Com pots saber si un habitatge es ven a un preu just

Comprar o vendre un habitatge és un dels moments més importants de la vida, ja que comporta una gran inversió i s'hi bolquen moltes il·lusions. Això no obstant, també implica un gran estrès. Perquè tot surti bé i fer una operació d'èxit, cal preparar-se prèviament. A quin preu s'ha de vendre la casa? Està per sobre del valor de mercat? És un preu just?

Com se sap el preu d'un habitatge

El preu de venda d'un pis està influenciat per diversos factors -per dir-ho d'alguna manera- interns, que afecten el propi habitatge. Per exemple, la ubicació, les característiques, les instal·lacions, la superfície i l'estat de l'immoble, però també depèn de factors externs, com les operacions immobiliàries prèvies a la zona, el preu mitjà del m2 al barri, etc.

Per respondre a la pregunta de si el pis que compraràs o vendràs té un preu adequat o, per contra, és massa elevat o baix, el més recomanable és comparar la propietat amb altres similars que estiguin en venda a la zona. Cal comparar la casa amb altres de característiques semblants, per exemple, fixant-se als m2 o en la tipologia. Aquesta anàlisi prèvia és determinant per saber si el preu d'una casa és l'adequat.

Si no saps si compres barat o car, també pots demanar ajuda a una agència immobiliària perquè t'ajudi en l'operació o fer una anàlisi comparativa del pis en qüestió amb altres de similars. Per exemple, pots utilitzar idealista per filtrar propietats a prop de l'habitatge i comparar característiques o analitzar l’interval de preus.

Comportament del mercat

Un altre mètode útil per determinar si el preu d'una propietat és adequat és saber el preu mitjà de les cases a la venda a Espanya i a les diferents comunitats autònomes. A més, convé saber com es comporta el mercat, si el preu de l'habitatge està a l'alça o a la baixa, etc.

idealista elabora mensualment l'informe “Evolució del Preu de l'Habitatge en Venda a Espanya”, on es recopilen els preus mitjans de les propietats a les diferents comunitats, províncies, ciutats i districtes del país.

Segons l'últim informe, el preu mitjà del m2 a Espanya el gener del 2023 es va situar en 1.922 euros, un 5,4 % per sobre del mateix mes del 2022.

Taxació

Una de les millors maneres de conèixer el preu just de venda d'un pis és mitjançant una taxació. La taxació la duu a terme un tècnic qualificat, que examina el pis presencialment. Si et preguntes què es valora a l'hora de taxar un pis, cal destacar que per determinar-ne el preu es tenen en compte factors com la ubicació, la distribució, les vies d'accés, els serveis públics i l'estat de conservació. Altres aspectes importants per valorar són la superfície construïda i útil o les instal·lacions (piscina, ascensor, etc.).

PER habitatge 2023

Per saber si una casa o un pis és car o barat, un altre mètode que s'utilitza és el PER (Price Earnings Ratio). El PER el solen utilitzar els inversors per saber si una empresa té una valoració a un preu atractiu. Si el resultat del càlcul és inferior a 15, es considera atractiu, mentre que si és superior a 20, es considera elevat.

Pel que fa a l'habitatge, el càlcul del PER s'utilitza per valorar el preu de venda de la propietat i saber la rendibilitat que se'n podria treure en cas de llogar-la. Per això es divideix el preu de venda entre el lloguer anual. Per exemple, si un pis es ven per 200.000 euros i es pot llogar per 1.500 euros al mes (18.000 euros anuals), el PER donaria un resultat d'11,1. És a dir, es trigaria a recuperar la inversió una mica més de 11 anys.

Freepik

Eines per saber el preu d'un habitatge

Tenir en compte el valor cadastral i el valor de mercat és clau per saber el preu estimat d’un habitatge. Normalment, cal intentar vendre per sobre del valor cadastral, ja que aquest només té en compte valors objectius, per la qual cosa el valor del pis al mercat serà superior (el recomanable és que el valor cadastral sigui el 50 % del de mercat).

El valor de mercat pren com a referència factors temporals com ara la demanda, la zona o la situació econòmica. Per vendre una casa amb més rendibilitat, sempre cal fixar-se en aquest darrer.

Què passa si compro un pis per sota del valor?

Comprar un pis per sota del preu del seu valor cadastral i de mercat pot repercutir negativament en el comprador i el propietari en assumptes com el pagament de l’Impost de Transmissions Patrimonials (ITP). En pagar menys del valor real, Hisenda podrà reclamar la part de la taxa corresponent i amb recàrrec en cas de produir-se retards.

Quant pujarà l'habitatge el 2023?

Segons afirmen diversos experts del sector immobiliari, el 2023 i el 2024 són anys en què l'habitatge pot començar a baixar i arribar a descensos de fins al 10 % en alguns mercats. No obstant això, aquesta situació no serà uniforme i hi ha zones que no s'han de veure afectades.