El residencial entrarà en recessió si els tipus segueixen a l'alça el 2023, segons Forcadell

L’immobiliari es prepara per a una etapa tumultuosa. Forcadell i la Universitat de Barcelona (UB) han presentat les conclusions principals de l'Informe del Mercat Immobiliari, Actualitat i Perspectives 2022, que es divideix en dues parts: mercat residencial i comercial. La principal conclusió és que el residencial entrarà en recessió si els tipus es mantenen alcistes el 2023, i també que el 2022 s’acabarà el gran boom immobiliari iniciat el segon trimestre del 2021.

Aquest 2022, el preu de l'habitatge augmentarà aproximadament un 8 % i les transaccions s’inflaran un 13 %. A més, el mercat de l'habitatge de segona mà arribarà al seu rècord històric d'habitatges venuts (680.000), una xifra fins i tot superior a la de qualsevol dels anys en què es va generar la bombolla immobiliària de la primera dècada d'aquest segle.

L'informe també assegura que el nombre de transaccions d’habitatge nou arribarà a les 80.000 unitats. La principal restricció de les vendes és l'escassa oferta. La demanda ha superat clarament la disponibilitat existent i ha permès als promotors vendre més del 95 % dels pisos acabats.

La construcció d’HPO de lloguer serà molt escassa, malgrat les reiterades promeses dels diferents partits polítics. L'any actual, s'iniciaran únicament 4.500 habitatges de les característiques anteriors, un 4,3 % del total.

El 2023, el mercat caurà en recessió. Si el tipus d’interès del BCE arriba o supera el 3 %, les vendes disminuiran al voltant del 15 %, i el preu caurà un 5 %. El mercat més afectat serà el d’habitatge de segona mà, i la demanda més perjudicada serà la dels joves.

El proper any, els bancs reduiran la concessió de crèdits. En primer lloc, per una disminució de la demanda. En segon lloc, per un criteri més restrictiu d'atorgament. En aquest període, les entitats financeres tindran com a prioritat principal evitar un gran augment de la morositat.

La millor evolució de les transaccions es produirà a les grans ciutats. La principal clau raurà en la composició relativa de la demanda històrica, ja que en relació amb la seva perifèria i les petites ciutats, la d'inversió és més gran i la de primer accés a la propietat és menor. Els bancs tindran més disponibilitat per finançar els immobles situats als municipis grans que als petits.

Pel que fa al negoci de lloguer, el 2022 aquest sector s’ha caracteritzat per un elevat excés de demanda. Aquest excés existeix a la major part d’Espanya, però és especialment important a les principals ciutats perquè hi ha més població itinerant i millors oportunitats laborals. La principal conseqüència serà un augment del preu del voltant del 7 %.

El 2023, la demanda de lloguer disminuirà a causa d'una incertesa econòmica més gran i una menor creació d'ocupació. La seva reducció ha d'eliminar l'excés de l'any anterior i conduir a un estancament de l'import de l'arrendament.

L'any que ve s'independitzaran menys joves de la família que el 2022 a causa d'una evolució pitjor de l'economia. La precarietat més gran de la demanda existent provocarà un auge de la demanda d'habitacions.

A les grans ciutats, els colivings seguiran tenint excés de demanda, especialment si estan ubicats en una localització cèntrica i destinats principalment a estrangers.

El principal problema del mercat espanyol de l'arrendament és una oferta escassa. Per tant, atès que les administracions no volen fer més HPO de lloguer (únicament 4.500 habitatges el 2022), la solució consisteix a incentivar fiscalment els propietaris privats perquè augmentin la disponibilitat d'habitatge a un preu més assequible. Per tenir èxit, els incentius fiscals han de ser molts més generosos que els establerts al projecte de la llei d'habitatge.