La venda de la nua propietat d'habitatges creix un 24% i toca màxims des de 2014

La venda de la nua propietat dels habitatges està creixent amb força a Espanya. Segons les dades dels registradors de la propietat, el 2022 es van dur a terme 1.657 operacions d'aquestes característiques, un 23,7 % més que un any abans.

Aquestes transaccions acumulen dos anys d'increments, després d’arribar al punt més baix el 2020, i se situen al nivell més alt des del 2014.

Segons expliquen els registradors a l'Anuari 2022, "la nua propietat és el dret d'una persona sobre una cosa de què és propietària, amb la limitació que no té al seu ús i gaudi, que corresponen a aquell que disposi de l'usdefruit." En l'àmbit immobiliari, particularment en habitatge, la compravenda d'aquest dret és cada vegada més comuna, i és previsible una intensificació amb el pas del temps. La tendència és clarament ascendent i és previsible una continuïtat d'aquest comportament al llarg dels propers anys".

Darrere de l'augment de les compravendes de la nua propietat d'habitatges a Espanya hi ha diversos factors, com "l'allargament de l'esperança de vida, amb el corresponent increment de les necessitats de recursos econòmics a partir de la finalització de la vida laboral activa, així com la probable reducció de la percepció econòmica quan s’acaba la vida laboral. Aquests elements poden exigir recórrer a l'actiu que normalment té més valor del patrimoni familiar, com sol ser l'habitatge”.

Convé recordar que la venda de la nua propietat és una alternativa per a les persones de més de 65 anys que necessitin obtenir liquiditat sense perdre l'usdefruit vitalici de l'immoble per, en molts casos, complementar la pensió. És a dir, poden continuar vivint a casa fins a la seva mort, moment en què l'habitatge passaria a mans del comprador de la nua propietat. Altres opcions són l'habitatge invers o la hipoteca inversa.

Vendes de nua propietat d'habitatges per comunitats

L'Anuari dels registradors també detalla que les comunitats autònomes amb un nombre més gran de compravendes de nua propietat d'habitatge durant l'últim any han estat la Comunitat Valenciana (379), Comunitat de Madrid (293), Andalusia (287), Catalunya (157) i Canàries (132).

A la resta de regions, el volum de compravendes de nua propietat d'immobles residencials s'ha situat per sota de les 100 unitats, i Cantàbria, el País Basc i Navarra són les que han registrat menys operacions (menys de 20 transaccions en cada cas).

Pel que fa a l'evolució interanual, destaca l'augment de les Balears, on les vendes de nua propietat han augmentat més d'un 130 %. També han crescut amb força a Extremadura (68,8 %) i les Canàries (51,7 %). Un total d'11 comunitats autònomes han registrat un augment de les operacions, mentre que Aragó (-3,8 %), Catalunya (-10,8 %), Galícia (-18,2 %), Navarra (-11,1 %) i el País Basc (-48,4 %) han registrat números vermells.

Descompte sobre el valor de mercat

El principal avantatge per al venedor de la nua propietat és que pot obtenir liquiditat, mentre que per al comprador suposa una via per comprar un habitatge a un preu inferior al de mercat.

Un estudi de l’empresa de valoració Tecnitasa afirma que la nua propietat pot oferir al propietari de l’habitatge més d’un 60 % del valor de l’immoble (és a dir, el comprador de la nua propietat pot aconseguir un estalvi de més del 30 %), encara que el percentatge varia en funció de l'edat del propietari, el preu del pis i la província on es trobi. Els valors, aproximats i orientatius, mostren que una persona de 70 anys podria percebre el 61 % del valor de l'habitatge si decideix vendre la nua propietat. Aquest percentatge augmenta amb l'edat i passaria al 84 % en cas d'un propietari d'uns 95 anys.

Tot i aquest estalvi, l'amo de la nua propietat no podrà gaudir de l'habitatge fins a la mort de l'usufructuari i, a més, tindrà una sèrie de drets i obligacions.

