Una sentència pionera a favor de l'arrendatari i en contra de la llibertat de pactes

El Jutjat de primera instància número 31 de Barcelona, mitjançant una sentència dictada durant la primera quinzena de gener d'aquest nou any, ha declarat la nul·litat de nou clàusules integrants d'un contracte d'arrendament formalitzat entre una societat del grup Azora i un particular.

Entre aquestes clàusules afectades n’hi ha una relativa a l'augment de la renda contractual en 207 euros al mes en arribar un cert termini. El que les parts van acordar va ser que, durant un cert termini, la renda fixada en 897 euros al mes fos bonificada durant un període de 36 mesos, de manera que l'arrendatària pagués la quantitat de 690 euros mensuals. Transcorregut aquest termini de 36 mesos, la renda tornaria a estar fixada en els 897 euros inicials més les variacions experimentades a l'IPC com a mode d'actualització (actualització permesa segons la LAU).

Això, segons la magistrada Sra. Judit Peries, és motiu per justificar el caràcter abusiu de la clàusula perquè de fet justifica que “es tracta d'una maquinació per esquivar aquestes prohibicions legals i emparar contractualment l'arrendador perquè pugui incrementar la renda després de tres anys, quan altrament seria contrari a la llei”.

Des del meu punt de vista, això no té cap sentit, ja que el que regula el contracte és un període de bonificació atorgat a favor de l'arrendatària, és a dir, és un avantatge i una reducció en la renda temporal (probablement sol·licitada per l'arrendatària) que l' arrendador decideix concedir a l'arrendatària. Transcorregut aquest termini, la renda tornaria al seu import inicial, quantitat que va ser inicialment acceptada per l'arrendatària, per la qual cosa al meu entendre està més que justificat que, finalitzat el període de bonificació, la renda tornés a ser la que era (més les actualitzacions a què pot estar sotmès el contracte, d'acord amb el que preveu la LAU).

És tremendament rellevant per al nostre panorama jurídic el dictamen d'aquesta sentència, ja que encara que coneixem els efectes de la nul·litat de clàusules contractuals en acords privats, com va passar amb les ja famoses “clàusules sòl” de les hipoteques o amb algunes clàusules incloses en certes condicions generals, el que és nou d'aquesta sentència és que es tracti d’un contracte d'arrendament d'habitatge.

La veritat és que els contractes d'arrendament es regeixen pel principi general que governa els contractes del nostre ordenament jurídic, que no és altre que la llibertat de pactes i l'autonomia de les parts a l'hora d'establir aquests pactes. El fet que ara tinguem una sentència i, per tant, jurisprudència que limiti aquesta llibertat és, si més no, cridaner i interessant, i fa necessari que n’analitzem les implicacions.

Sembla que un dels fonaments o motius al·legats per la part demandant i arrendatària és que el contracte contenia clàusules generals que no van ser negociades (i que no eren pràcticament conegudes per l'arrendatària), ja que la societat arrendadora les va configurar com un condicionat general sobre el qual l’arrendatària no podia efectuar cap tipus de negociació.

És important aquí recordar les ja esmentades clàusules sòl i, en general, tota la jurisprudència sobre el caràcter abusiu de certes condicions incloses als normalment eterns condicionats generals de contractes marc que no són objecte de negociació, com poden ser els contractes de certs serveis, com els de telefonia, les pòlisses d'assegurances o el que passava amb els contractes de préstec hipotecari.

El que em crida personalment l'atenció d'aquest assumpte és el tractament o la consideració de “contracte amb condicions generals” que s’atorga al contracte d'arrendament en qüestió, ja que per definició els contractes d'arrendament d'habitatge no haurien de ser en cap cas una cosa que la part arrendatària no pogués conèixer o entendre. Tot i això, és el que la demandant ha al·legat, entre altres motius, i que sembla que ha estat escoltat i acceptat malgrat la negativa per part d'Azora en al·legar que l'arrendatària havia estat degudament informada.

Al marge de l'anàlisi del caràcter abusiu de les clàusules, que és una matèria complexa que sens dubte cal estudiar i valorar degudament, és cert que el que no arribo a entendre, segons la informació disponible, és com un arrendatari formalitza un contracte d'arrendament que inclou certes clàusules que posteriorment al·lega no conèixer o no haver estat degudament informada i, malgrat això, es procedeix a la signatura.

Al meu parer, els ulls d'un arrendatari a l'hora de signar un contracte se centren necessàriament en dos conceptes: durada i renda, que donen resposta a dues preguntes molt bàsiques, que són: quant de temps serà meva aquesta casa? I, d’altra banda, quant em costarà? Tot i això, en aquest cas sembla que la magistrada ha acceptat i valorat el desconeixement de l'arrendatària en aquestes matèries.

És innegable el problema a què s'enfronta aquest país pel que fa al mercat d'habitatge, ja sigui en propietat o en règim de lloguer, i tampoc no podem perdre de vista el dret fonamental a l'habitatge, que en molts casos no s'està garantint degudament. Espanya és un país amb un mercat d'habitatge social massa escàs i això està afavorint que gent amb menys recursos no tingui accés a un habitatge digne. Això és una realitat. Crear un mercat coherent amb els mitjans que tenen els ciutadans crec que és un pas important, necessari i urgent.

De totes maneres, considero que un intervencionisme excessiu a l'esfera privada i particular de la negociació dels contractes no és la solució als nostres problemes, sinó que s'hauria de tractar de crear oportunitats per a tothom: per als arrendataris, garantint per descomptat un habitatge digne accessible d'acord amb els recursos disponibles, però també per als arrendadors. No voldria perdre de vista que la inversió és necessària, i generar un mercat d'arrendament poc atractiu per a la part arrendadora (i promotora en molts casos), on la regulació estatal i autonòmica no és consistent o on es poden crear fortes ingerències a la llibertat de pactes, tampoc no em sembla una solució viable.

A la data en què escric aquestes línies, la sentència en qüestió encara no és ferma, per la qual cosa Azora encara podria plantejar el corresponent recurs davant l'Audiència Provincial de Barcelona.

Natalia Tova és advocada i membre de l'equip especialitzat en Real Estate d'EY Advocats. És experta en dret immobiliari, especialment, en operacions de compravenda, arrendaments urbans i en l'àmbit dels contractes de construcció.