Són molts els casos en què dues o més persones són propietàries d'un mateix bé, una cosa molt freqüent en el món de l'habitatge. Els contextos més habituals són herències o divorcis. En aquests supòsits, l'extinció de condomini permet dissoldre el règim de copropietat existent. En aquest article t'expliquem tot el que cal saber sobre l'extinció de condomini.
Què és una extinció de condomini?
L'extinció de condomini consisteix a dissoldre la propietat comuna d'un bé. Parlem de condomini quan un bé indivisible té diversos propietaris. Per això, és molt freqüent la dissolució de condomini d'habitatge.
En aquest escenari, cada propietari ho és en una quota determinada. Per exemple, al 50-50 en el cas d'una parella que pagui l'habitatge a mitges o bé en percentatges idèntics del 25 % en cas d'herència entre quatre germans (sense que se n'hagi afavorit cap en el repartiment).
Tipus d'extinció de condomini
Hi ha dues maneres de dissoldre la propietat compartida d'un bé o condomini:
- Mitjançant un acord amistós aconseguit entre els copropietaris.
- A través d'un procediment judicial que desembocarà en la venda forçosa del bé (subhasta).
La via amistosa és la més aconsellable per a reduir la factura legal i fiscal i aconseguir que el bé no perdi valor en el procés.
Com es fa una dissolució de condomini pas a pas?
Si et preguntes com s'extingeix el règim de condomini, t'expliquem la forma de procedir, pas a pas, tenint en compte que dependrà en gran mesura dels acords entre les parts:
Passos de l'extinció de condomini amistosa
- Arribar a un acord entre els copropietaris: aquest acord ha de recollir no només la mateixa voluntat de vendre per part de tots els copropietaris, sinó també establir alguns termes referents a la compravenda.
- Valorar l'immoble: el més senzill és realitzar una o diverses taxacions per conèixer el valor aproximat de l'immoble al mercat.
- Formalitzar la compravenda: un cop aconseguida una oferta de compravenda que compleixi els requisits, arribarà el moment de tancar l'operació a través d'una escriptura pública que s'haurà de signar davant de notari i elevar-se al Registre de la Propietat per a més seguretat jurídica.
Passos de l'extinció de condomini forçosa
- Demanda de divisió de cosa comuna presentada per part del copropietari que vol deixar de ser-ho.
- Procediment judicial, que podrà ser verbal o ordinari. En aquest punt, es tindran en compte aspectes com el valor del bé, les quotes de cada copropietari o els interessos de cadascun, de cara a prendre una decisió sobre com dividir el condomini.
- Un cop dictada sentència, la divisió econòmica del bé es durà a terme mitjançant una subhasta pública, en absència d'acord entre les parts. El repartiment del preu es farà en funció de la quota de participació de cada comuner (article 404 del Codi civil).
Requisits per a l'extinció del condomini
Si et preguntes en quins casos es pot produir una extinció de condomini, cal que es compleixin dos requisits:
- Que un o més propietaris no vulguin continuar formant part de la comunitat.
- Que el bé sigui indivisible i, per tant, no es pugui repartir entre les parts (per exemple, un pis).
L'acció judicial que s'utilitza per materialitzar l'extinció de condomini quan no hi ha acord és la de divisió de cosa comuna, si bé l'ideal és intentar arribar a un acord amistós fora dels tribunals. Es recorre a aquesta eina legal quan hi ha una situació de bloqueig que impedeix la venda pel fet que un o diversos propietaris es neguen a efectuar aquesta operació.
La manera més ràpida de fer una extinció de condomini
En general, en cas d'acord només cal concertar una cita en una notaria i presentar determinada documentació bàsica:
- DNI de totes les parts
- Taxació o valoració del bé
- Documentació sobre el bé (escriptures i qualsevol document rellevant)
- Documentació sobre mitjans de pagament
L'extinció de condomini serà sempre més senzilla i econòmica si es duu a terme de manera amistosa que si s'acaba portant el cas als tribunals: és important tenir en compte que, en cas d'obrir la via judicial, les parts perdran el control sobre la solució final.