Drets del nu propietari

• Dret de propietat: el nu propietari té en propietat l'habitatge, encara que, com hem dit, no té dret d'ús i gaudi.
• Dret a vendre la nua propietat: també pot vendre la nua propietat a una tercera persona, però sempre que es respectin els drets de l'usufructuari. L'article 489 del Codi civil estableix que “el propietari de béns dels quals un altre tingui l'usdefruit podrà alienar-los, però no alterar-ne la forma ni substància, ni fer-hi res que perjudiqui l'usufructuari”.
• Dret a hipotecar la nua propietat: segons el que disposa l'article 107.2 de la llei hipotecària, es pot demanar un préstec hipotecari sobre la nua propietat de la finca usufructuada. Si en extingir-se l'usdefruit es consolida el ple domini al nu propietari hipotecant, la hipoteca s'estendrà també a l'usdefruit, llevat de pacte en contra.
• Dret a realitzar obres i millores: segons l'article 503 del Codi civil, es podran realitzar obres i millores a l'habitatge sobre el qual té la nua propietat, sempre que no perjudiqui l'usufructuari.
• Dret que es restitueixi l'ús i el gaudi de l'habitatge quan se n'hagi extingit l'usdefruit: l'article 522 del Codi civil indica que, “acabat l'usdefruit, s'entregarà al propietari la cosa usufructuada, llevat del dret de retenció que competeix a l'usufructuari o als seus hereus pels desemborsaments que hagin de ser reintegrats. Verificat el lliurament, es cancel·larà la fiança o la hipoteca”.

Obligacions del nu propietari

Les obligacions del nu propietari són les següents:

• Fer-se càrrec de les reparacions extraordinàries del bé, en aquest cas, l'habitatge: segons l'article 501 del Codi civil, les reparacions extraordinàries aniran a compte del propietari. "L'usufructuari està obligat a avisar-lo quan sigui urgent la necessitat de fer-les", explica l'article.
• Respectar el dret de l'usufructuari: l'article 489 del Codi civil assenyala que el nu propietari “no podrà alterar les característiques de la cosa usufructuada ni fer actes que perjudiquin el dret de l'usufructuari”.
• Pagament dels tributs i impostos corresponents a l'usdefruit: l'article 505 del Codi civil recalca que el nu propietari té l'obligació de fer-se càrrec dels impostos i tributs corresponents a l'immoble, amb l'excepció de l'impost sobre béns immobles, que anirà a càrrec del usufructuari.
• Abonar la hipoteca de l'usufructuat: segons l'article 509 del Codi civil, l'usufructuari d'una finca hipotecada “no estarà obligat a pagar els deutes per a la seguretat dels quals es va establir la hipoteca” i, si la finca s'embargués o es vengués judicialment per al pagament del deute, “el propietari respondria a l'usufructuari del que perdés per aquest motiu”.
• Respondre davant l'usufructuari: el nu propietari haurà de respondre davant de l'usufructuari si la finca s'embarga o es ven per saldar el pagament d'un deute.
• Fer-se càrrec de les despeses de comunitat: el Tribunal Suprem, en una sentència de maig de 2005, indica que “constitueix una obligació imposada no als usuaris d'un immoble, sinó als propietaris”.

Les operacions augmentaran, segons els experts

José A. Herce i José Antonio Puertas, socis fundadors de LoRIS (Longevity & Retirement Income Solutions), recorden que gran part de les llars espanyoles encapçalades per persones de 65 anys o més tenen l'habitatge on resideixen i algun altre, uns immobles que, en la seva majoria, estan íntegrament pagats.

Per a aquests experts, “l'habitatge és l'actiu més present a les carteres d'actius de les llars espanyoles. Si es generalitzessin els complements de rendes de jubilació, el mercat de l'habitatge registraria un canvi estructural saludable. La monetització de l'actiu immobiliari no exigiria la construcció d’habitatges, ans al contrari. El parc d’habitatges de lloguer augmentaria considerablement”. De fet, el gruix de la riquesa a Espanya està constituït per actius immobiliaris, on es concentren els estalvis.

Segons el consultor immobiliari Eduardo Molet, i després de l'aturada patida durant la crisi sanitària, estem en un moment emergent per a la nua propietat. "La gent gran està monetitzant casa seva i pisos per obtenir liquiditat de l'estalvi que durant tota la vida ha invertit en la compra del seu habitatge", comenta. I recorda que a Espanya és comú que la majoria de gent gran vulgui viure a casa seva fins a la seva mort, “encara que requereixin assistència domiciliària, per la qual cosa és el moment de desinvertir”. Molet, que recentment ha organitzat un Saló de nua propietat a Madrid, espera que les xifres es “desbordin” el 2023.

Ets pèrit taxador? Si busques comparables dels darrers 20 anys per a taxacions judicials immobiliàries, pots fer servir el nostre cercador de testimonis.