La compravenda d'habitatge de segona mà (entre altres transaccions) sol estar subjecta al pagament de l'impost de transmissions patrimonials (ITP), un tribut els tipus del qual varien entre les diferents comunitats autònomes i que s'ha de liquidar en termini per evitar un possible incompliment fiscal.
T'expliquem com es calcula l'ITP d'un habitatge, quant et pot tocar pagar, quan estàs obligat a abonar-lo i en quin termini has de complir aquesta obligació.
Com es calcula l'ITP d'un habitatge?
L'ITP és el principal tribut a què hauràs de fer front en comprar un habitatge de segona mà a Espanya. Correspon al comprador abonar-lo, i aquests són els passos per calcular-ho:
- Coneix el tipus aplicable i si hi ha bonificacions
Com a comprador, has de saber que cada comunitat autònoma té un marge ampli per decidir quin és el tipus general d'aquest impost, així com per dissenyar els seus propis tipus reduïts i bonificacions.
Per tant, el primer que hauràs de fer és consultar quin és el tipus de l'ITP aplicable a la teva compravenda tenint en compte la comunitat on es troba.
- Aplica el tipus tenint en compte el valor de referència del cadastre
Per calcular l'ITP, cal tenir en compte els canvis que es van aplicar el passat 10 de juliol de 2021 a la Llei 11/2021, de 9 de juliol, de mesures de prevenció i lluita contra el frau fiscal. Es va modificar la base imposable de l'impost substituint el valor real pel valor de referència del cadastre, concepte que s'equipara al valor de mercat.
Això es tradueix en el fet que sempre tributaràs pel més gran entre dos valors: l'escripturat o el de referència. L'objectiu és combatre el frau fiscal, tenint en compte que el valor de referència de cadastre no el fixa el comprador ni el venedor, sinó la Direcció General del Cadastre, que el publica cada any basant-se en les estadístiques del mercat.
Hi ha calculadores d'ITP dissenyades per facilitar-te la suma que hauràs d'abonar. Només cal aplicar el tipus corresponent i les possibles bonificacions al valor de l'immoble tenint en compte les regles anteriors respecte a la base imposable. És important que la calculadora que utilitzis estigui actualitzada per evitar errors, així com que coneguis de primera mà els possibles avantatges fiscals aplicables a la teva compra.
Exemple sobre com es calcula l'ITP per a un habitatge
El primer és conèixer el valor del bé immoble, determinat per la Direcció General del Cadastre. No obstant això, com hem vist, l'ITP es calcula sobre el valor més alt entre el valor de referència de cadastre i el valor escripturat.
Un cop establert el valor de la base imposable, és moment de calcular l'ITP de l'habitatge aplicant la tarifa corresponent:
Per exemple, si et preguntes com calcular l'impost de transmissions patrimonials a Andalusia, el tipus general en aquesta comunitat és del 7 % per a les transmissions de béns immobles. Això vol dir que si compres un habitatge per valor de 300.000 euros, hauràs d'abonar 21.000 euros en concepte d'ITP. Tot i això, hauràs de tenir en compte possibles 'rebaixes' fiscals.
Altres comunitats tenen una escala progressiva de tipus per trams en funció del valor de l'immoble, de manera similar al que passa amb l'IRPF. Per exemple, un simulador d'ITP a Catalunya ha de tenir en compte aquesta taula per al 2026 (hi ha canvis respecte a l'exercici anterior):
| Valor total de limmoble | Quota íntegra acumulada | Resta valor fins | Tipus aplicable |
| 0 euros | 0 euros | 600.000 euros | 10 % |
| 600.000 euros | 60.000 euros | 900.000 euros | 11 % |
| 900.000 euros | 93.000 euros | 1.500.000 euros | 12 % |
| 1.500.000 euros | 165.000 euros | D'ara endavant | 13 % |
Com sé quan he de pagar l'impost de transmissions patrimonials?
L'ingrés de l'ITP s'ha de fer presentant el model 600 en el termini de 30 dies hàbils, que començaran a comptar des del moment en què es formalitzi la compravenda. Si no es compleix el termini, es poden aplicar recàrrecs i interessos.
El més freqüent és abonar aquest cost a l'hora de formalitzar la compravenda i el el notari és l'encarregat de liquidar-lo en nom teu. En cas contrari, el pots liquidar pel teu compte, sempre dins del període esmentat.
Quan s'aplica l'ITP?
L'ITP és un tribut que grava la compravenda d'habitatges de segona mà, vehicles o ampliacions de capital. Per tant, a Espanya, les principals transaccions que estan subjectes a l'ITP són:
- Compravenda d'habitatges de segona mà: quan s'adquireix un habitatge de segona mà entre particulars, l'operació està subjecta a l'ITP i no a l'IVA.
- El lloguer d'habitatges, incloent-hi el lloguer de temporada, com és el cas dels pisos d'estudiants.
- La compravenda de vehicles de segona entre particulars, llevat que s'adquireixi per a la seva posterior revenda, cas en què n'estaria exempta.
- Algunes operacions realitzades per societats també poden estar subjectes a l'ITP en la modalitat d'operacions societàries.
Qui està exempt de pagar ITP?
Hi ha algunes situacions en què una persona o empresa està exempta de pagar l'ITP. Aquestes són les més comunes:
- Transferències entre cònjuges: tant en casos de separació com de divorci, quan es produeix una transmissió de béns o drets entre esposos o parelles de fet, es pot sol·licitar l'exempció de l'ITP.
- Herències i donacions: depenent de la legislació pertinent, hi pot haver una exempció o una reducció de la quota de l'ITP.
- Operacions realitzades per l'Estat, administracions públiques, Seguretat Social i entitats sense ànim de lucre.
- Transmissions de béns o drets en pagament d'indemnitzacions reconegudes judicialment.