El govern pacta canvis a la llei d'habitatge: topall a tots els lloguers, més grans propietaris i adeu a l'IPC

El govern de coalició ha tancat un acord amb ERC i Bildu per desencallar la llei d'habitatge amb canvis substancials davant de la normativa que va sortir del Consell de Ministres. La nova llei redueix les condicions que cal complir perquè una comunitat autònoma o ajuntament declari zones de mercat tens de lloguer. L'IPC deixarà de ser l'índex de referència als contractes de lloguer i rebaixa a cinc habitatges ja sigui persona física o jurídica la definició de gran propietari a zones tensionades. Aquest any seguirà el límit del 2 % en la renovació de contractes, pujarà al 3 % el 2024, i es crearà un nou índex de lloguer que mai no serà superior a l'IPC a partir del 2025.

L'acord l’han presentat els portaveus d'EH Bildu (Oskar Matute) i ERC (Pilar Vallugera), que han emfatitzat els canvis que han aconseguit pactar amb el govern del PSOE i Podemos.

Què ha canviat a la llei d'habitatge?

Fi de l'IPC: nou límit en la renovació de contractes del lloguer vigents

D'una banda, es manté el límit a la pujada en la renovació dels contractes de lloguer en vigor durant el 2023, que continuarà sent del 2 % fins al 31 de desembre. Pujarà al 3 % durant tot el 2024 i a partir del 2025 s'aplicarà un nou índex de lloguer, que haurà de preparar el Mitma i que serà la referència als contractes d'arrendament “amb l'objectiu que sigui més estable i inferior a l'evolució de l'IPC i que limiti els augments de la renda per la renovació anual”, com han destacat els portaveus.

A més, es manté que els arrendataris es poden acollir a una pròrroga extraordinària del contracte en vigor amb caràcter anual i per un període màxim de tres anys.

Abans del 31 de desembre del 2024, l'Institut Nacional d'Estadística (INE) definirà un nou índex de referència per a l'actualització anual dels contractes d'arrendament d'habitatge per evitar increments desproporcionats a la renda.

Com es declara una zona tensa de lloguer

Un altre dels canvis substancials de l'acord és la declaració de zona tensa al mercat de lloguer. De fet, es redueixen les condicions que havia de complir una zona per poder declarar-la com a tal durant tres anys, prorrogables anualment si les circumstàncies persisteixen.

Ara només cal complir una d’aquestes dues condicions: que el pagament de l’habitatge suposi un esforç de més del 30 % sobre els ingressos de les llars de la zona (més despeses i subministraments) o que els preus hagin pujat més de 3 punts percentuals per sobre de l'IPC, en els darrers cinc anys.

Ampliació de la definició de gran tenidor

D'altra banda, dins d'aquestes zones tenses es redueix el nombre d'habitatges necessaris per ser considerat de gran tenidor, ja sigui persona física o jurídica. El canvi passa de 10 pisos a 5 pisos d'un mateix propietari en aquesta zona tensionada, sempre que estigui motivat i justificat per la comunitat autònoma corresponent.

Nous contractes de lloguer i el límit aplicable segons el propietari

L'aplicació de topalls en els preus del lloguer en zona tensionada serà diferent en funció de si és petit propietari o gran tenidor. Per a un arrendador particular s'aplicarà la indexació a la renda anterior en vigor, per la qual cosa només es podrà aplicar la pujada que s'apliqui en aquest moment (del 2 % el 2023, del 3% el 2024) i el nou índex que s'apliqui a partir del 2025. Als grans tenidors se’ls aplicarà un índex de preus que no podran superar el que indiqui el nou índex de lloguer que creï cada comunitat.

Nou habitatge de lloguer en una zona tensa

Un altre dels supòsits que s'ha inclòs a l'acord que canvia la llei d'habitatge és que passa en cas que un habitatge s'arrendi per primera vegada. Si aquest pis no ha estat llogat els darrers cinc anys, se li aplicaran els límits que dicti l'índex de referència de preus.

El propietari serà qui pagui la immobiliària

L'acord també preveu que les despeses i els honoraris immobiliaris produïts pel lloguer d'un immoble aniran sempre a càrrec del propietari de l'immoble.

Els contractes no podran excloure l’aplicació de la llei d’habitatge

De la mateixa manera, s'eliminen les clàusules que permetien no aplicar les mesures que conté la llei en cas que hi hagués un acord entre les parts.

