El govern espanyol va aprovar el límit del 2 % a l'actualització de les rendes de les renovacions de contractes d'habitatges de lloguer el març del 2022 i la mesura estarà vigent almenys fins a finals d'any.
Tot i això, hi ha alguns tipus d'arrendaments d'habitatges que estan exempts d'aquesta mesura, cosa que significa que les rendes es poden actualitzar d'acord amb l'IPC.
Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ha elaborat una guia on repassa aquests sis supòsits i que va dirigida tant a propietaris com a llogaters. Entre les situacions hi ha els lloguers de temporada o els lloguers d'habitacions.
Els tipus de lloguers exempts del límit del 2 %
Aquests són els sis supòsits que recull la guia de l'Agencia Negociadora del Alquiler:
- Lloguer de temporada. Encara que es regeixen per la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), estan exempts del límit del 2 % perquè se'ls considera arrendaments per a ús diferent d'habitatge.
- Lloguer d'habitatges sumptuaris. Són arrendaments de pisos o habitatges unifamiliars (adossats, apariats o independents) la superfície construïda dels quals excedeix els 300 m2 o la renda en còmput anual excedeix 5,5 vegades el Salari Mínim Interprofessional (SMI). En aquests arrendaments, encara que es regeixen per la LAU, es permet que imperin, en aquesta matèria, els seus propis pactes.
- Lloguer d'habitatges a llogaters que siguin persones jurídiques. Per regla general, llevat de les excepcions, aquests arrendaments es consideren a arrendaments per a ús diferent d'habitatge i, per tant, no subjectes a les limitacions del límit del 2 %.
- Lloguer d'habitacions. Estan exempts dels límits del 2 % perquè no es regeixen per la LAU, sinó pel Codi civil.
- Lloguer d'habitatges turístics. N’estan exempts perquè no es regeixen per la LAU, sinó per les normes sectorials dictades per les comunitats autònomes i pel Codi civil.
- Lloguers renovats per tàcita reconducció. Aquests arrendaments al principi estaven subjectes a la LAU, “però en entrar en període de tàcita reconducció i renovar-se, passen a regir-se pel Codi civil. Aquestes renovacions es produeixen quan els arrendaments han finalitzat perquè han esgotat totes les seves pròrrogues (les obligatòries i les voluntàries), i els arrendataris romanen durant 15 dies més a l’habitatge arrendat, amb el consentiment i l'aquiescència dels arrendadors", explica l’empresa.
Els fonaments jurídics de la tàcita reconducció
José Ramón Zurdo, advocat especialitzat en arrendaments i director general d'Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), afirma que la fonamentació jurídica de l'exclusió de l'aplicació del límit del 2 % per a aquest tipus d'arrendaments es basa en tres arguments.
Un d'ells és la pròpia redacció en modificar l'article 46 del reial decret llei 6/2022 de 29 de març, que estableix que la mesura de limitar l'actualització de les rendes amb l'IGC i el límit del 2 % “només és aplicable als arrendaments d'habitatges subjectes a la LAU del 94 la renda dels quals s’hagi d’actualitzar quan es compleixi la corresponent anualitat de vigència de l'arrendament".
Per tant, assegura Zurdo, "la limitació es refereix a les revisions interanuals de rendes, però no al moment en què el contracte finalitza, perquè aquest ja no és vigent i deixa d'estar regulat per la LAU, que és justament el moment en què entra en joc la tàcita reconducció subjecta al Codi civil".
A més, explica el director general d'ANA, "un contracte d'arrendament renovat per reconducció tàcita es regeix per les normes del Codi civil (excepte la durada), i el límit a l'actualització de rendes previst al reial decret llei 6/2022 de 29 de març només s'aplica als arrendaments d'habitatge habitual subjectes a la LAU, tret d'una excepció”.
I aquesta excepció s’extreu d’una modificació que ha dut a terme el govern central a través de l’aprovació del RDL 1/2023 del 10 de gener de mesures urgents en matèria d’incentius per a la contractació laboral i millora de la protecció social de les persones artistes. En aquest RDL, "ha inclòs una modificació de l'article 71 als arrendaments renovats a través de la figura de la tàcita reconducció que regula de manera expressa aquests arrendaments malgrat estar regulats pel Codi civil". Aquesta modificació admet, en relació amb l'aplicació de la pròrroga extraordinària, que s'incloguin dins dels arrendaments subjectes a la LAU. A més, regula que a l'arrendament que s'aculli a aquesta mesura durant el període de pròrroga extraordinària no se li podrà apujar la renda més d'un 2 %”.
Així, Zurdo insisteix que "el govern ha tingut la possibilitat d'incloure en aquesta reforma que aquest límit del 2 % també s'apliqués quan els arrendaments entrin en període tàcita reconducció, i no fer-ho, quan ho podria haver fet, permet interpretar que els arrendaments que entrin en tàcita reconducció s'han quedat fora del límit del 2 %, i se'ls ha aplicat el procediment d'actualització de rendes previst al contracte inicial perquè queden subjectes al Codi civil, sense cap excepció com la comentada”.