Qué tienen que hacer caseros e inquilinos en Cataluña, la primera CCAA que aplica el índice de precios

Con la publicación en el BOE de la relación de las zonas de mercado residencial tensionado en Cataluña, en 140 municipios de la región se pueden aplicar desde el 16 de marzo los criterios y obligaciones para los pequeños y grandes propietarios de viviendas en arrendamiento. Los contratos en vigor seguirán con los precios actuales, mientras los precios en nuevos alquileres entre particulares se vinculan a la renta del contrato anterior. El índice de precios servirá solo para contener las rentas en los nuevos contratos de grandes tenedores o nuevos pisos en alquiler. Pero también hay que tener en cuenta cambios en las prórrogas o los incentivos fiscales para los caseros particulares.

La Ley de Vivienda aprobada en 2023 ha materializado la regulación y el control del precio de alquiler en las llamadas zonas tensionadas. Su nombre oficial son áreas de mercado residencial tensionado. Por ahora, solo están en vigor en 140 municipios de Cataluña, que es la única CCAA que ha dado los pasos necesarios para aplicar esta regulación.

De hecho, este control de los precios de las rentas de alquiler ya se aplicó en Cataluña, bajo criterios autonómicos entre 2020 y 2022, pero la normativa catalana fue tumbada por el Tribunal Constitucional por invadir competencias autonómicas.

Las comunidades autónomas son las que tienen que declarar una zona de su territorio como área de mercado residencial tensionado, al ser la administración competente en materia de vivienda y urbanismo. Y remitir toda la documentación al Ministerio de Vivienda y Urbanismo para su visto bueno.

La declaración de zona tensionada tiene una validez de tres años, prorrogable anualmente siempre que sigan dándose las circunstancias que motiven tal declaración. Supone, entre otras cosas, limitar la subida de los precios de las rentas en nuevos contratos o la modificación del régimen de prórrogas de los contratos en vigor, además de que los pequeños propietarios pueden obtener más desgravaciones en el IRPF. 

Además, la Generalitat ha reducido el número de viviendas en propiedad necesarias para ser considerado como gran tenedor en dichas zonas tensionadas a cinco unidades, en vez de las 10 que comentaban en la Ley de Vivienda.

Aquí va un resumen de las principales medidas:

Contratos en vigor entre particulares en zonas tensionadas

Todo se mantiene igual en cuanto al precio del alquiler, según la renta pactada por contrato, y siempre primará el acuerdo entre las partes. En caso de no haber acuerdo cuando llegue la correspondiente subida anual, se podrá aplicar un incremento hasta un máximo del 3% (en caso de que el IPC sea mayor).

Lo que más deben tener en cuenta los contratos en vigor entre particulares en zonas tensionadas es todo lo relacionado con las prórrogas.  En estos 140 municipios catalanes, si durante estos tres próximos años finaliza el periodo de prórroga obligatoria (primeros cinco años) o el periodo de prórroga tácita (hasta un máximo de tres años), podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, previa solicitud del arrendatario.

“Durante este periodo extraordinario, se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. La solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento (con las características que se aplican a los nuevos contratos de alquiler en las zonas tensionadas), o en el caso de que el arrendador haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares, cumpliendo con los plazos y condiciones que establece la LAU”.

Contratos en vigor con un gran tenedor en zonas tensionadas

Cabe recordad que Cataluña ha reducido Al igual que con los pequeños propietarios, el precio del alquiler se mantiene vigente según la renta pactada por contrato. En el caso de los grandes tenedores, cuando llegue la correspondiente subida anual, están obligados a aplicar el incremento de un 3% (en caso de que el IPC sea mayor).

En el caso de las prórrogas del contrato en vigor con un gran tenedor, se establece el mismo criterio comentado anteriormente con los pequeños propietarios. El inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de tres años.

Nuevo contrato de alquiler entre particulares en zonas tensionadas

En un nuevo contrato de alquiler habitual entre pequeño propietario e inquilino en una zona declarada como mercado tensionado no podrá establecer el precio que le parezca al casero. En este caso, el precio no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior (un 3% de incremento este 2024, o en el nuevo índice que publique el INE a partir de 2025).

Además, para no aplicar subidas por otro lado, como suministros o tasas de basura, tampoco se podrán fijar nuevas condiciones que establezcan al arrendatario la atribución de cuotas o gastos que no estuviesen recogidos en el contrato anterior.

Para que el nuevo inquilino conozca los precios anteriores, el propietario o la persona que intervenga en la intermediación en la operación debe cumplir con la información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de viviendas, que incluye este dato del precio.

Nuevo contrato de alquiler de un gran tenedor en zonas tensionadas

En los contratos de arrendamiento ubicados en una zona de mercado residencial tensionado en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al índice de precios de referencia establecido por el Gobierno, y siempre atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique. Recordemos que estos contratos de grandes tenedores son por siete años.

Aunque desde el MIVAU han aclarado que si el precio del contrato anterior era más bajo que el índice de precios, el precio del nuevo contrato se basará en el contrato anterior y no en el índice.

Nuevo contrato de alquiler en zonas tensionadas en un piso que nunca que se ha arrendado (5 años)

Para los nuevos contratos de alquiler de vivienda habitual en una zona tensionada en los que no hubiese estado vigente ningún contrato de arrendamiento en los últimos cinco años, también se aplicará para la nueva renta el precio conforme al sistema de índices de precios de referencia del alquiler. Sea la vivienda propiedad de un pequeño o gran tenedor.

Se puede subir el alquiler hasta un 10% en los nuevos contratos en zonas tensionadas

La Ley de Vivienda incluye excepciones para la subida de los precios en nuevos contratos hasta un máximo del 10% sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual, siempre y cuando se haya realizado obras de rehabilitación y mejora de la vivienda, que supongan un ahorro de energía que se debe justificar, o la mejora de la accesibilidad a la vivienda. Hay otro caso que es que se firme un nuevo contrato por un periodo de 10 o más años.

Incentivos fiscales en el IRPF a los pequeños propietarios

Para los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda habitual celebrados a partir del 1 de enero de 2024, la Ley de Vivienda introduce modificaciones fiscales sobre el rendimiento neto del alquiler que se pueden aplicar los pequeños arrendadores.

En general, se rebaja la desgravación general por el alquiler del 60% al 50% para los nuevos contratos, pero se puede mantener en el 60% si la vivienda es objeto de una actuación de rehabilitación en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.

Además, añade más incentivos si la vivienda se encuentra en una zona declarada como mercado residencial tensionado:

a) En un 90% cuando el mismo arrendador formalice un nuevo contrato de arrendamiento en una zona de mercado residencial tensionado, y que la renta inicial se rebaje en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior (3% en 2024 o el nuevo índice de alquiler a partir de 2025).

b) En un 70% cuando se trate de la incorporación al mercado de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas, o bien, se trate de vivienda asequible incentivada o protegida, arrendada a la administración pública o entidades del tercer sector o de la economía social que tengan la condición de entidades sin fines lucrativos, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler.