Al setembre es reprenen molts dels temes que durant el descans estival van quedar pendents. És el cas de la problemàtica a la qual s'enfronten els joves espanyols a l'hora d'accedir a un habitatge. Les administracions públiques valoren cada any com resoldre aquesta qüestió, que és cada vegada més un problema estructural de l'economia espanyola que del sector immobiliari.
Tot i que els tipus d'interès actuals viuen un dels seus moments històrics més dolços, contractar una hipoteca segueix sent una tasca molt llunyana per als ciutadans de menys de 30 anys. Segons Julián Salcedo, president del Foro de Economistas Inmobiliarios, els ingressos que s'han de dedicar a la hipoteca no haurien de sobrepassar el 30 %.
El 2020, el salari mitjà a Espanya va ser de 22.837,59 euros bruts anuals, però el salari modal (és a dir, el més freqüent), només va ser de 18.400 euros. Segons explica l'expert, això vol dir que "amb una salari de 1.533 euros bruts l'any (uns 1.262 euros nets), la hipoteca consumiria el 45% dels ingressos mensuals, mentre que el lloguer suposaria el 49 %". Uns percentatges "massa elevats perquè un jove pugui comprar o llogar un habitatge".
Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, opina d’una manera semblant. "L'emancipació", segons l'expert, "és complicada per als joves espanyols" perquè "els salaris són més baixos".
D'altra banda, afegeix que "el preu de l'habitatge augmenta" i que "l'esforç que han de fer s’hauria de reduir si volem que els joves puguin accedir al seu primer habitatge".
Per Salcedo "el preu de l'habitatge és massa alt", però l'expert apunta que es deu fonamentalment al "preu del sòl i dels impostos que suporta un habitatge", que se situen al voltant del 25 %".
Per la seva banda, Luis Corral afirma que també cal "afegir-hi una bona política d'habitatge amb la qual les administracions creïn una àmplia oferta d'habitatge amb alguna protecció en lloguer o venda". Aquesta opció ha de tenir, segons el parer de l'expert, "preus controlats" i estar "enfocada als joves i el seu primer habitatge". Això aniria de la mà de la liberalització del sòl amb aquests usos perquè hi puguin entrar els promotors.
El Help to Buy torna al primer pla
Provinent del Regne Unit, el Help to Buy (o ajudes per comprar un habitatge) no és una estratègia nova. No obstant això, segueix sense aplicar-se de manera generalitzada al nostre país ni tampoc en molts altres països.
Segons Julián Salcedo, el Help to Buy "consisteix a ajudar el comprador d'un habitatge que no té l'estalvi necessari per fer front al pagament del 20 %, que, per regla general, no finança l'entitat bancària".
A Espanya, aquesta mesura cobreix un 15 % que s'ha d'afegir al 5 % del comprador sol·licitant. Però, ¿qui s’encarregaria d'aquest 15 %? Segons el president de Foro de Economistas Inmobiliarios, el podrien assumir tres agents: "l'ICO, les CCAA o les entitats asseguradores". Tanmateix, segons confessa Salcedo, aquestes últimes "ja s'han manifestat contràries a aquesta solució". Les altres dues no compten amb fons suficients per cobrir la demanda que hi ha.
Luis Corral considera que "l'ideal seria fer una política d'habitatge més enfocada a donar suport al lloguer que a la tinença". "D'aquesta manera", continua l'expert, "hi hauria rotació, ja que la gent llogaria a preus molt competitius fins que la seva situació millorés i ja pogués comprar".
Universitat, allotjament i rendibilitat
Un altre cas específic és el dels prop d'un milió d'estudiants que en aquesta època de l'any es desplacen a les ciutats on cursen els estudis. Aquest segment de població opta per tres tipus d'allotjament: residències d'estudiants, llogar o comprar.
Atès l'elevat preu de mercat de lloguer i de les residències d'estudiants, la compra s'està convertint en una possibilitat amb pes, mentre que fa anys no era ni tan sols una opció.
Això es deu a la rendibilitat que ofereix el lloguer, que segueix sent sucosa. Segons el Banc d'Espanya, la rendibilitat bruta mitjana per lloguer d'un habitatge a Espanya al final de l’últim trimestre del 2020 va ser del 5,2 %, mentre que l'últim trimestre del 2019 va ser d’un 7,5 %.
Segons Julián Salcedo, "si deduïm les despeses que ha de suportar el propietari de l'habitatge, la rendibilitat neta pot ser de fins al 4 % o 4,5 %". En qualsevol cas, "una rendibilitat molt superior a la que permet obtenir una inversió financera", postil·la.
Així doncs, si una família té un o més fills estudiant a la mateixa ciutat, podria ser una oportunitat d'inversió davant la despesa per lloguer, tant d'un habitatge complet com d'una habitació.
Hipoteques garantides com a alternativa al Help to Buy
En alguns països, sobretot a Llatinoamèrica, hi ha una fórmula que es coneix com "hipoteca garantida". En aquest tipus de préstec, "l'entitat financera concedeix una hipoteca del 95 % del preu", afirma el president del Foro de Economistas Inmobiliarios, Julián Salcedo.
L'expert explica que "normalment està limitat a habitatges de preu baix o mitjà-baix i a persones amb uns salaris també baixos o baixos-mitjans". És una entitat estatal o mixta la que garanteix a l'entitat financera el pagament de la hipoteca en cas d'impagament per part del deutor. No obstant això, Salcedo afirma que "l'entitat financera mai es queda l'habitatge, sinó que és l'empresa estatal o mixta la que, si escau, es quedaria l'habitatge impagat".
Una altra opció que planteja Luis Corral és la d'"estimular el lloguer i crear un parc d'habitatges que respongui a les necessitats existents". Això sí, "actualitzant els preus en funció de la situació real de l'economia i de mercat", conclou.