8 ‘martingales’ per saltar-se la LAU: de transferències reversibles a llogaters de ‘morro fi’

Després de dos anys turbulents amb una pandèmia pel mig, una Europa en guerra i una crisi econòmica assetjant i amenaçant l'ordre mundial, els llogaters més murris han tingut barra lliure per intentar colar més d'un parany als seus arrendadors. Agencia Negociadora del Alquiler i Círculo Legal Barcelona expliquen a idealista/news quines són les principals “martingales” dels llogaters de pisos de lloguer a tot Espanya: des de transferències reversibles a llogaters de 'morro fi' fins a amics de les coses alienes. Aquestes són les vuit dreceres principals dels arrendataris per saltar-se la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU).

Reversió de transferències bancàries

“Jo no sabia que això era possible, i des de la pandèmia ho hem vist repetides vegades. El llogater envia a la immobiliària el justificant de pagament de la fiança del primer mes i dels honoraris de l’agent. La immobiliària, com que veu que ja està realitzada, efectua la firma i lliura les claus del pis. Llavors, automàticament el llogater reverteix la transferència”, explica Arantxa Goenaga, advocada i sòcia de Círculo Legal Barcelona. La finalitat d'aquesta pràctica és no pagar des de l'inici del contracte, “i convertir-se en un ocupa des que se signa el contracte, ja que tampoc paga el lloguer”.

Utilitzar el mes de fiança com a mes de lloguer

L'article 36 de la LAU regula tot el que té a veure amb la fiança, però en cap cas autoritza el llogater a substituir-la per un mes de lloguer. Aquest és un ús il·legal i molt estès entre molts llogaters, que davant el temor que el propietari no li torni la fiança, substitueixen el pagament de l'últim mes per l'import de la fiança. En concret sobre aquest tema, la LAU exposa a l'article 36.4, que aquest saldo es restituirà al llogater quan finalitzi l'arrendament: el saldo de la fiança en metàl·lic que s’hagi de restituir a l'arrendatari al final de l'arrendament meritarà l'interès legal quan hagi transcorregut un mes des del lliurament de les claus pel mateix sense que s'hagi fet efectiva aquesta restitució. "Això està prohibit, i deixa desprotegit l'arrendador", explica José Ramón Zurdo Oriola, director general d’Agencia Negociadora del Alquiler.

El llogater marxa abans que finalitzi el contracte

Una altra de les creences, molt esteses entre els arrendataris, és que sempre poden marxar de l'habitatge quan vulguin i que no estan subjectes a cap penalització. Quan això passa i se'ls aplica una penalització econòmica, la consideren totalment injusta. Aquest supòsit només és veritat si al contracte d'arrendament no hi figura de manera explícita la penalització quan l'arrendatari desisteix anticipadament del compliment del contracte. En canvi, si aquesta penalització figura al contracte i el llogater abandona l'habitatge abans de l'any, tindrà una penalització màxima equivalent a una mensualitat de renda per cada any del contracte que quedi per complir. Per als períodes de temps inferiors a l'any, la part proporcional de la indemnització, asseguren els experts.

Llogaters 'exquisits'

El tema de les reparacions poden donar molts maldecaps, tant al propietari com al llogater, ja que no sempre ho ha de cobrir tot l'arrendador. “Cada vegada és més comú que els llogaters demanin carències del lloguer per fer petites obres als pisos. El problema és quan s'exerceix aquest dret a carència que s'ha pactat entre propietari i llogater i aquestes obres no s’acaben efectuant, sinó que moltes vegades es torna el pis en pitjors condicions”, diu Goenaga. “En altres casos es fa servir l'excusa d'una reparació que cal fer per deixar de pagar el lloguer. Ens hem trobat casos d'humitats que s'han creat per no ventilar… i això no és culpa del pis ni del propietari”.

Falsificació de documentació

En un moment en què els processos de selecció són cada vegada més exigents, els llogaters et donen documentació (com nòmines o contractes de feina) falsejats. "Ja no pots ni fiar-te de la documentació que sembla real, fet que obliga l'agent immobiliari a revisar si totes les dades són certes", explica Zurdo, d’Agencia Negociadora del Alquiler.

“M'ho emporto tot”

Segons els experts consultats per idealista/news, també és freqüent trobar llogaters que s’emporten coses de més en el moment de mudar-se després de la finalització del contracte. “Hem vist com han deixat una casa sense parquet”, expliquen des de Círculo Legal Barcelona. “Hem vist que s'han endut vàters, equips d'aire condicionat, plaques de vitroceràmica, fins i tot manetes dels radiadors…”

Incloure una altra persona a la vivenda

És una pràctica estesa en molts arrendaments d'habitatge que els llogaters incloguin una o diverses persones, majors d'edat, per residir de manera habitual a l'habitatge sense comunicar-ho a l'arrendador i, per tant, sense la inclusió obligatòria al contracte de lloguer. Aquesta pràctica pot generar molts problemes per a l'arrendador, ja que la persona, major d'edat, que resideix ara a l'habitatge i que no figura al contracte de lloguer està exempta de totes les obligacions contractuals: el pagament del lloguer, el compliment de la durada del contracte, les reparacions, etc… “També solen dur a terme aquesta pràctica per presentar diferents nòmines i poder accedir a aquest lloguer a ulls de la immobiliària”, explica Goenaga, de Círculo Legal Barcelona.

Subarrendar els habitatges o alguna habitació

També és una pràctica habitual que utilitzen molts llogaters per repartir-se el cost del lloguer i que no els surti tan car. És una pràctica que mentre es continuï pagant la renda no és fàcil de descobrir, perquè el propietari durant la vida de l'arrendament no té accés a l'habitatge. El subarrendament total de l'habitatge està prohibit expressament per la llei, i quan es lloguen habitacions cal tenir el consentiment escrit dels arrendadors. Quan es pot provar, aquesta pràctica és un motiu clar de resolució contractual. “El problema és quan es frega la il·legalitat. Nosaltres vam assistir al cas d’un pis on es van presentar nòmines falses i va desembocar en un entramat de subarrendaments d'habitacions els tres primers mesos de contracte. A més, no es pagava el lloguer, i per això el problema era doble… va haver-hi d'intervenir fins i tot la policia”, afegeix Goenaga, de Círculo Legal Barcelona.