Què han de fer propietaris i llogaters a Catalunya, la primera comunitat autònoma que aplica l'índex de preus

Amb la publicació al BOE de la relació de les zones de mercat residencial tens a Catalunya, a 140 municipis de la regió es poden aplicar des del 16 de març els criteris i obligacions per als petits i grans propietaris d'habitatges de lloguer. Els contractes en vigor seguiran amb els preus actuals, mentre que els preus en nous lloguers entre particulars es vinculen a la renda del contracte anterior. L'índex de preus servirà només per contenir les rendes als nous contractes de grans tenidors o nous pisos de lloguer, però també cal tenir en compte canvis en les pròrrogues o els incentius fiscals per als propietaris particulars.

La llei d'habitatge aprovada el 2023 ha materialitzat la regulació i el control del preu de lloguer a les anomenades zones tenses. El seu nom oficial són àrees de mercat residencial tens. Per ara, només estan en vigor a 140 municipis de Catalunya, que és l'única comunitat que ha fet els passos necessaris per aplicar aquesta regulació.

De fet, aquest control dels preus de les rendes de lloguer ja es va aplicar a Catalunya sota criteris autonòmics entre el 2020 i el 2022, però la normativa catalana va ser tombada pel Tribunal Constitucional per invasió de competències autonòmiques.

Les comunitats autònomes són les que han de declarar una zona del seu territori com a àrea de mercat residencial tens, en ser l’administració competent en matèria d’habitatge i urbanisme, i remetre tota la documentació al Ministeri d'Habitatge i Urbanisme per al vistiplau.

La declaració de zona tensa té una validesa de tres anys, prorrogable anualment sempre que se segueixin donant les circumstàncies que motivin aquesta declaració. Suposa, entre altres coses, limitar la pujada dels preus de les rendes en nous contractes o la modificació del règim de pròrrogues dels contractes en vigor, a banda que els petits propietaris poden obtenir més desgravacions a l'IRPF.

A més, la Generalitat ha reduït el nombre d'habitatges en propietat necessaris per ser considerat gran tenidor en aquestes zones tenses a cinc unitats, en comptes de les 10 que comentaven a la llei d'habitatge.

Aquí tens un resum de les principals mesures:

Contractes en vigor entre particulars a zones tenses

Tot es manté igual quant al preu del lloguer segons la renda pactada per contracte i sempre prevaldrà l'acord entre les parts. En cas de no haver-hi acord, quan arribi la corresponent pujada anual, es podrà aplicar un increment fins a un màxim del 3 % (en cas que l'IPC sigui més alt).

El que més han de tenir en compte els contractes en vigor entre particulars en zones tenses és tot allò relacionat amb les pròrrogues. En aquests 140 municipis catalans, si durant aquests propers tres anys finalitza el període de pròrroga obligatòria (primers cinc anys) o el període de pròrroga tàcita (fins a un màxim de tres anys), es podrà prorrogar de manera extraordinària el contracte d'arrendament per terminis anuals per a un període màxim de tres anys prèvia sol·licitud de l'arrendatari.

“Durant aquest període extraordinari, se seguiran aplicant els termes i condicions establerts per al contracte en vigor. La sol·licitud de pròrroga extraordinària haurà de ser acceptada obligatòriament per l'arrendador, llevat que s'hagin fixat altres termes o condicions per acord entre les parts, s'hagi subscrit un nou contracte d'arrendament (amb les característiques que s'apliquen als nous contractes de lloguer a les zones tenses) o en cas que l'arrendador hagi comunicat la necessitat d'ocupar l'habitatge arrendat per destinar-lo a habitatge permanent per a si o els seus familiars, complint amb els terminis i condicions que estableix la LAU”.

Contractes en vigor amb un gran tenidor en zones tenses

Tant amb els grans com amb els petits propietaris, el preu del lloguer es manté vigent segons la renda pactada per contracte. En el cas dels grans tenidors, quan arribi la corresponent pujada anual, estan obligats a aplicar l'increment d'un 3 % (en cas que l'IPC sigui més alt).

En el cas de les pròrrogues del contracte en vigor amb un gran tenidor, s’estableix el mateix criteri comentat anteriorment amb els petits propietaris. El llogater pot sol·licitar una pròrroga extraordinària per a un període màxim de tres anys.

