Optimisme de cara a finals d'any en el negoci de les xarxes immobiliàries. Segons una consulta realitzada per idealista/news, el 75 % de les agències consultades espera tancar l'any amb unes vendes superiors al 10 % . Un altre 12,5 % estableix la millora de resultats entre l'1 i el 4,9 %, però el canvi de tendència en els tipus d'interès i la inflació preocupen en una conjuntura d'alça moderada de preus pel que fa al 2022.
Les vuit xarxes participants representen 1.293 punts de venda segons les pròpies dades i Housell és la que aporta la visió de l'agència immobiliària en línia. Les altres xarxes consultades són Tecnocasa , Redpiso, Re/Max, Engel and Völkers, Alfa Inmobiliaria, Look and Find i Coldwell Banker.
Pujada de preus, però continguda per la inflació
El 62,5 % considera que els preus de l'habitatge el segon semestre de l'any continuaran amb “tendència a l'alça”, davant del 37,5 %, que espera un comportament “igual o similar” al de la primera meitat. Cap dels consultats preveu un escenari a la baixa.
Tot i això, sembla que hi ha consens sobre una pujada moderada d'uns preus continguts per l'amenaçant inflació. Jesús Duque, vicepresident d'Alfa Inmobiliaria, l’estima entre el 2 i el 3 %:
“No preveiem salts bruscs. Tot i el missatge que es llança a la població sobre la bona situació de l'economia i l'esperança dipositada en l'arribada massiva de fons europeus, tant el Banc d'Espanya com l'FMI han rebaixat la previsió de creixement per a aquest any. Les famílies esperen senyals més clars de consolidació de l'economia”.
Una previsió que coincideix amb les dades oficials presentades el 29 d'abril, que van confirmar que l'economia espanyola va frenar el primer trimestre del 2021, quan va créixer un discretíssim 0,3 %.
Més positiu, François Carriere, conseller delegat de Coldwell Banker Espanya, no veu “factors significatius que puguin alterar la tendència a l'alça del mercat immobiliari a les grans capitals, on l'oferta continua sent reduïda”. Pel que fa al descompte de la inflació, considera que “no sol afectar de manera significativa el comportament dels preus dels actius immobiliaris”.
Guillermo Llibre afegeix al que ja s'ha assenyalat el poderós efecte de la llei d'oferta i demanda: "La tendència a l'alça de la inflació i l'escassetat d'immobles en algunes zones faran que continuï augmentant el cost mitjà de l'habitatge".
El president de Re/Max España, Javier Sierra, creu que “la tendència anterior a l'alça es pot veure mitigada per l'empitjorament de la situació econòmica i la incertesa. Amb la inflació actual podem veure pujades nominals que no siguin reals en tenir en compte aquesta inflació”. Similar és l'opinió de Manuel Fernández, conseller delegat de Redpiso: “La pujada de tipus i l'important augment de l'IPC en contraprestació amb la pujada de salaris no compensa, i aquesta situació provocarà que no hi hagi un augment del preu a causa de la pèrdua de poder adquisitiu”.
L’euríbor a l'alça i la incertesa, principals amenaces
Queda clar que la conjuntura inquieta. La pujada dels tipus d'interès és el que preocupa un nombre més gran d'operadors perquè “afectaria directament la capacitat de pagament de les famílies”, explica Carriere, de Coldwell Banker. “Ara bé, els tipus segueixen històricament baixos i seguim en un moment molt propici per a la inversió immobiliària perquè encara que hi ha una tendència a l'alça dels tipus, no es preveuen pujades dràstiques”.
Constanza Maya, cap d'operacions i expansió d'Engel and Völkers, assenyala que "la pujada dels tipus hipotecaris no afecta tant el nombre d'inversions com la quantitat que els compradors estan disposats a invertir".
La incertesa per l'evolució econòmica és la segona variable que més inquieta. Jorge Torrent, gerent de Look and Find, resumeix: “La suma de situacions indubtablement genera incertesa econòmica. Aspectes com la inflació, els tipus hipotecaris, la guerra o la pujada dels preus de l'energia s'han iniciat per separat en un termini inferior a sis mesos i les qualificaria de tempesta perfecta. En aquest moment, el mercat segueix amb una demanda forta, conseqüència de l'interès de millora d'habitatge que es va generar després del confinament i que, unit a la previsió ja confirmada de la pujada de tipus, ha generat una acceleració en les decisions de compra. Preveiem que durant el segon semestre del 2022, precisament per la suma de tots els factors reflectits en la qüestió, es produeixi una lleu desacceleració de la demanda”.
Pujada de l'euríbor fins al 0,40-0,59 % per a finals de l'any
En un complex exercici d'endevinació, l'enquesta sol·licita una estimació sobre el comportament de l'euríbor a dotze mesos i aconsegueix consens sobre la seva escalada, però no tant pel que fa a les xifres.
“Ningú sap del cert com acabarà l'euríbor aquest any ni com es comportarà el 2023. El que sí que és cert és que hi haurà un canvi de tendència i que les hipoteques a tipus fix deixaran de ser les més comercialitzades per les entitats bancàries. Així doncs, les hipoteques variables tornaran a prendre impuls”, vaticina Lázaro Cubero, director d'anàlisi de Grupo Tecnocasa.
