L’Ajuntament de Barcelona, juntament amb l’Àrea Metropolitana (AMB), la Generalitat de Catalunya i la Diputació de Barcelona, va crear el passat juliol l’Observatori de l’Habitatge de Barcelona (O-HB).
Segons l’Administració catalana, l’objectiu era disposar d’una eina, fins ara inexistent, amb la qual dissenyar polítiques que s’ajustessin a les necessitats reals de la seva població a partir de dades fiables relatives a l’habitatge de Barcelona ciutat, la seva àrea metropolitana i tota la seva província. Després de mesos gestant-se, l’Observatori ha publicat el seu primer informe anual i d’ell es desprèn, entre altres conclusions, que el preu del lloguer a la Ciutat Comtal podria estar a prop de tocar sostre.
L’habitatge i la seva accessibilitat comença a resultar un assumpte inherent a Barcelona. La capital catalana i la seva àrea metropolitana representen més del 43% de la població de Catalunya. En ella, i tot i que l’habitatge de propietat segueix dominant el mercat, el lloguer ha pres protagonisme a causa de l’augment del preu que ha acumulat en un lustre, fins al punt de superar els nivells de la bombolla. Segons l'últim informe de preus d'idealista, Barcelona és una de les 11 capitals que està en zona de màxims, mentre que només el districte de Nou Barris es manté amb preus encara per sota dels nivells pre-crisis.
Amb aquestes xifres sobre la taula, les Administracions han obert el debat sobre la necessitat de regular el mercat del lloguer, prenent com a partida Barcelona i utilitzant com a referència els casos de dues de les principals capitals europees: París i Berlín. Davant d’aquest escenari, les dades que ha recollit l’O-HB ofereixen recomanacions per afrontar les problemàtiques que han detectat.
L’informe, amb més de 50 pàgines de dades, l’ha presentat la presidenta de l’organisme, Carme Trilla, i té en compte des de la construcció i la rehabilitació, fins als aspectes sociodemogràfics, el comportament del mercat i els problemes d’accés, passant per la sol·licitud d’ajudes a l’habitatge. A partir de la informació recollida, es constata que el parc de l’habitatge s’ha estabilitzat per la mancant construcció dels últims anys, però s’ha notat un canvi en la tendència del règim d’usdefruit de l’habitatge cap al lloguer.
Evolució del parc i dels contractes
L’habitatge en propietat es manté com a predominant: a Barcelona, el seu pes el 2017 va ser del 64%, a la seva àrea metropolitana del 80% i del 79% a la seva demarcació. Així mateix, s’ha incrementat el nombre de propietats pendents de pagament, passant a Barcelona de l’11,9% el 2011 al 22,5% el 2016.
Els pisos de lloguer, tanmateix, han anat a la baixa a partir de 2011. Després de registrar 10 anys d’increment fins a 2011, des d’aleshores el parc de lloguer ha anat perdent pes. Mentre que el 2011 el total a l’àrea de Barcelona va arribar a un màxim del 28,2%, el 2016 es va reduir fins al 19,3%.
Amb tot, els contractes de lloguer van augmentar fins al 2013, quan es van assolir quotes màximes amb 118.204 contractes: 44.819 a Barcelona ciutat, 29.976 a l’àrea metropolitana i 43.409 a la resta de la demarcació.
En canvi, entre 2013 i 2016 les xifres es van reduir, passant a 106.498 contractes firmats el 2016: 42.182 a Barcelona, 23.961 a l’àrea metropolitana i 40.305 a la resta de la demarcació. Per a Trilla, això es podria traduir “en un cert sostre de mercat”, ja que amb prou feines s’ha construït des de 2013 i el creixement de contractes es dóna gràcies a la rotació dels habitatges existents.
Respecte al preu, les dades mostren una pujada del preu mitjà els últims tres anys analitzats. Si a la ciutat de Barcelona, el preu mitjà de lloguer ha augmentat un 28,7% en tres anys (2014-2017), a la resta de l’àrea metropolitana ho ha fet un 24,3% i un 26,4% a la resta de la província, segons les fiances de lloguer dipositades a l’Institut Català del Sòl.
En aquest sentit, Trilla explica que les dades que utilitzen els portals immobiliaris com idealista tenen en compte els preus de tots els anuncis d’habitatges de lloguer i “en recollir una gran quantitat d’habitatges en oferta que es mantenen durant llargs períodes de temps” s’estarien incloent “immobles que no satisfan la demanda”. Cal recordar que a l’informe de preus d’idealista queden exclosos xalets i habitatges amb preus fora de mercat.
On es troben l’oferta i la demanda
És per això que en la comparativa de dades, l’Observatori ha preferit tenir en compte les ofertes en vigència inferior a 25 dies en portals per intentar aclarir en quin preu es troben propietaris i inquilins. I l’Observatori calibra el punt d’equilibri en uns 990 euros/mes a partir de les ofertes amb menys de 25 dies de vigència. Aquestes xifres estan en línia als pisos llogats en menys de 48h a idealista: un 75% dels habitatges que van registrar un lloguer immediat estaven per sota dels 750 euros a l’anunci.
D’altra banda, el text revela que existeix un desajust clar de preus de lloguer entre oferta i demanda. Per exemple, durant 2017, a la ciutat de Barcelona la demanda més abundant va estar entre els 600 i els 800 euros mensuals, mentre que la major part de l’oferta es trobava per sobre dels 1.000 euros al mes, fins i tot superant els 1.300 euros. Amb aquestes dades en mà, Trilla considera que “ens apropem a un sostre del mercat” que ens porta a dos escenaris: o bé l’oferta s’acumula i s’ajusten els preus, o bé la demanda decideix destinar major part dels seus ingressos al pagament de la renda.
I aquí és on hi ha un problema: les dades mostren que part de la població ja fa un esforç extra per pagar el lloguer. El 2016 hi va haver un 42,7% de les llars de lloguer que van destinar més del 40% dels seus ingressos a pagar la renda, davant del 34,3% a la mateixa situació el 2011, i Trilla alerta d’un perill d’impagament i risc de pobresa en 300.000 famílies a l’àrea metropolitana de Barcelona. Cal recordar que els experts recomanen no destinar més d’un terç dels ingressos al pagament de l’habitatge, ja que aquestes despeses no inclouen les despeses de subministraments i alimentació.