Reformas en pisos de alquiler, ¿cuáles se pueden hacer y cuáles no?

Existen muchas dudas sobre qué se puede hacer en un alquiler siendo inquilino y qué no. En lo que respecta a las reformas y obras, hay mucha incertidumbre, ya que depende del tipo de actuación el que se pueda llevar a cabo o no, con o sin permiso del arrendador. ¿Se pueden hacer reformas en una casa de alquiler? Resolvemos las dudas.

¿Se pueden hacer reformas en un alquiler?

Hacer reformas en piso alquilado es posible siempre que se tenga en cuenta la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). La LAU distingue cuatro tipos de obras que se pueden realizar en una vivienda de alquiler:

• Obras de conservación
• Pequeñas reparaciones
• Obras de mejora

Obras de conservación en la vivienda de alquiler

Según establece el artículo 21 de la LAU, “el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil”.

Cuando se firma un contrato de alquiler, el propietario está obligado a que la vivienda sea habitable antes del inicio del mismo y durante el periodo de vigencia. Además, como también recoge el citado artículo, si las obras no se pueden retrasar y deben acometerse sí o sí, el inquilino estará obligado a soportarlas, aunque le sean muy molestas o durante ellas se vea privado de una parte de la vivienda. Si la obra durase más de 20 días, habría que disminuir la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado

Pequeñas reparaciones en el alquiler

El punto 4 del artículo 21 de la LAU establece que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario” La jurisprudencia establece que una pequeña reparación es aquella cuyo coste sea inferior a 150 euros. 

Obras de mejora en el piso alquilado

Las obras de mejora son aquellas destinadas a mejorar las características del inmueble y, por ende, a incrementar su valor. Según el artículo 22 de la LAU, “el arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento”. El propietario deberá avisar su intención de realizar este tipo de obras por escrito al inquilino, al menos con tres meses de antelación, haciéndole saber su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.

¿Qué puede hacer el inquilino en estos casos? La LAU contempla que, durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el inquilino podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda alquilada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

Consulta quién paga las reparaciones en un piso de alquiler.

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Reformas en una casa de alquiler por parte del inquilino

En un contrato de arrendamiento, el arrendatario generalmente puede realizar ciertas obras o modificaciones, pero esto depende de las cláusulas específicas del contrato. Además, hay que dejar la vivienda tal y como se encontraba cuando se entró a vivir. Sin embargo, si las obras han mejorado la propiedad, lo más seguro es que el arrendador esté conforme. No obstante, antes de cualquier reforma u obra que se quiera hacer, es conveniente consultarla con el casero, de este modo se evitarán conflictos. Esta son algunas obras y reformas que los inquilinos suelen poder hacer:

• Mejoras estéticas: Cambios menores como pintar las paredes, colgar cuadros o cambiar cortinas. Estas son mejoras que no alteran la estructura del inmueble y suelen estar permitidas.
• Reparaciones menores: Arreglos como cambiar bombillas, reparar grifos que gotean o arreglar manijas de puertas. Estas reparaciones son a menudo responsabilidad del arrendatario y están destinadas a mantener el inmueble en buen estado.
• Instalación de electrodomésticos: Colocar electrodomésticos como refrigeradores, lavadoras o microondas, siempre y cuando no requieran alteraciones estructurales.
• Mejoras en el jardín o balcón: Plantar flores o colocar muebles de patio, siempre que no causen daños permanentes.
• Mejoras de accesibilidad: En el artículo 24 de la LAU se establece que el inquilino puede hacer obras necesarias en la vivienda para adaptarla a discapacidades o a personas mayores de 70 años (incluyendo su cónyuge, pareja o familiares que vivan con él), siempre que no dañen las áreas comunes o la seguridad del edificio. Debe notificar al arrendador por escrito antes de hacer estas obras. Al finalizar el contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda a su estado original si el arrendador lo solicita.

¿Qué reformas no puede hacer el inquilino?

El inquilino debe obtener el consentimiento escrito del propietario antes de realizar cualquier obra que altere la estructura o accesorios de la propiedad. Bajo ninguna circunstancia puede llevar a cabo modificaciones que comprometan la estabilidad o seguridad del inmueble.

Aunque el propietario tenga derecho a finalizar el contrato si no se le autorizó previamente las obras, puede exigir además que el inquilino restaure la propiedad a su estado original o decidir conservar los cambios. En este caso, el inquilino no tiene derecho a ninguna compensación.

Indemnización por obras en el piso de alquiler

Una indemnización por obras en el alquiler se refiere a la compensación económica que un propietario debe otorgar a su inquilino debido a las incomodidades causadas por la realización de obras en la propiedad alquilada. Esta compensación debe incluir aquellos gastos que el arrendatario ha soportado a causa de la actuación, como la necesidad de buscar un alojamiento alternativo si el piso se volvió inhabitable durante las reformas. Respecto al plazo para solicitar la indemnización por obras en el piso de alquiler, este será el que acuerden las partes.

El cálculo de la indemnización varía según el tipo de obra, pudiendo diferenciar dos categorías principales:

• Obras de conservación: El inquilino no puede solicitar una indemnización mayor que la reducción del alquiler durante el tiempo que duren las obras, siempre y cuando estas superen los 20 días. La deducción no es un descuento total en el alquiler, sino que se aplica proporcionalmente a los días y áreas del inmueble afectadas. Por ejemplo, en un piso de 50 m2 con un alquiler de 500 al mes, si las obras duran 20 días y solo afectan al dormitorio de 15 m2, el descuento sería de aproximadamente 100 euros.
• Obras de mejora: En este caso, el inquilino puede solicitar la indemnización desde el inicio de las obras. También tiene derecho a reclamar gastos incurridos por alquilar otra vivienda si las obras impiden una vida normal en la propiedad. Además, la ley permite al inquilino rescindir el contrato durante el primer mes, lo que puede usarse como una herramienta de negociación para una compensación mayor. La cantidad exacta de la indemnización dependerá de lo pactado entre inquilino y propietario.