La Llei d'arrendaments urbans (LAU) és la normativa que regula els contractes de lloguer d'immobles, ja siguin d'habitatge o d'altres tipus, com ara les oficines. Tot i això, depenent de l'objecte, part de la regulació varia. Aspectes de l'arrendament com ara la durada o l'actualització poden canviar, així que convé conèixer les diferències. En aquest article t'expliquem com funciona el contracte de lloguer d'oficina.
Normativa per llogar una oficina
El contracte de lloguer d'oficina està regulat per la Llei d'Arrendaments Urbans 29/1994. A l'article 3, concretament, es qualifica com a “ús diferent del d'habitatge”, la regulació del qual contempla el Títol III.
En els arrendaments per a ús diferent del d'habitatge, com el d'oficina, la llei opta per deixar al lliure pacte de les parts tots els elements del contracte, que es configura una regulació supletòria del lliure pacte que també permet un ampli recurs al règim del codi civil.
En un contracte de lloguer d'oficina o despatx, el llogater es compromet a fer servir l'immoble com a oficina o despatx professional i exclusivament per al desenvolupament de la seva activitat comercial o professional. En cas de no complir-se i, per exemple, utilitzar l'oficina com a habitatge, el propietari podria resoldre el contracte.
En aquest tipus de contractes, el llogater ha de declarar conèixer la classificació, la qualificació urbanística i els usos permesos a l'immoble. També ha de mantenir el propietari informat dels permisos, les autoritzacions o les llicències que aconsegueixi en relació amb l'immoble o l'activitat que s'hi desenvolupi. A més, l'arrendatari no podrà col·locar rètols o altres elements a la façana sense les corresponents autoritzacions administratives.
Com es fa un contracte de lloguer de local o oficina?
En redactar un contracte d'arrendament d'un local, cal especificar l'ús no residencial de l'immoble i detallar la informació de les dues parts:
- Per a persones físiques, cal incloure dades personals com el nom, l'estat civil, la nacionalitat i el número d'identificació
- Per a entitats jurídiques, es requereixen detalls del representant i de l'empresa, com la denominació social i el registre mercantil
El contracte ha de descriure el local o oficina especificant característiques com l'adreça, la superfície i possibles instal·lacions, com ara aparcaments. A més, cal acordar termes com la durada, les condicions de rescissió, la renda, etc.
En resum, fer un contracte de lloguer d'oficina pot ser complex sense ajuda legal, però t'ho posem fàcil. Aquí pots descarregar gratis el contracte de lloguer d'oficina o despatx:
Durada del contracte de lloguer doficina
La durada dels contractes d'arrendament d'oficina és la que les parts pactin lliurement, sense que hi hagi un termini mínim, cosa que sí que passa als lloguers d'habitatge habitual.
Finalització dels contractes de lloguer d'oficines
Seran causes de terminació del contracte les que s'esmenten a continuació:
- La manca de pagament de la renda o, si escau, de qualsevol de les quantitats el pagament de les quals hagi assumit o correspongui a l'arrendatari.
- La manca de pagament de l'import de la fiança o, en cas de pactar-se, de la seva actualització.
- La realització de danys causats dolosament a l'immoble o d'obres no consentides pel propietari, quan el seu consentiment sigui necessari.
- Quan a l'immoble hi tinguin lloc activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites.
- El subarrendament, en cas de no produir-se en els termes previstos en aquest contracte.
Quan es paga per llogar una oficina?
L'import de renda que caldrà pagar en un contracte de lloguer d'oficina serà el que les dues parts acordin, així com la forma de pagament i el termini per abonar-la, i el més comú serà que s'efectuï durant la primera setmana del mes. Amb la darrera modificació de la LAU, el pagament del lloguer d'habitatge s'ha de fer preferiblement per mitjans electrònics. Pel que fa al d'oficines, no s'especifica res.
Quant a l'actualització del preu del lloguer, la renda pot ser actualitzada anualment mitjançant l'índex de referència escollit al contracte de lloguer. Normalment, s'utilitza l'IPC. Atesa la demora amb què es publica l'IPC per part de l'INE, les parts poden acordar que les revisions anuals tinguin efectes retroactius a la data en què hagi correspost la seva aplicació. Aquest tipus de lloguer no està sota el límit del 3 % imposat pel govern.
Altres serveis i despeses
El llogater s'obliga a pagar qualsevol despesa relacionada amb la contractació dels serveis i subministraments individualitzats per aparells comptadors (com ara llum, aigua, gas, telèfon i internet) de què disposi l'immoble. Aquests costos els assumirà íntegrament l'arrendatari des de l'entrada en vigor del contracte.
Les despeses de la comunitat i de l'IBI poden ser assumides tant pel propietari com pel llogater. Tot depèn del que s'acordi al contracte.
Quant a les taxes, aniran a compte del llogater les que gravin la seva activitat. En canvi, la taxa d'escombraries la pot pagar tant el propietari com el llogater en funció del que s'acordi.
Com a resum, l'assumpció de la majoria de despeses d'un lloguer d'oficina s'han d'especificar clarament a l'hora de redactar el contracte.
La fiança en el lloguer d'oficines
Als contractes d'arrendament d'oficina, l'arrendatari ha de lliurar una fiança equivalent a dues mensualitats de renda per concepte de fiança legal, segons el que estableix l'apartat primer de l'article 36 de la LAU. A diferència del lloguer d'un habitatge, pot no ser obligatori a totes les comunitats autònomes lliurar la fiança, sinó només en aquelles regions on sigui necessari.
Com es pot declarar el lloguer d'una oficina?
En els lloguers d'oficina, cal tributar per diversos impostos:
- IVA: el lloguer d'oficina està subjecte a IVA al tipus general del 21 %. Això significa que l'arrendador ha de cobrar l'IVA al llogater i l'ha de pagar a la declaració de l'IVA (model 303).
- IRPF: els ingressos que obté l'arrendador pel lloguer de l'oficina tributen a l'IRPF com a rendiments del capital immobiliari.