Extinció de condomini: guia del que cal saber el 2025

Són molts els casos en què dues o més persones són propietàries d'un mateix bé, una cosa molt freqüent en el món de l'habitatge. Els contextos més habituals són herències o divorcis. En aquests supòsits, l'extinció de condomini permet dissoldre el règim de copropietat existent.

Encara que el millor és que es dugui a terme de forma amistosa, és possible que es produeixi un conflicte si un o més propietaris vol vendre i l'altra part s'hi oposa. Per evitar aquest bloqueig hi ha una eina legal: la divisió de cosa comuna. En aquest article t'expliquem tot el que cal saber sobre l'extinció de condomini.

Què és una extinció de condomini?

L'extinció de condomini consisteix a dissoldre la propietat comuna d'un bé. Hi ha dues maneres de fer-ho: mitjançant un acord amistós o a través d'un procediment judicial concret que desembocarà en la venda forçosa del bé (subhasta).

Parlem de condomini quan un bé indivisible té diversos propietaris. En aquest escenari, cada propietari ho és en una quota determinada. Per exemple, al 50-50 en el cas d'una parella que pagui l'habitatge a mitges o bé en percentatges idèntics del 25 % en cas d'herència entre quatre germans (sense que se n'hagi afavorit cap en el repartiment).

On es regula l'extinció de condomini?

L'encaix legal de la divisió de cosa comuna es troba a l'article 400 del Codi civil, que indica que "cap copropietari estarà obligat a romandre a la comunitat" i que "cadascun podrà demanar en qualsevol temps que es divideixi la cosa comuna."

Requisits per a l'extinció del condomini

Si et preguntes en quins casos es pot produir una extinció de condomini, cal que es compleixin dos requisits:

• Que un o més propietaris no vulguin continuar formant part de la comunitat.
• Que el bé sigui indivisible i, per tant, no es pugui repartir entre les parts (per exemple, un pis).

L'acció judicial que s'utilitza per materialitzar l'extinció de condomini quan no hi ha acord és la de divisió de cosa comuna, si bé l'ideal és intentar arribar a un acord amistós fora dels tribunals. Es recorre a aquesta eina legal quan hi ha una situació de bloqueig que impedeix la venda pel fet que un o diversos propietaris es neguen a efectuar aquesta operació.

La manera més ràpida de fer una extinció de condomini

En general, en cas d'acord només cal concertar una cita en una notaria i exhibir determinada documentació bàsica:

• DNI de totes les parts
• Taxació o valoració del bé
• Documentació sobre el bé (escriptures i qualsevol document rellevant)
• Documentació sobre mitjans de pagament

L'extinció de condomini serà sempre més senzilla i econòmica si es duu a terme de manera amistosa que si s'acaba portant el cas als tribunals: és important tenir en compte que, en cas d'obrir la via judicial, les parts perdran el control sobre la solució final.

A més, la subhasta sol suposar una pèrdua econòmica per a les parts, ja que el bé pot ser adjudicat per preus inferiors als que es manegen al mercat de compravenda d'habitatge. A això cal sumar-hi els costos inherents al procés judicial.

En qualsevol cas, convé valorar que la cessió d'una quota cap a una altra persona resulta molt més avantatjosa fiscalment que la venda: tingues-ho en compte si busques la millor solució per a l'extinció d'un condomini.

Passos per fer una extinció de condomini

La manera de procedir per dur a terme una extinció de condomini dependrà del que s'acordi entre les parts:

1. Arribar a un acord entre els copropietaris: aquest acord ha de recollir no només la mateixa voluntat de vendre per part de tots els copropietaris, sinó també establir alguns termes referents a la compravenda.
2. Valorar l'immoble: el més senzill és realitzar una o diverses taxacions per conèixer el valor aproximat de l'immoble al mercat.
3. Formalitzar la compravenda: un cop aconseguida una oferta de compravenda que compleixi els requisits, arribarà el moment de tancar l'operació a través d'una escriptura pública que s'haurà de signar davant de notari i elevar-se al Registre de la Propietat per a més seguretat jurídica.

Quant a la divisió de cosa comuna (via forçosa), el procés serà el següent:

1. Demanda de divisió de cosa comuna presentada per part del copropietari que vol deixar de ser-ho.
2. Procediment judicial, que podrà ser verbal o ordinari. En aquest punt, es tindran en compte aspectes com el valor del bé, les quotes de cada copropietari o els interessos de cadascun, de cara a prendre una decisió sobre com dividir el condomini.
3. Un cop dictada sentència, la divisió econòmica del bé es durà a terme mitjançant una subhasta pública, en absència d'acord entre les parts. El repartiment del preu es farà en funció de la quota de participació de cada comuner (article 404 del Codi civil).