Des de Housell, Llibre apunta que “els grans bancs parlen d'una tendència a l'alça que seguirà l'any que ve i la situen al voltant del 0,80 % per al 2023”.
De fet, tres xarxes l’estimen en un interval del 0,40 al 0,59 % per al 31 de desembre: “Es preveu que aquesta sigui la pujada de l'euríbor a finals del 2022”, apunta Maya des d'Engel and Völkers, que també coincideix en la previsió del 0,80 % per al 2023.
Dues xarxes més aposten per la franja immediatament inferior, del 0,20 i 0,39 % per al tancament del 2022. Des de Look and Find s'explica que “després de més de sis anys en negatiu, en el que resta d'exercici no es depassarà el mig punt positiu i continuarà pujant al llarg del 2023, sense que arribi a assolir l'1% ”. Redpiso confia en aquests barems per reduir l'impacte de la pèrdua de poder adquisitiu de les famílies.
De totes maneres, dues xarxes més estimen un augment per sobre del 0,80 % per a final del 2022. “L'índex està disparat”, afirmen des d'Alfa Inmobiliaria: “I tot això és degut al gran increment de la inflació provocat per la invasió d'Ucraïna. Per aquest motiu, mentre es mantingui el conflicte i no siguem capaços de resoldre els enormes reptes que ens ha plantejat, com l’escassetat de matèries primeres i uns preus de l'energia descontrolats, l'euríbor continuarà creixent”.
Contracció de l'oferta de lloguer i ajornament de compra
Aquestes són dues de les conseqüències principals que ha tingut la tramitació de la llei estatal pel dret a l'habitatge segons set de les xarxes.
Per explicar la disminució de l'oferta de lloguer, Torrent, de Look and Find, defensa que “a més de la rendibilitat, la seguretat jurídica de l'habitatge sempre ha impulsat la inversió en habitatge. Limitar l'import de les rendes té com a efecte directe la retirada del mercat de certs béns, o el que és el mateix: la reducció de l'oferta d'habitatges de lloguer, cosa que sol generar una pujada de preus”.
La inseguretat jurídica també està en el discurs de Fernández, de Redpiso, per explicar l'ajornament en la decisió de compra dels inversors, “que en un percentatge important, es pot convertir fins i tot en por d'afrontar noves inversions”.
Duque considera que “tant els particulars com els inversors senten cada vegada més inseguretat a l'hora de llogar habitatges. Els temors són múltiples, i van des de la indefensió davant el cas d'ocupació, la manca de resposta jurídica davant l'impagament o desperfectes per part de l'inquilí i tota mena de dificultats a l'hora de destinar el seu habitatge al lloguer turístic, i ara també els topalls a la pujada a les rendes”. A aquest situació s’hi suma una rendibilitat mitjana del 4 al 5 % de lloguer, davant d'un 10 % d'inflació, “la qual cosa porta moltes persones a pensar que és massa risc”.
Un bon any per a la intermediació
La consulta també s’interessa per les perspectives de negoci del segon semestre i la previsió per al tancament d’exercici.
Cinc de les vuit xarxes d'intermediació immobiliària vaticinen una millora de les vendes del juliol al desembre, davant de dues més optimistes, que escullen l'opció “molt millor”. Finalment, una altra es decanta per “igual o similar”, i cap no veu un empitjorament de la perspectiva de negoci.
Cubero, de Tecnocasa, assenyala que "la perspectiva és d'un dinamisme de mercat important que consolidarà la importància que l'habitatge ha adquirit els darrers anys". En la mateixa línia, Maya, d'Engel and Völkers, explica que “la perspectiva de venda per al segon semestre serà molt millor. Tenint en compte que mai no havíem viscut un primer semestre tan bo com el primer, si la tendència es manté, la segona part de l'any serà millor del que s'ha pronosticat”.
L'optimisme d'una majoria als resultats contrasta amb l'opinió, també generalitzada, sobre els factors que tensen l'escenari econòmic. Davant d'aquesta possible contradicció, les explicacions ofertes per les xarxes fan referència a esforços del sector en digitalització, millora de processos interns i oferta de nous serveis. També es justifica en canvis més estructurals del mercat, com una major professionalització del sector després de la pandèmia, atès que venedors i compradors valoren més la intermediació professional.
Quant al tancament d'any, sis de les xarxes aposten per un creixement superior al 10 % respecte del 2021, una de l'1 al 4,9 %, i una altra per sota del 0 %.
Els que aposten pel creixement de dos dígits ho justifiquen en l'excepcionalitat d'un mercat recuperat després de l'impacte de la COVID-19. També hi ha situacions particulars, com la posició de Coldwell Banker, en ple creixement del seu nombre de franquícies a Espanya, i altres com Housell, per “la bona acollida dels seus serveis personalitzats i innovadors”, però el dubte és saber quant durarà la inèrcia del mercat davant el canvi del clima econòmic.
Look and Find ho resumeix: “L'exercici de 2021 va ser excepcionalment bo degut al gran nombre de transaccions de compravenda que es van realitzar. Ara, encara que preveiem que es mantindrà la tendència, els fenòmens actuals (des de la guerra a la pujada dels tipus o la inflació) influiran sens dubte en una desacceleració gradual de la demanda”.