L'obra nova a Barcelona es prepara per a una etapa convulsa. La reducció de l'oferta d'habitatge, que abans ja era limitada, a causa de l'escassetat de sòl i uns costos de construcció elevats, el retard en el subministrament de materials, la demora en la concessió de visats d'obra nova, una inflació desmesurada i uns tipus d'interès a l'alça posen en una situació complicada tant promotors com possibles compradors, segons Forcadell. Els requisits cada cop més restrictius per accedir al crèdit van excloent a poc a poc demandants d’habitatge.
"El context socioeconòmic actual, que afecta tant a nivell local com internacional, limita la capacitat d’estalvi i la solvència de les famílies", manifesta Christian Gracia, director del departament d’Inversió, Sòl i Obra Nova de Forcadell. Si es produeix una nova recessió la segona meitat de l'any, és possible que la demanda acabi optant pel lloguer, que en períodes de contracció es reivindica amb força. Si bé no s'entreveu un canvi de cicle al mercat d'obra nova, el més probable és que davant de circumstàncies tan complexes es produeixin certs ajustos que regularan el mercat per adaptar-se al nou escenari”.
Segons dades del Col·legi d'Arquitectes de Catalunya (COAC) referents al primer semestre del 2022, a Catalunya s'han visat 2.378.435 m2, un 17,9 % més que durant el mateix període de l'any anterior. En canvi, focalitzant a la ciutat de Barcelona, les xifres indiquen una reculada del 22,67 %. Tal com aclareix el COAC, aquestes xifres responen a la reactivació de projectes durant el 2021 que eren del 2020 i que s'havien quedat estancats per la pandèmia. Com que es tracta de projectes de gran envergadura previstos a la ciutat de Barcelona, la comparativa semestral ofereix un resultat en negatiu precisament per aquest motiu.
L'informe de mercat de Forcadell determina que en el segment específic de l'obra nova, les xifres han resultat positives el primer semestre de 2022 al conjunt del territori català: han registrat un increment del 26,3 % interanual respecte al primer semestre de 2021 i un 4,9 % més en comparació amb el 2019, abans de la pandèmia.
Pel que fa als visats de rehabilitació, les xifres indiquen un descens del 4,16 % el primer semestre 2022, xifra que equival al 23% del total. La situació del mercat a Barcelona, no només a nivell econòmic sinó també en l'aspecte social i de respecte al medi ambient, reclama per si sola la necessitat que es promogui amb més fermesa la rehabilitació d'edificis per tal d'atendre les necessitats del planeta quant a eficiència energètica i contribuir a la reducció de l'impacte del canvi climàtic.
Preus amb tendència a l'alça i una oferta que es redueix
L'evolució del preu del m2 d'obra nova a Barcelona ha registrat el primer semestre del 2022 un increment mitjà del 0,9 %, amb 5.810 euros/m2. L’oferta, que s'ha continuat reduint, i una demanda que s'ha mantingut elevada han pressionat els preus, que han evolucionat de manera desigual. A l'anàlisi per districtes a Barcelona ciutat, destaca l'Eixample (6,3 %) amb 8.000 euros/m2 de mitjana, on s'ha concentrat un important volum de promocions en rehabilitació integral. A Sant Martí, amb 5.565 euros/m2 (4,3 % de variació setmanal) l'oferta ha baixat un 32 %, si bé les superfícies s'han mantingut. A Sant Gervasi, l’increment també ha registrat un 4,2 %, amb 8.715 euros/m2, en aquest cas per la incorporació d’una nova promoció situada a la Via Augusta. A la resta de districtes els increments no han superat l'1,4 %, mentre que en altres parts de la ciutat hi ha hagut decreixements, com a Ciutat Vella (-7 %), Sants-Montjuïc (-3,8 %) i Les Corts (- 2 %), on l'oferta en general ha augmentat.
Per municipis, destaca l' evolució del preu a Sitges, al Garraf, que ha registrat la pujada més notable del semestre (36,5 %) i ha arribat als 5.100 euros/m2. Sant Cugat amb 5.575 euros/m2 (26,7 %) i Badalona amb 3.925 euros/m2 (11,3 %) també han vist incrementat el preu del m2 de manera evident. Els altres municipis analitzats per Forcadell mostren oscil·lacions més lleus, no superiors al 5 % i fins i tot en negatiu, com seria el cas de Terrassa. Tot i que les promocions que ja estaven en comercialització en aquest municipi del Vallès han incrementat en general un 4 %, el preu mitjà s'ha vist condicionat per l'entrada de nous projectes amb preus més competitius i s’ha atès el -5,2 % intersemestral.
El desenvolupament de l'economia de la segona meitat de l'any serà clau per determinar si el primer semestre del 2023 es podrà reprendre la tendència positiva amb què el sector va tancar l'exercici 2021. “Promotors i empreses del sector uneixen esforços per esquivar el combinat de dificultats -normatives, financeres i de subministraments- que no permeten assolir el volum d'oferta que la demanda requereix actualment”, conclou Christian Gracia.