Freepik

Cas pràctic d'extinció de condomini

A continuació, analitzem dos casos pràctics d'extinció de condomini centrant-nos en els supòsits més freqüents.

Extinció de condomini entre germans

L'extinció de condomini entre germans és habitual en cas d'herència. Quan no tothom estigui d'acord a l'hora de vendre un immoble que tingui copropietaris, es produirà una situació de bloqueig que, a la pràctica, suposarà una pèrdua econòmica per a tothom, així com una degradació del bé amb el pas del temps.

Per desbloquejar la situació, caldrà recórrer a un procediment de divisió de cosa comuna, en què és possible que, per exemple, un germà compri les quotes de propietat de la resta. També és possible acordar la subhasta de l'immoble i el repartiment del preu entre tots, en funció de la seva quota de participació.

Extinció de condomini entre cònjuges

L'extinció de condomini també és molt comuna en cas que una parella s'hagi posat d'acord per adquirir un immoble del qual tots dos són propietaris, sigui a parts iguals o en percentatges diferents.

Si no hi ha acord a l'hora de vendre, caldrà recórrer a un procediment de divisió de cosa comuna. En cas contrari, n'hi haurà prou que les dues parts es posin d'acord per vendre l'habitatge de cara a posar fi al condomini.

Si hi ha acord, és possible incloure els seus termes al mateix conveni regulador del divorci o la separació, especialment si un dels afectats vol adquirir la quota de l'altre.

Les despeses i els impostos de l'extinció de condomini

Cal tenir en compte que, fiscalment, l'extinció de condomini és molt més econòmica que la compravenda, ja que no cal abonar l'impost sobre transmissions patrimonials. Això és així perquè la quantitat econòmica que rep el que abandona la comunitat no és el preu d'una venda, sinó la compensació econòmica davant del fet que surt de la situació de comunitat.

En qualsevol cas, sempre caldrà fer front a les despeses de notaria, registre i gestoria per inscriure correctament l'operació i protegir els drets dels propietaris. A més, la taxació també és un tràmit necessari a què cal fer front.

Extinció de condomini i IRPF

És important saber que, si cedeixes part d'una propietat i n'obtens un ingrés, el possible guany haurà de tributar a l'IRPF.

Fins fa poc hi havia disparitat de criteris entre les diferents comunitats autònomes: el Tribunal Suprem va resoldre la qüestió recentment a favor d'Hisenda.

En concret, l'Alt Tribunal considera que en l'extinció de condomini hi ha un guany patrimonial quan s'actualitza el valor de l'immoble. La sentència fixa com a doctrina que "la compensació percebuda per un comuner a qui no s'adjudica el bé quan es dissol el condomini comportarà per a aquest comuner l'existència d'un guany patrimonial subjecte a l'IRPF, quan hi hagi una actualització del valor d'aquest bé entre el moment de la seva adquisició i el de la seva adjudicació i aquesta diferència de valor sigui positiva".

Extinció de condomini i plusvàlua

Un altre avantatge fiscal de l'extinció de condomini és que aquest tipus d'operació no està subjecte a plusvàlua municipal o impost sobre increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU).

La lògica és la mateixa que en el cas de l'impost de transmissions patrimonials: no hi ha transmissió patrimonial, per la qual cosa no es produeix el fet imposable a què fa referència aquest impost. La situació seria diferent en cas de compravenda. La part que vegi incrementada la seva quota de propietat haurà d'abonar aquest tribut en cas que, en el futur, vengui el bé.

L'extinció de condomini amb hipoteca

És molt freqüent, especialment en cas de matrimoni, que hi hagi una hipoteca a mitges associada a l'habitatge la copropietat del qual està en disputa:

• Si vols quedar-te l'habitatge complet i indemnitzar l'altra part, hauràs de dur a terme una novació hipotecària perquè, en endavant, siguis l'únic responsable de pagar el préstec, ja que en seràs l'únic propietari. No obstant això, és possible que el teu banc estigués disposat a concedir-vos un préstec a tots dos, però no a tu sol. En aquest cas, et tocarà negociar o incloure avals, un nou cotitular...
• Si es produeix una venda de l'habitatge, podeu vendre-la amb hipoteca o sense, consultant quina opció us convé més. El més habitual sol ser cancel·lar el préstec gràcies a la liquiditat obtinguda amb la compravenda.