La pandèmia ha donat visibilitat a les subhastes judicials d'habitatges. La passada primavera, durant el confinament estricte, el govern espanyol va aprovar un reial decret (Reial Decret 16/2020 de mesures processals i organitzatives per fer front a la COVID-19) pel qual obligava que totes les subhastes d'immobles es fessin a través d'empreses especialitzades perquè els jutjats estaven saturats.
Aquesta norma va ser un bon aparador per a les empreses privades que es dediquen a gestionar les subhastes d'immobles. Actualment, qui vulgui comprar un habitatge per subhasta pot accedir a les subhastes electròniques del BOE o a empreses privades especialitzades que gestionen subhastes d'immobles procedents de concursos de creditors de deutes amb la Seguretat Social o Hisenda.
La moratòria concursal prorrogada fins a finals d'aquest any (Reial decret llei 5/2021) també fomenta les subhastes d'immobles a través d'empreses privades. Per Joaquín Oliete, CEO d'Activos Concursales, es torna a col·locar “a primera línia” l'entitat especialitzada, cosa que suposa un important reconeixement d'aquests ens. “Durant anys ens han concebut com auxiliars de l'administració concursal, però cada vegada és més evident que som eines útils i necessàries per a l'administració de justícia en general”.
Com funcionen les subhastes d'immobles procedents de concursos de creditors
L'administrador concursal designat per administrar el concurs de creditors de l'empresa és qui tria on vol subhastar els immobles: si al BOE o a través d'una entitat especialitzada.
En cas de no aconseguir un conveni entre els creditors (principalment els bancs), l'administració concursal fa una valoració dels actius i llavors l'empresa va a liquidació ja amb els immobles valorats. El valor mínim per publicar una subhasta concursal d'un habitatge és el 50% de la valor de taxació, però els habitatges habituals solen trobar-se al 70% de la valor de taxació, segons la normativa vigent.
L'objectiu és que els immobles que es subhastin aconsegueixin els majors valors de realització; és a dir, que el deutor/concursat pugui recuperar el major import possible de l’habitatge embargat per haver de tornar la menor quantitat possible al creditor.
Diferències entre el BOE i una empresa especialitzada que gestiona subhastes de concursos de creditors
L'octubre del 2015 es va posar en marxa el sistema de subhastes electròniques a través d’un portal únic de subhastes judicials i administratives a l'Agència Estatal del Butlletí Oficial de l'Estat (BOE). L'objectiu de l'Administració pública és aportar transparència al procediment de les subhastes d'immobles procedents d'embargaments i obtenir un major rendiment de la venda de l'immoble. Això què vol dir? Que l'objectiu últim és que el deutor demandat pugui pagar el deute reclamat amb la quantitat que s'obtingui de la subhasta judicial.
No obstant això, els experts del sector asseguren que aquest sistema pateix retards, ja que depèn del fet que el secretari judicial de torn carregui tots els continguts al web del BOE. A més, la informació que es publica al web és molt bàsica, de manera que només hi solen accedir els “subhasters”, terme pel qual es coneix els professionals d'aquest món. A això s’afegeix que els retards en la publicació de la subhasta suposen un augment de despeses de l'IBI, comunitat de propietaris, escombraries i el risc d'una espoliació o deteriorament de l'immoble pendent de subhastar-se.
En el cas d’Eactivos.com, els habitatges es publiquen amb una descripció, la fitxa cadastral, la nota simple, fotos, la ubicació, si hi ha contracte de lloguer, càrregues tributàries o despeses de comunitat. Joaquín Oliete, president de Eactivos.com, afirma que, segons la llei concursal, tots els actius es venen lliures de càrregues, llevat de l'IBI i les despeses de comunitat.
A més, treballen com una immobiliària més i ofereixen visites als habitatges per subhastar. De fet, cobren un variable d'entre un 2% i un 5% sobre el valor final de venda de l'immoble subhastat que és aportat pel comprador.
A quin preu es pot comprar un habitatge i com
Joaquín Oliete assegura que el postor d'un habitatge a subhasta pot adjudicar amb un descompte de l'15-20% de mitjana, però que la rebaixa pot ser encara més gran.
Per poder licitar en una d'aquestes plataformes és necessari identificar-se, deixar el número mòbil, un correu electrònic i una garantia de dipòsits, en la majoria d'ocasions, del 5%. Tanmateix, a Eactivos.com són reticents a demanar el dipòsit perquè asseguren que el dipòsit provoca que hi hagi menys postors.
Un cop adjudicat l'habitatge al postor, Eactivos.com té un departament jurídic que acorda el dia per signar l'escriptura amb l'administrador concursal, el creditor privilegiat i el comprador. Prepara l'escriptura i sol·licita els testimonis al jutjat, és a dir, la documentació necessària (que verifica que l'actiu ha estat subhastat i que és viable que s'adjudiqui). En definitiva, documenta tota la informació perquè no hi hagi problemes en el registre de la propietat.
Oliete assenyala que, de mitjana, anualment aconsegueixen adjudicar per subhasta 600 habitatges i que no solen quedar deserts.
Els procuradors impulsen les subhastes de cases
El Consell General de Procuradors d'Espanya (CGPE) va llançar el 2016 la web subastasprocuradores.com i ara està agafant impuls. Es tracta d'una nova plataforma en línia per comprar immobles i licitar en subhastes.
La plataforma permet als usuaris participar de manera senzilla en els processos de venda directa d'immobles i en les subhastes gestionades pels procuradors, que procedeixen de diferents fonts: des de concursos de creditors a herències, passant per divorcis i execucions hipotecàries. A més, tots els processos compten amb aval judicial.
A la plataforma poden operar tant particulars com grans fons d'inversió, bancs o qualsevol empresa i hi ha béns de tota mena. En el terreny immobiliari, l'oferta inclou pisos, xalets, locals comercials, garatges, trasters, oficines, naus industrials i fins i tot terrenys.