Cinc casos habituals en què has de saber qui ha de signar el contracte de lloguer

Els aspectes que més preocupen les dues parts signants d'un contracte de lloguer solen ser la renda per pagar, la durada d'aquest acord o les garanties addicionals que s’inclouran. De totes maneres, també ha de quedar clar qui ha de signar el contracte per cadascuna de les parts. Hi ha casos en què no només ha de signar un únic propietari o només un llogater.

Salvador Salcedo, soci advocat d’Ático Jurídico, aclareix cinc supòsits habituals que cal tenir en compte en signar un contracte d'arrendament per tal que el consentiment sigui plenament vàlid, es garanteixin els drets i obligacions de les parts i s'eviti que el lloguer pugui esdevenir nul. 

"Sempre és aconsellable que el llogater sol·liciti al Registre de la Propietat una nota simple de l'immoble abans de signar el contracte de lloguer, de manera que pugui verificar que en són efectivament els titulars", aclareix l'expert. "El propietari, per la seva banda, també haurà requerir al potencial llogater la documentació necessària per fer comprovacions amb l’objectiu que les dues parts puguin contrastar que els signants estan facultats per subscriure el contracte i quedar vinculats", concreta.

Quan l'immoble llogat pertany a diversos propietaris

Un dels casos més comuns en un habitatge en arrendament és que l'immoble pertanyi conjuntament a diversos propietaris, procedent d'una compravenda conjunta o d'una herència rebuda en proindivís.

"Si els copropietaris de l'habitatge o local comercial estan conformes en llogar l'immoble no hi haurà discussió. Tots hauran de signar el contracte en qualitat d'arrendadors, llevat que atorguin poders de representació a un d'ells perquè signi", comenta Salvador Salcedo.

"La qüestió serà diferent si un o diversos copropietaris estan disconformes amb el lloguer pretès per la resta. En aquest cas, la majoria dels copropietaris podran signar vàlidament el contracte de lloguer, sempre que l'arrendament no superi els sis (6) anys de durada", aclareix l'expert, però destaca que "si el contracte excedeix l'esmentat termini, serà necessària la signatura de tots els propietaris".  

Altres particularitats en contractes de lloguer on hi hagi diversos titulars de l'immoble són que, si n’hi ha dos a parts iguals, es requerirà la signatura de tots dos "amb independència que estiguin o no casats o de si ho estan en règim de separació de béns o de societat de guanys", afegeix l'expert. 

Si un dels copropietaris ostenta més percentatge de propietat que l'altre, podrà signar sol el contracte de lloguer perquè la majoria és propietat seva.

Si hi ha diversos llogaters que volen llogar un immoble

Un altre dels casos més comuns a l'hora de la signatura d'un lloguer és que dues persones vulguin arrendar l'immoble. Si el contracte d'arrendament el signen els dos, tots dos seran considerats llogaters. Si només el signa un, aquest tindrà la condició d'arrendatari. "En aquests casos, el cònjuge pot subrogar la posició de llogater quan aquest mori en cas que hi convisqués. La parella no casada de l'arrendatari té el mateix dret", aclareix l'advocat.

En el cas del lloguer d'un local de negoci, passa una cosa semblant. "Qui signi el contracte també tindrà la condició d'arrendatari. No obstant això, si s’exercia una activitat empresarial o professional, a la mort del llogater, l'hereu o legatari podrà subrogar com a arrendatari sempre que continuï amb l'exercici de l'activitat i fins a la finalització del contracte".

El més aconsellable és que tots els inquilins que pretenguin llogar l'immoble signin el contracte. "L'arrendador pot exigir, a més, que s'obliguin tots al pagament de la renda amb caràcter solidari, de manera que el propietari pugui exigir l'abonament del lloguer indistintament a tots o a qualsevol dels inquilins", comenten des d’Ático Jurídico.

Si la titularitat de l'immoble llogat la comparteixen nus propietaris i usufructuaris

També és força habitual que la propietat d'un immoble es comparteixi entre els que n’ostenten la titularitat i l'ús. Salvador Salcedo aclareix que "el nu propietari és l'amo de l'immoble, però amb certes limitacions, i l'usufructuari en té l’ús i gaudi".

L'usufructuari serà l'única persona facultada per llogar el bé i per signar el contracte d'arrendament. Tanmateix, les reparacions extraordinàries que necessiti l'immoble seran de compte i càrrec del nu propietari, així com les despeses de comunitat.

"Aquesta obligació dimana de la Llei de Propietat Horitzontal i ha estat ratificada per la jurisprudència, llevat que hi hagi pacte exprés en contra pel qual l'usufructuari o el llogater es comprometin a assumir aquestes despeses", expliquen des del despatx d'advocats.

Si l'arrendador o el llogater són una persona jurídica

Una institució, organització o empresa poden ser els titulars d'un immoble i cedir-lo en lloguer o pretendre llogar un habitatge o local per establir-se. "Hem de tenir present que qualsevol persona jurídica actua normalment a través d'una persona física, que serà qui la representi i hagi de signar el contracte de lloguer, segons els casos" afegeix Salvador Salcedo.

Tota persona jurídica té un representant legal que està facultat per signar el contracte d'arrendament i per obligar-se en nom de l'entitat que representa la figura d'un administrador, un president, etc.

"En d’altres vegades, l'entitat pot apoderar un tercer i facultar-lo expressament per signar. En tot cas, caldrà verificar que la representació o apoderament estiguin en vigor i que el poder confereixi realment les facultats necessàries per signar el contracte i obligar", concreta l'expert.

Quan un tercer signa el contracte de lloguer amb les parts (com a fiador solidari)

L'exigència de garanties per part de l'arrendador per assegurar-se el compliment efectiu del contracte està a l'ordre del dia. "L'alternativa més usual és sol·licitar al potencial llogater que busqui una persona de la seva confiança i solvent perquè es constitueixi en el seu fiador solidari respecte de totes les obligacions de pagament derivades del contracte de lloguer. Així, en cas d'incompliment, l'arrendador pot reclamar-los a tots dos (llogater i fiador) els deutes pendents ", destaca l'advocat.

El contracte l’hauran de signar les parts en qualitat d'arrendador i arrendatari i el tercer disposat a constituir-se en fiador del llogater. "Amb la seva signatura, s'obligarà solidàriament al pagament de totes les obligacions que es desprenguin del contracte. Si l'arrendatari és una persona jurídica, és possible que l'administrador o president pugui exercir de fiador de l'entitat; haurà de signar el contracte en el seu propi nom (fiador) i com a representant de l'entitat (president o administrador)", conclou Salvador Salcedo.