Nou contracte de lloguer entre particulars en zones tenses

En un nou contracte de lloguer habitual entre petit propietari i llogater en una zona declarada com a mercat tens, no es podrà establir el preu que li sembli al propietari. En aquest cas, el preu no podrà excedir la darrera renda de contracte d'arrendament d'habitatge habitual que hagués estat vigent en els darrers cinc anys al mateix habitatge, una vegada aplicada la clàusula d'actualització anual de la renda del contracte anterior (un 3 % d'increment aquest 2024 o el nou índex que publiqui l'INE a partir del 2025).

A més, per no aplicar pujades addicionals, com en subministraments o taxes d'escombraries, tampoc no es poden fixar noves condicions que atribueixin a l'arrendatari quotes o despeses que no estiguin recollides al contracte anterior.

Perquè el nou llogater conegui els preus anteriors, el propietari o la persona que formi part de la intermediació a l'operació ha de complir la informació mínima en les operacions de compra i arrendament d'habitatges, que inclou aquesta dada del preu.

Nou contracte de lloguer d'un gran tenidor en zones tenses

Als contractes d'arrendament ubicats en una zona de mercat residencial tens on l'arrendador sigui un gran tenidor d'habitatge, la renda pactada a l'inici del nou contracte no podrà excedir el límit màxim del preu aplicable conforme a l'índex de preus de referència establert pel govern espanyol, i sempre tenint en compte les condicions i característiques de l'habitatge arrendat i de l'edifici on s'ubiqui. Recordem que aquests contractes de grans tenidors són de set anys.

Tot i que el Ministeri d’Habitatge ha aclarit que si el preu del contracte anterior era més baix que l'índex de preus, el preu del nou contracte es basarà en el contracte anterior i no en l'índex.

Nou contracte de lloguer en zones tenses en un pis que mai que s'ha arrendat (5 anys)

Per als nous contractes de lloguer d'habitatge habitual en una zona tensa en què no hagi estat vigent cap contracte d'arrendament en els darrers cinc anys, també s'aplicarà per a la nova renda el preu conforme al sistema d'índexs de preus de referència del lloguer. Sigueu l'habitatge propietat d'un petit o gran tenidor.

Es pot apujar el lloguer fins a un 10 % en els nous contractes en zones tenses

La llei d'habitatge inclou excepcions per a la pujada dels preus en nous contractes fins a un màxim del 10 % sobre la darrera renda de contracte d'arrendament d'habitatge habitual sempre que s'hagin fet obres de rehabilitació i millora de l'habitatge que suposin un estalvi d’energia que s’ha de justificar o bé la millora de l’accessibilitat a l’habitatge. Hi ha un altre cas, que és que se signi un nou contracte per a un període de 10 o més anys.

Incentius fiscals a l'IRPF als petits propietaris

Per als nous contractes d'arrendament d'habitatge habitual signats a partir de l'1 de gener del 2024, la llei d'habitatge introdueix modificacions fiscals sobre el rendiment net del lloguer que es poden aplicar els arrendadors petits.

En general, es rebaixa la desgravació general pel lloguer del 60 al 50 % per als nous contractes, però es pot mantenir al 60 % si l'habitatge ha sigut objecte d'una actuació de rehabilitació en els dos anys anteriors a la data de la subscripció del contracte d'arrendament.

A més, afegeix més incentius si l'habitatge es troba en una zona declarada com a mercat residencial tens:

a) En un 90 % quan el mateix arrendador formalitzi un nou contracte d'arrendament en una zona de mercat residencial tens i que la renda inicial es rebaixi més d'un 5 % en relació amb la darrera renda del contracte d'arrendament anterior mateix habitatge, una vegada aplicada, si escau, la clàusula d'actualització anual del contracte anterior (3 % el 2024 o el nou índex de lloguer a partir del 2025).

b) En un 70 % quan es tracti de la incorporació al mercat d'habitatges destinats al lloguer a zones de mercat residencial tens i es lloguin joves d'entre 18 i 35 anys en aquestes àrees o bé es tracti d'habitatge assequible incentivat o protegit, arrendat a l’administració pública o entitats del tercer sector o de l’economia social que tinguin la condició d’entitats sense fins lucratius o bé acollit a algun programa públic d’habitatge que limiti la renda del lloguer.