Previsions 2025: compravenda, demanda i preus d'habitatges a Catalunya

La gran demanda i poca oferta continuaran sent dominants aquest 2025 que comencem. Les previsions també auguren un augment de preus d'habitatges a Catalunya i la bona evolució de les transaccions de compravenda.

En línies generals, Rebeca Pérez, CEO i fundadora d'Inviertis, creu que el mercat immobiliari es troba en un moment realment bo i això es notarà també a Catalunya l'any que ve.

Entre els factors que cal destacar, a nivell macro, l'experta ressalta l'estabilització dels tipus d'interès. A nivell nacional, “entre aquells que han impulsat el topall de preus, comencen a donar-se canvis d'opinió”. I, en relació amb el sector, les tendències de flipping col·laboratiu, la tokenització d'actius i les altes rendibilitats que poden donar els préstecs impagats amb garantia immobiliària marcaran l'agenda del 2025.

Forta demanda

Carlos Balado, professor d'OBS Business School i director d'Eurocofin, indica que, en la projecció de població per als propers 15 anys, es pot veure que el 50% de la nova demanda d'habitatge es concentrarà entre Catalunya i la Comunitat de Madrid.

Per a l'expert, en aquestes dues comunitats caldrien 800.000 nous habitatges, i només en el cas de Barcelona aquest dèficit és de 381.300 unitats. Per tant, continuarà una forta pressió sobre el mercat immobiliari per l'arribada d'immigrants a les grans ciutats, com ara Barcelona, i la manca de construcció de nous habitatges.

"A més, cal recordar que un 21,5% del total de transaccions el realitza un segment d'estrangers o no residents a Espanya, en expansió clara des de la pandèmia, que s'instal·len al mercat espanyol per mitjà de la propietat residencial". Trien Catalunya per l'auge del teletreball, l'increment de jubilats als països europeus i la inestabilitat creixent a determinats països, que empeny els seus ciutadans a buscar un lloc de residència alternatiu. “Tots aquests factors continuaran el 2025”.

Unsplash

La demanda continuarà forta

A Inviertis donen a conèixer que la demanda de propietats a Barcelona, àrea metropolitana i costa no deixarà de pujar. “Les darreres dades, a més, posen el focus en un augment de demanda a Girona i la Costa Brava per al proper any”.

Carlos Balado opina que l'alta demanda embassada existent a Espanya, ja que la crisi i la pandèmia han obligat molts joves a postergar la seva emancipació, en un context de tipus d'interès més baixos i davant l'expectativa d'un mercat de preus a l'alça, tendeix a accelerar la decisió de compra d'habitatge.

Les necessitats actuals volten entre 21.000 i 30.000 habitatges anuals, però si el mercat s'anima, com cal esperar, “això farà que la demanda efectiva d'habitatge en propietat el 2025 a Catalunya pugui arribar, en el supòsit més optimista, als 80.000 habitatges. Cal recordar que, els darrers anys, la construcció de nous habitatges a Catalunya es mou al voltant de les 11.000 unitats anuals”.

Creixerà la compravenda d'habitatges

Com a conseqüència de la demanda, també creixerà la compravenda d'habitatges. En aquest sentit, Francesc Salas, soci fundador de la consultora Enlace, és de l'opinió que tot apunta que, si la baixada de tipus manté la tendència, les compravendes creixeran a Catalunya el 2025. “L'immobiliari és un refugi contra la inflació. Ara bé, ens cal més certesa per part de l'Administració i una política d'habitatge sòlida, allunyada de populismes”.

Francesc Quintana, CEO i fundador de Vivendex, creu que si no hi ha una escalada militar que ens afecti més directament, “la combinació de tipus més baixos i poca oferta empènyerà els preus i les transaccions a l'alça”.

Per la seva banda, Ramón Riera, president mundial de FIABCI, Federació Internacional de Professions Immobiliàries, afirma que, per a inicis del 2025, no s'espera un creixement significatiu a la compravenda d'habitatges a Catalunya. "Les previsions indiquen que les dificultats que han frenat el mercat el 2024, com els tipus d'interès alts i la inflació, seguiran afectant el sector".

Tot i que hi podria haver certa estabilització en els tipus d'interès, donades les últimes baixades, cosa que beneficiaria l'accés al crèdit, els experts creuen que el volum de transaccions immobiliàries continuarà sent limitat a causa de la manca d'oferta i de la pressió dels preus.

Tot i això, hi haurà un possible repunt a mitjà termini si els tipus d'interès se suavitzen i l'economia en general millora juntament amb l'estabilitat de l'ocupació. Això dependrà en gran part de l'evolució dels factors macroeconòmics i de la resposta del mercat davant de polítiques governamentals que incentivin l'oferta d'habitatges assequibles”, remarca Riera.

A donpiso són optimistes i opinen que acabarem el 2024 amb un volum de compravendes una mica superior al de l'any passat, “creiem que un 10-15%, amb increments de preu entre el 5 i el 7%”.

L'escassetat de sòl és permanent

Hi ha dèficit de sòl. Carlos Balado analitza que haurien de sortir al mercat 332.000 habitatges l'any durant quatre anys per equilibrar l'oferta i la demanda, però la construcció d'habitatge nou arriba tot just a les 100.000 unitats l'any.

D'altra banda, “perquè això pugui succeir cal sòl. Hi ha en joc una bossa de sòl per al desenvolupament de més de 540.000 habitatges. Si s'encreuen aquestes xifres amb les necessitats actuals del mercat, serien gairebé capaces, per si mateixes, de resoldre una gran part del problema essencial que hi ha al mercat de l'habitatge”.

Pixabay

L'escassetat d'habitatge conviu amb una sobreabundància de sòls urbanitzables en espera de desenvolupament i execució. Hi ha 9,3 milions d'habitatges previstos per edificar segons el Sistema d'Informació Urbana 2023 del Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana i el Cens de Població i Habitatges de l'INE; d'aquest total, 6,8 milions romanen en situació urbanística de “sòls urbans no consolidats o sòls urbanitzables delimitats o sectoritzats”, és a dir, terrenys que disposen d'un planejament en desenvolupament encara que paralitzat des de fa 20 anys. Aquest total és un excedent de cada municipi.

Augment de preus també el 2025

En la mesura que el mercat laboral continua fort, continuï l'escassetat d'oferta a les principals ciutats, els tipus d'interès baixin i amb ells els costos de finançament, cal esperar preus a l'alça.

Carlos Balado recorda que a Catalunya encara som un 9,2% per sota del màxim històric assolit el 2007 i aleshores, a diferència d'ara, els problemes d'escassetat d'oferta no existien. Això farà que a Catalunya augmentin a ritmes d'almenys el 5% durant el 2025 i superin els 2.677 euros per metre quadrat, màxim històric del juny del 2007.

"Encara que els costos dels materials s'han frenat, porten acumulada una pujada d'anys anteriors quan es va començar a construir el que ara surt al mercat, i això es reflectirà en el preu final".

En el cas de l'habitatge usat, les taxes de creixement poden arribar al 10%, ja que els habitatges oferts són a Espanya un 33% dels que es necessitaran per als propers anys. Entre el 2024 i el 2028 es crearan 1.330.000 llars a Espanya i, al ritme de construcció actual, només hi haurà disponibles en quatre anys 400.000 habitatges; hi haurà un dèficit de 930.000 vivendes. “El desajust és notable i aquesta escassetat fa que els preus pugin”.