha reconvertit en habitatge des del 2020, un fenomen que està creixent com a conseqüència que els propietaris busquen solucions per aconseguir una rendibilitat estable a través del lloguer.

En països com els EUA, el Regne Unit o els Països Baixos, les mateixes administracions públiques s'estan implicant a afavorir la reconversió en habitatges de grans edificis d'oficines, sobretot aquells que "no tenen interès a nivell arquitectònic o sostenible però poden tenir una nova vida amb una adequada planificació i recuperació", recalca The Simple Rent.

Requisits legals per transformar un local en habitatge

El procés exigeix complir uns requisits i sol·licitar unes llicències perquè tingui totes les garanties urbanístiques. Aquests són els requisits legals que cal complir per canviar l'ús d'un local i destinar-lo a habitatge, segons la franquícia immobiliària:

• L’immoble ha d´estar construït sobre sòl urbà. És possible comprovar aquesta dada acudint al pla urbanístic del municipi on es trobi el local.
• Que no estigui esgotada la densitat residual de la unitat d’actuació. És a dir, no es pot superar la limitació d’habitatges per hectàrees que estableix cada ajuntament.
• La reconversió del local en habitatge ha de complir amb el Codi tècnic de l'edificació (CTE) en aspectes com ara ascensors, accessos, portes, subministraments, etc.
• És necessària l'aprovació de la comunitat de veïns. Per això, es poden consultar els estatuts de la comunitat.
• S'ha de complir la normativa de la comunitat autònoma sobre les dimensions mínimes d'un habitatge. El més habitual és que aquest requisit estigui en un mínim d'entre 25 i 35 m2, depenent de la regió.
• Conèixer i fer el pagament de taxes i impostos que estableix cada municipi per la llicència d’obra.
• Dur a terme el canvi cadastral que estableix la reconversió de local en habitatge.
• Gestionar la llicència d’ocupació.

El preu aproximat

Segons explica The Simple Rent, calcular el preu mitjà de la conversió d'un local a un habitatge és complicat, “ja que depèn de molts factors externs, així com també del tipus de local i obra que necessiti. No obstant això, una estimació aproximada del cost d'una reforma integral per a aquests fins pot oscil·lar entre 20.000 i 30.000 euros”.

A més, cal tenir en compte que el cost dels tràmits és de 2.500 euros, mentre que els projectes tècnics d'arquitectes i taxes administratives poden ser d'aproximadament 3.000 euros.

On es reconverteixen més locals i a què es destinen

La franquícia immobiliària explica que on més reconversions de locals en habitatges s'estan produint és a les grans ciutats, amb Madrid i Barcelona al capdavant, seguides de València, Màlaga o Sevilla.

D'altra banda, un dels usos més habituals és el d’habitatge particular. No obstant això, cada cop és més freqüent destinar-ho també al lloguer de vacances. Són espais ubicats amb sortida directa a carrer i, a més, compleixen algunes de les últimes normes imposades per a aquest fi.

D'altra banda, recorda The Simple Rent, “a Espanya hi ha una altra tendència que s'està imposant a petita escala i entre propietaris particulars de petites oficines. Es tracta de locals situats en zones urbanes estratègiques que originalment es van construir com a habitatges. Els seus propietaris van optar per donar-los un ús professional convertint-los en oficines, consultes mèdiques, despatxos o espais per a altres activitats”.