La irrupció de la crisi sanitària ha enxampat a més d'un comprador i venedor amb les arres signades i una compravenda pendent d’escripturar davant de notari. Com que l'estat d'alarma ha canviat el panorama econòmic de molts compradors, alguns han intentat servir-se de la famosa clàusula rebus sic stantibus per anul·lar una compravenda sense perdre les famoses arres. Tanmateix, en lloc de basar-se en una situació de vulnerabilitat econòmica sobrevinguda, esgrimeixen motius que difícilment encaixen en aquesta clàusula articulada pel propi Tribunal Suprem.
La clàusula rebus sic stantibus comporta que un canvi totalment imprevisible en les circumstàncies del comprador i venedor d'un habitatge pot permetre la modificació o extinció del contracte d'arres. Per tal d’aplicar-la, s'exigeixen els mateixos requisits (total imprevisibilitat) que en la força major, tal com assenyala Carmen Giménez, advocada titular del despatx G&G Abogados.
José Ramón García Vicente, catedràtic de Dret Civil a la Universitat de Salamanca, recorda durant un congrés immobiliari organitzat per Lefebvre que els contractes que poden quedar afectats per la pandèmia poden ser els típics de tracte successiu, com els arrendaments d'habitatge o de locals, contractes de compravenda, arres o contractes de lloguer amb opció a compra. També pot afectar a contractes d'obra en els quals pugui haver-hi alternances significatives respecte als costos de producció.
“Cal tenir en compte que els efectes de cas fortuït, força major o clàusula rebus han de ser conseqüència de la situació. Com assenyala el Tribunal Suprem, del que es tracta és de “flexibilitzar” l'obligatorietat del compliment dels contractes (regla pacta sunt servanda), no necessàriament d'extingir-los”, assenyala Giménez.
Així doncs, l'efecte d'aquesta clàusula hauria de ser la modificació de les arres per reequilibrar els drets i les obligacions de les parts. Les modificacions poden ser des d'un termini d'atorgament d'escriptura més enllà del període proporcional al de la durada de l'estat d'alarma, un canvi del preu de la compravenda o la forma de pagament. En cas d'impossibilitat total de complir el contracte signat, s’haurà de resoldre sense cap indemnització a favor de cap de les parts.
La situació sanitària actual, generada pel coronavirus, i les mesures que s'han hagut d'adoptar per salvaguardar la salut pública constitueixen casos de força major, atès que moltes persones han perdut ingressos com a conseqüència dels ERTO o acomiadaments És per això que les expectatives creades per comprar un habitatge poden haver quedat frustrades com a conseqüència d'aquestes circumstàncies sobrevingudes i inevitables.
Giménez recorda que és essencial que per tal que la part incomplidora surti indemne de les seves obligacions (per exemple, que el comprador no perdi les arres o que el venedor no dobli la quantitat lliurada en concepte d'arres), les circumstàncies sobrevingudes (en aquest cas el coronavirus) havien d'haver estat imprevisibles en el moment de formalitzar el contracte abans de la declaració de l'estat d'alarma (a mitjan març). En tots els contractes, la clàusula rebus sic stantibus està continguda de manera implícita, però només en el cas que la compra de l'habitatge pel comprador pogués conduir-lo a la “ruïna” es podrà resoldre el contracte d'arres.
Les martingales de compradors i venedors per no perdre les arres
- Durant el confinament hi ha hagut casos de compradors que no han obtingut el finançament hipotecari desitjat o a qui el banc ha ofert un préstec inferior al calculat. D’aquesta manera, per la falta d'estalvis s'han vist obligats a rescindir les arres i per evitar perdre la paga i senyal de reserva de la casa, han apel·lat a la famosa clàusula rebus sic stantibus. No obstant això, Carmen Giménez recorda que aquesta situació té poc a veure amb una circumstància sobrevinguda per la COVID-19. No es tracta d'un canvi de circumstàncies econòmiques del comprador, sinó d’una falta de previsió.
Per això, aconsella que quedi per escrit a les arres que la part compradora pagarà una part o la totalitat del preu amb finançament aliè (préstec amb garantia hipotecària). Així, si aquesta condició no queda expressada de manera expressa i concreta al contracte, el fet de no obtenir el finançament o d'obtenir una quantitat inferior a la imaginada comportarà la pèrdua de les arres (si s'han signat les penitencials, que són les més freqüents).
- Compradors que recorren a la rebus sic stantibus per la impossibilitat de complir els terminis per escripturar la compravenda perquè s’ha allargat el termini per taxar la casa, perquè no és un assumpte urgent per al notari o perquè no es pot anar a la notaria a atorgar aquesta escriptura. Carmen Giménez recorda que en cas que el contracte d'arres s'hagi signat abans o durant l'estat d'alarma, no és necessari recórrer a la famosa clàusula, n'hi ha prou amb una pròrroga dels terminis inicialment pactats, que s’allargaran, com a mínim, durant un període equivalent a la durada de l'estat d'alarma i comptador des que s’acabi.
- Arres signades abans de l'estat d'alarma i sense que hi hagi una situació sobrevinguda pel comprador, que aprofita per modificar el contracte d'arres amb la finalitat de demanar una rebaixa del preu de l'habitatge per la paralització de les compravendes d'habitatges i la previsible caiguda de preus. En aquest cas, Giménez recorda que no serà aplicable la clàusula rebus sic stantibus perquè continuarà faltant un dels requisits: el canvi substancial i desfavorable en l'economia del comprador.
“Com que vivim al país del Lazarillo de Tormes, molts compradors d’immobles estan intentant fer aquesta jugada, fet que, de ben segur, serà motiu de procediments judicials que difícilment prosperaran i que col·lapsaran més encara la justícia que ja teníem col·lapsada abans de la declaració de l'estat d'alarma”, sentència Carmen Giménez.