En qualsevol cas, convé valorar que la cessió d'una quota cap a una altra persona resulta molt més avantatjosa fiscalment que la venda: tingues-ho en compte si busques la millor solució per a l'extinció d'un condomini.
Les despeses i els impostos de l'extinció de condomini
Cal tenir en compte que, fiscalment, l'extinció de condomini és molt més econòmica que la compravenda, ja que no cal abonar l'impost sobre transmissions patrimonials.
En qualsevol cas, sempre caldrà fer front a les despeses de notaria, registre i gestoria per inscriure correctament l'operació i protegir els drets dels propietaris. A més, la taxació també és un tràmit necessari a què cal fer front.
- Extinció de condomini i IRPF: si cedeixes part d'una propietat i n'obtens un ingrés, el possible guany haurà de tributar a l'IRPF. Fins fa poc hi havia disparitat de criteris entre les diferents comunitats autònomes, però el Tribunal Suprem va resoldre la qüestió el 2022 a favor d'Hisenda. En concret, l'Alt Tribunal considera que en l'extinció de condomini hi ha un guany patrimonial quan s'actualitza el valor de l'immoble.
- Extinció de condomini i plusvàlua: un altre avantatge fiscal de l'extinció de condomini és que aquest tipus d'operació no està subjecte a plusvàlua municipal o impost sobre increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU).
- Extinció de condomini i AJD: l'extinció de condomini tributa per l'impost d'actes jurídics documentats, exceptuant alguns casos especials, com ara divorcis o herències.
Cas pràctic d'extinció de condomini
A continuació, analitzem dos casos pràctics d'extinció de condomini centrant-nos en els supòsits més freqüents.
Què és l'extinció de condomini entre germans?
L'extinció de condomini entre germans és habitual en cas d'herència. Quan no tothom estigui d'acord a l'hora de vendre un immoble que tingui copropietaris, es produirà una situació de bloqueig que, a la pràctica, suposarà una pèrdua econòmica per a tothom, així com una degradació del bé amb el pas del temps.
Per desbloquejar la situació, caldrà recórrer a un procediment de divisió de cosa comuna, en què és possible que, per exemple, un germà compri les quotes de propietat de la resta. També és possible acordar la subhasta de l'immoble i el repartiment del preu entre tots, en funció de la seva quota de participació.
Extinció de condomini entre cònjuges
L'extinció de condomini també és molt comuna en cas que una parella s'hagi posat d'acord per adquirir un immoble del qual tots dos són propietaris, sigui a parts iguals o en percentatges diferents.
Si no hi ha acord a l'hora de vendre, caldrà recórrer a un procediment de divisió de cosa comuna. En cas contrari, n'hi haurà prou que les dues parts es posin d'acord per vendre l'habitatge de cara a posar fi al condomini.
Si hi ha acord, és possible incloure els seus termes al mateix conveni regulador del divorci o la separació, especialment si un dels afectats vol adquirir la quota de l'altre.
L'extinció de condomini amb hipoteca
És molt freqüent, especialment en cas de matrimoni, que hi hagi una hipoteca a mitges associada a l'habitatge la copropietat del qual està en disputa:
- Si vols quedar-te l'habitatge complet i indemnitzar l'altra part, hauràs de dur a terme una novació hipotecària perquè, en endavant, siguis l'únic responsable de pagar el préstec, ja que en seràs l'únic propietari. No obstant això, és possible que el teu banc estigués disposat a concedir-vos un préstec a tots dos, però no a tu sol. En aquest cas, et tocarà negociar o incloure avals, un nou cotitular...
- Si es produeix una venda de l'habitatge, podeu vendre-la amb hipoteca o sense, consultant quina opció us convé més. El més habitual sol ser cancel·lar el préstec gràcies a la liquiditat obtinguda amb la compravenda.