A més, es prohibeix augmentar les rendes de lloguer per mitjà de noves despeses, que obligarien els llogaters a abonar despeses de comunitat, taxes d'escombraries o qualsevol altra despesa no atribuïble que no estigués acordada prèviament.

Impuls a l'habitatge protegit de lloguer a preu limitat

Els percentatges de reserva de sòl per a habitatge protegit augmenten del 30 al 40 % al sòl urbanitzable (actuacions de nova urbanització) i del 10 al 20 % a sòl urbà no consolidat (actuacions de reforma o renovació de la urbanització).

Data i hora obligades per fer un desnonament

En matèria de desnonaments, es prohibiran els que no tinguin data i hora predeterminada. També s'hi inclouen noves pròrrogues en els procediments de llançament, que ajornaran els processos més de dos anys, i s'estipula l'accés obligatori als procediments de solució extrajudicial per a les persones vulnerables.

A més, les comunitats autònomes podran articular mecanismes propis de mediació i alternativa residencial que considerin oportuns, fet que forçarà els grans tenidors que realitzin desnonaments a sotmetre-s’hi.

Per primera vegada es reconeixerà la capacitat de poder utilitzar els fons dels plans estatals d'habitatge per oferir alternatives residencials per a persones en risc de desnonament mitjançant lloguers socials bonificats, reallotjaments de persones en situació de vulnerabilitat o qualsevol altra política similar.

Aquests acords es plasmaran en esmenes per incorporar-los al projecte de llei que va enviar el govern de coalició al Congrés dels Diputats abans de la tramesa al Senat, previsiblement a final de mes o ja al mes de maig. Els portaveus d'ERC i Bildu han apuntat que tant el Ministeri de Transports com el de Drets Socials "tenen voluntat" que se'n surti i no quedi encallada abans de finalitzar la legislatura.

Què es manté a la llei d'habitatge?

Moltes altres mesures de la normativa que va sortir de l'acord del govern de coalició es mantenen com:

Estímuls fiscals als petits propietaris

S'estimularà fiscalment el lloguer d'habitatge habitual a preus assequibles, mitjançant la modulació de la reducció del rendiment net del lloguer d'habitatge habitual.

Als nous contractes, s'estableix una deducció general del 50 %, que es podrà incrementar fins al 90 % si se signa en una zona de mercat tens.

• Baixada de la renda en una zona declarada tensa (90 %). Quan se signi un nou contracte en una zona de mercat residencial tensionat, amb una baixada d'almenys un 5 % sobre la renda del contracte anterior.
• Lloguer d’habitatges a joves entre 18 i 35 anys (70 %). Lloguer per primera vegada d’habitatges en àrees tenses a joves, en cas de nous contractes d'arrendament a joves entre 18 i 35 anys en aquestes àrees.
• Rehabilitació o millora (60 %). En cas que s'hagin dut a terme obres de rehabilitació els dos anys anteriors. Ara, però, cal demostrar que s'ha realitzat una reforma pel 10 % del valor de compravenda de l'immoble. A més, el límit màxim de pujada de la renda serà del 10 %.

Mobilització de l'habitatge buit

Per promoure la sortida d’habitatges al mercat, s'ofereix als ajuntaments la possibilitat d'establir un recàrrec de fins al 150 % (ara és al 50 %) a la quota líquida de l'Impost de Béns Immobles (IBI), que afectaria els habitatges que s'hagin mantingut desocupats durant més de dos anys sense causa justificada per part de propietaris amb un mínim de quatre habitatges.

Si l'immoble fa tres anys que està buit, el recàrrec podrà arribar al 100 %. Finalment, hi ha l'opció d'elevar-lo un 50 % addicional més en cas d'immobles els propietaris dels quals tinguin dos o més pisos al mateix terme municipal.

Parc públic d'habitatges

El parc públic d'habitatge social estarà subjecte a protecció permanent i no podrà ser alienat. Actualment amb prou feines arriba a les 290.000 unitats, cosa que suposa que només l'1,6 % de les llars que poden optar a algun tipus d'habitatge de les administracions públiques, davant del 10 % que registren altres països del nostre entorn.

S'estableix la qualificació indefinida de l'habitatge protegit. Es fixen a nivell estatal unes condicions bàsiques per definir un règim de protecció pública permanent dels habitatges protegits que es promoguin sobre sòl qualificat de reserva. A la resta dels supòsits, es fixa un termini mínim de desqualificació de 30 anys.

