Claus per invertir en un pis de lloguer: de definir el pressupost a buscar cases per reformar

Són molts els petits estalviadors que veuen el sector immobiliari com una alternativa d'inversió. Segons les dades d'idealista, la rendibilitat mitjana de comprar un habitatge per destinar-lo al lloguer es va situar al 7,1 % a Espanya el primer trimestre de l'any.

Lleida es va convertir en la capital més rendible, amb un 8,3 %, seguida de Jaén i Múrcia, amb un 7,8 % en tots dos casos. Huelva (7,5 %) i Terol (7,2 %) també van registrar un rendiment superior a la mitjana nacional.

Segons Masteos, empresa especialitzada en l'assessorament i la inversió en habitatges de lloguer, aquestes rendibilitats, unides a l'escassetat d'oferta que arrossega el mercat de l'arrendament al nostre país, fan que el context actual sigui propici per apostar per l'habitatge de lloguer. “Invertir en habitatge a Espanya continua sent una alternativa segura que permet generar un patrimoni que pot ser de gran ajuda en el futur, sempre que se segueixin unes pautes”, assegura l’empresa francesa liderada a Espanya per Beatriz Toribio.

Per ajudar els particulars interessats en aquest tipus d'inversió, molt estesa a altres països europeus, Masteos ha llançat una guia pràctica que resumeix diversos consells que cal conèixer i posar en pràctica. Per exemple, que ha de ser una decisió molt meditada, que és fonamental fixar un pressupost i que una de les opcions més interessants és cercar immobles que necessitin una reforma.

Aquests són els 8 consells que recull la guia de l'inversor que ha elaborat l'empresa:

Avaluar el tipus d’inversió i definir el pressupost

L’empresa explica que abans d'adquirir un habitatge “cal saber de quin pressupost es disposa, ja que definir la quantitat de diners que es pot invertir és rellevant perquè permetrà delimitar el perímetre per començar a buscar el barri o municipi on es vol comprar”.

També recomana fer un estudi de mercat previ a la compra, ja que “hi ha zones on actualment hi ha molta tensió en els preus i, per tant, serà molt difícil trobar un habitatge amb una rendibilitat alta”. En aquest cas, recomana ampliar el perímetre per trobar zones assequibles, amb més interès patrimonial i millors rendibilitats. A més, insisteix, "l’antiguitat i l’estat de conservació de l’habitatge són també elements clau per a la negociació del preu i el seu futur rendiment".

Signar una hipoteca fixa

En el cas que el futur inversor necessiti finançament bancari, Masteos recomana apostar pel tipus fix, que aporta tranquil·litat i la certesa que, durant el temps que estigui vigent el crèdit, no hi haurà oscil·lacions a la quota, com passa per exemple amb les hipoteques variables i vinculades a l'euríbor.

A més, i malgrat l'encariment del finançament, recorda que “cada vegada més bancs adapten els seus productes en funció del client, així que és important mirar quines són les opcions de les entitats bancàries que més interessen de cara a demanar una hipoteca”.

Revisar la fiscalitat

La compra d'un immoble està gravada per diferents impostos, com l'impost de transmissions patrimonials i d'actes jurídics documentats, obligacions que varien segons la comunitat autònoma. Per això, és crucial estar informat de la fiscalitat a l'hora de fer la inversió.

Igual d'important és tenir en compte totes les despeses derivades de la compravenda, com són el notari, la gestoria, el registre de la propietat i les comissions bancàries, l'IBI (Impost sobre Béns Immobles) i les despeses associades al manteniment de l'habitatge. [Consulta aquí els impostos i despeses de comprar un habitatge el 2023]

Triar el moment de la inversió

Una altra clau que l'estalviador ha de tenir en compte és si és bon moment o no per invertir en habitatge. Segons Masteos, el 2023 és un bon any, ja que "els preus de l'habitatge en venda tendeixen a estabilitzar-se, però els del lloguer segueixen amb una tendència alcista molt forta a causa de la manca d'oferta, especialment a les grans ciutats". A més, l’empresa insisteix que s'està produint un canvi cultural a favor del lloguer com a conseqüència de noves tendències socials com el teletreball, la menor inclinació a la propietat o les noves estructures familiars.

Invertir en barris d'alta demanda

Per fer una inversió rendible també és important triar bé on es comprarà l'habitatge per llogar, així com analitzar el tipus de llogater que volem per a l’habitatge. En aquest sentit, destaca la guia, “no és el mateix invertir en un pis per llogar a estudiants que un lloguer de llarga durada per a una família”. Altres aspectes que cal tenir en compte són l'existència del transport públic, proximitat de supermercats, escoles… És a dir, si l'immoble té serveis i transport a prop.

Apostar per habitatge per reformar

Un dubte de molts compradors a l'hora d'invertir en habitatge per llogar gira al voltant de si val la pena reformar-lo. Segons l'empresa, és habitual aconseguir una rendibilitat més gran si es realitzen millores de l'habitatge". Unes petites obres revaloraran molt l'immoble i el preu del lloguer, i ens permetran arrendar-lo més ràpid, durant més temps i recuperarem ràpidament la inversió inicial", assegura.

En cas de descantar-se per aquesta opció, Masteos recomana posar-se en contacte amb un professional per analitzar aspectes clau com l'aïllament de parets i finestres o l'estat de la instal·lació elèctrica i il·luminació. "Tots aquests aspectes requereixen una especial atenció i, encara que suposen una inversió inicial, si s’efectuen el pis tindrà molt més valor", puntualitza.

Deixar de banda allò emocional

Un altre dels consells que recopila la guia de la inversió en habitatge de lloguer és aparcar els aspectes més emocionals i donar prioritat als racionals. “És important assumir que no és el mateix comprar un habitatge per a nosaltres mateixos, on la ubicació i les característiques són els pilars clau, que comprar un habitatge per llogar, on cal valorar la demanda i la rendibilitat. En aquest tipus de decisions, el que prima són els números”, insisteix.

Confiar en un professional per minimitzar riscos

Per acabar, Masteos recomana acudir a un professional per encertar-la amb la inversió. “Si es té clar que es vol invertir en habitatge, el millor és que un expert en inversió ens acompanyi al llarg del tot el projecte, des de detectar l'immoble més apte per invertir, passant per la reforma o decoració i fins a la gestió de l'habitatge de lloguer. Deixar-se ajudar i assessorar per un professional que coneix el mercat és la millor manera d’aconseguir una inversió d’èxit. Si bé és cert que invertir sempre comporta riscos, l'assessor els redueix gràcies a la seva experiència”, conclou l’empresa.