La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la normativa que regula los contratos de alquiler de inmuebles, ya sean de vivienda o de otro tipo, como las oficinas. Sin embargo, dependiendo del objeto, parte de la regulación varía. Aspectos del arrendamiento como la duración o la actualización pueden cambiar, así que conviene conocer las diferencias. En este artículo te explicamos cómo funciona el contrato de alquiler de oficina.
Normativa para alquilar una oficina
El contrato de alquiler de oficina está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994. En su artículo 3, concretamente, se califica como “uso distinto al de vivienda”, cuya regulación contempla el Título III.
En los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, como el de oficina, la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del Código Civil.
En un contrato de alquiler de oficina o despacho, el inquilino se compromete a usar el inmueble como oficina y/o despacho profesional, única y exclusivamente para el desarrollo de su actividad comercial y/o profesional. En caso de no cumplirse y, por ejemplo, utilizar la oficina como vivienda, el propietario podría resolver el contrato.
En este tipo de contratos, el inquilino debe declarar conocer la clasificación, calificación urbanística y los usos permitidos en el inmueble. También debe mantener al propietario informado de los permisos, autorizaciones o licencias que consiga en relación con el inmueble o la actividad que se desarrolle. Además, el arrendatario no podrá colocar rótulos u otros elementos en la fachada, sin las correspondientes autorizaciones administrativas.
¿Cómo se hace un contrato de alquiler de un local u oficina?
Al redactar un contrato de arrendamiento de un local, hay que especificar el uso no residencial del inmueble y detallar la información de ambas partes:
- Para personas físicas, se deben incluir datos personales como nombre, estado civil, nacionalidad y número de identificación
- Para entidades jurídicas, se requieren detalles del representante y de la empresa, incluyendo la denominación social y el registro mercantil
El contrato debe describir el local u oficina, especificando características como dirección, superficie y posibles instalaciones como aparcamientos. Además, se deben acordar términos como la duración, las condiciones de rescisión, la renta, etc.
En resumidas cuentas, hacer un contrato de alquiler de oficina puede resultar complejo sin ayuda legal, pero te lo ponemos fácil. Aquí puedes descargar gratis el contrato de alquiler de oficina o despacho:
Duración del contrato de alquiler de oficina
La duración de los contratos de arrendamiento de oficina es la que las partes pacten libremente, sin que exista un plazo mínimo, algo que sí ocurre en los alquileres de vivienda habitual.
Finalización de los contratos de alquiler de oficinas
Serán causas de terminación del contrato las que se mencionan a continuación:
- La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al inquilino
- La falta de pago del importe de la fianza o, en caso de pactarse, de su actualización
- La realización de daños causados dolosamente en el inmueble o de obras no consentidas por el propietario, cuando el consentimiento de este sea necesario
- Cuando en el inmueble tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
- El subarriendo, en caso de no producirse en los términos previstos en el presente contrato
¿Cuánto se paga por alquilar una oficina?
El importe de renta a pagar en un contrato de alquiler de oficina será el que ambas partes acuerden, así como la forma de pago y el plazo para abonarla, siendo lo más común efectuarlo durante la primera semana del mes. Con la última modificación de la LAU, el pago del alquiler de vivienda ha de hacerse preferiblemente por medios electrónicos. Respecto al de oficina, no se específica nada.
En cuanto a la actualización del precio del alquiler, la renta puede ser actualizada anualmente mediante el índice de referencia escogido en el contrato de alquiler. Normalmente, se emplea el IPC. Dada la demora con que se publica el IPC por parte del INE, las partes pueden acordar que las revisiones anuales tengan efectos retroactivos a la fecha en que hubiera correspondido su aplicación. Este tipo de alquiler no está bajo el límite del 3% impuesto por el Gobierno.
Otros servicios y gastos
El inquilino se obliga a pagar cualquier gasto relacionado con la contratación de los servicios y suministros individualizados por aparatos contadores (tales como luz, agua, gas, teléfono e internet) con los que cuenta el inmueble, y que serán íntegramente asumidos por el inquilino a partir de la entrada en vigor del presente contrato.
Los gastos de la comunidad y del IBI pueden ser asumidos tanto por el propietario como por el inquilino, todo depende de lo que se acuerde en el contrato.
En cuanto a las tasas, serán por cuenta y riesgo del inquilino aquellas que graven su actividad. En cambio, la tasa de basuras puede pagarla tanto el propietario como el inquilino, depende de lo que se acuerde.
A modo de resumen, la asunción de la mayoría de los gastos de un alquiler de oficina deben especificarse claramente a la hora de redactar el contrato.
La fianza en el alquiler de oficinas
En los contratos de arrendamiento de oficina, el inquilino debe entregar una fianza equivalente a dos mensualidades de renta, por concepto de fianza legal, según lo establecido en el apartado primero del artículo 36 de la LAU. A diferencia del alquiler de una vivienda, puede no ser obligatorio en todas las CCAA entregar la fianza, solo en aquellas regiones en las que sea necesario.
¿Cómo declarar el alquiler de una oficina?
En los alquileres de oficina hay que tributar por varios impuestos:
- IVA: El alquiler de oficina está sujeto a IVA al tipo general del 21%. Esto significa que el arrendador debe cobrar el IVA al inquilino y este ha de pagarlo en su declaración del IVA (modelo 303).
- IRPF: Los ingresos que obtiene el arrendador por el alquiler de la oficina tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.
Modelo de contrato de alquiler de vivienda de temporada
Este modelo de contrato de arrendamiento de temporada se caracteriza porque el inquilino disfruta de la vivienda durante un periodo determinado del año. En ningún caso la vivienda tiene carácter de habitual. Está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su art. 3, apdo. 2, pero aquí su calificación será de “uso distinto al de vivienda”, cuya regulación contempla el Título III. La gran ventaja respecto al de vivienda es que se rige por la voluntad de las part
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