Reaccions als canvis a la llei d'habitatge

El govern, encara que no ha sortit a presentar els canvis introduïts a la llei d'habitatge, celebra l'arribada d'un acord per aquesta normativa que ha estat més d'un any encallada al Congrés dels Diputats davant la manca d'acord per assolir una majoria suficient entre els partits del bloc dinvestidura.

El president del govern, Pedro Sánchez, ha parlat a Twitter i ho celebra com un “acord històric”.

“Habitatge digne per llei. Arribem a un acord històric per aprovar la primera llei de dret a l'habitatge de la nostra democràcia. Donem resposta a una de les principals preocupacions de la ciutadania i reforcem el nostre estat del benestar”, ha recalcat el president.

La líder de Podemos i ministra de Drets Socials, Ione Belarra, ha qualificat l'acord com “un treball en equip amb què guanya la ciutadania i perden la banca, els especuladors i la patronal immobiliària”.

En roda de premsa a la seu del seu Ministeri ha afirmat que ha estat la negociació "més difícil" de tot el mandat, tenint en compte, a més, "com ha estat la legislatura".

La portaveu nacional de Ciutadans, Patricia Guasp, ha titllat de "pedaç intervencionista" la nova llei d'habitatge pactada per l'executiu amb ERC i Bildu, als quals ha titllat de "socis populistes" de Pedro Sánchez.

Segons ha assenyalat Guasp a través del seu compte a la xarxa social Twitter, aquests "pedaços intervencionistes no solucionen el gran problema d'accés a un habitatge assequible", que atribueix a "anys de polítiques fracassades del PP i el PSOE" en aquesta matèria i altres, com l’ocupació juvenil i l’emancipació.

El sector més a favor d'ampliar l'oferta d'habitatge al mercat de lloguer

Arran de l'anunci d'EH Bildu i ERC sobre l'acord de la llei d'habitatge, Francisco Iñareta, portaveu d'idealista, explica que “el govern ha tornat a mostrar la seva ceguesa en continuar les polítiques coercitives davant dels propietaris d'habitatge i ha obviat que el veritable elefant a l'habitació del mercat del lloguer és la manca d'oferta”.

"Totes les mesures aprovades fins ara només han aconseguit drenar més i més l'oferta disponible i augmentar els problemes d'accés al lloguer, amb una incidència especial en els col·lectius més desafavorits", ha destacat l'expert, i posa com a exemple el límit del 2 % a les actualitzacions dels lloguers, que acaba de complir un any i “que ha tingut un efecte devastador al mercat. És cert que ha ajudat les persones que ja estaven de lloguer, però ha suposat una enorme complicació per a totes aquelles persones que necessiten trobar un habitatge actualment”.

Afegeix, a més, que “amb les mesures anunciades, com el límit als lloguers, la situació només està abocada a empitjorar. Les experiències recents de Berlín i París, i la més propera a Barcelona, mostren que els resultats d'aquestes polítiques, lluny de millorar el mercat del lloguer, l’han empitjorat: redueixen dramàticament l'oferta disponible i augmenten les tensions sobre els preus. Si mirem enrere, les mesures aprovades avui suposen l’inici d’una nova renda antiga que impossibilitava l’actualització dels lloguers i va tenir com a conseqüència l’aniquilació del mercat del lloguer i el greu deteriorament dels habitatges arrendats, per falta d’incentius per mantenir-los”.

Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), per part seva, ha qualificat com a "acte electoral" l'anunci per part d'ERC i Bildu. Han subratllat que l'acord anunciat no conté "ni una sola mesura seriosa i rigorosa" per augmentar l'oferta d'habitatges de lloguer a Espanya, que, segons la seva opinió, és el "problema fonamental" per als llogaters.

El seu director general, José Ramón Zurdo, ha afegit que si l'acord arriba a convertir-se en llei "acabarà definitivament amb la poca oferta d'habitatges de lloguer", ja que, segons considera, les mesures estan encaminades “a atacar els propietaris, tant particulars, com empreses". Finalment, ha reiterat que la norma és una llei "innecessària i injustificada" perquè "no calia", ja que s'ha demostrat que "als països on s'han intervingut els preus dels lloguers no han baixat, i en alguns casos fins i tot han pujat".