Sens dubte, l'alliberament de sòl es perfila com un alleugeriment per fer front al problema de manca d'habitatge a Espanya. És realment una solució actual factible? Quins factors el frenen? Què es pot fer per alliberar sòl? Els experts responen.
La majoria dels professionals exposen que cal alliberar sòl en aquelles zones on hi hagi més pressió de demanda, però que no és fàcil fer-ho pels diversos tràmits burocràtics que alenteixen gran part dels projectes d'habitatge engegats.
Mercedes Blanco, CEO de Vecinos Felices i membre de l'equip de direcció de Fincas Blanco, exposa que és una possible solució sempre que aquest alliberament de sòl es produeixi a les zones amb més demanda i necessitat d'habitatge.
Eduardo Molet, consultor immobiliari, té clar que la solució per resoldre els problemes estructurals de l'accés a l'habitatge passa per abordar el veritable coll d'ampolla del mercat: la manca de sòl urbanitzable i els complexos processos burocràtics que en frenen el desenvolupament.
Segons Molet, alliberar sòl urbanitzable és clau per incrementar l'oferta d'habitatges i equilibrar el mercat. "Sense una política d'Estat que abordi l'alliberament de sòl, l'accés a un habitatge digne continuarà sent un desafiament insalvable per a moltes famílies espanyoles", assenyala.
Clara Matías, Development Bussines Manager de Laborde Marcet, sí que veu que alliberar sòl és una de les solucions clau per ampliar l'estoc residencial a Catalunya i mitigar la pressió sobre els preus. “No obstant això, cal implementar-lo de manera estratègica i sostenible, garantint un equilibri entre desenvolupament urbà i qualitat de vida”.
Per part seva, Carlos Balado, professor d'OBS Business School i director d'Eurocofín, analitza que els habitatges en oferta avui suposen un 33% dels que es necessitaran en els propers quatre anys. "A Catalunya, i a la resta d'Espanya, hi ha 9,3 milions d'habitatges previstos en sòls amb capacitat per edificar, segons el Sistema d'Informació Urbana 2023 del Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana i Cens de Població i Habitatges de l'INE". D'aquest total, 6,8 milions romanen en situació urbanística de sòls urbans en desenvolupament, encara que paralitzats des de fa 20 anys. Si això es desbloquegés, s'ampliaria en un 25% el parc d'habitatges existent, analitza l'expert.
En el cas de Catalunya, els habitatges previstos no executats en àrees de desenvolupament del planejament municipal són de 732.224, dels quals se n'ha executat un 28%, però 527.201 no s'han executat. La mitjana d'execució és del 27%. El pes dels habitatges no executats sobre el parc dhabitatges a Catalunya és del 13,5%.
Només que s'executés en una part aquesta oferta d'habitatge potencial es podria cobrir el dèficit actual d'habitatge. "Aquesta és una responsabilitat de l'Estat, les comunitats autònomes i els ajuntaments", defineix Balado.
Processos llargs i entrebancs burocràtics
Per a Mercedes Blanco, és fonamental simplificar els processos urbanístics, cosa que requereix modificacions legals en diferents àmbits i una major dotació de recursos personals per tal d'agilitar la concessió de llicències.
"L'alliberament de sòl a Catalunya es pot aconseguir mitjançant canvis en la normativa urbanística, la requalificació de terrenys, l'agilitació de tràmits administratius i la col·laboració publicoprivada per desenvolupar noves àrees residencials".
Molet determina que el procés actual per convertir sòl no urbanitzable en urbanitzable és extremadament llarg i complicat, amb tràmits que es poden estendre entre 5 i 20 anys. Aquest escenari descoratja tant inversors privats com administracions públiques interessades a promoure habitatge social.
Com veiem, no és una tasca fàcil, ja que, des del punt de vista dels constructors i promotors, el retard en la posada en marxa de les seves activitats es deu a la lentitud per solucionar les etapes següents:
- L'aprovació del sòl urbanitzable als Plans Generals d'Ordenació Urbana (PGOU).
- Cal fer el plantejament específic de desenvolupament del sòl, identificant cadascuna de les parcel·les, amb diferents comissions gestores.
- Completar els aixecaments topogràfics.
- Aclarir la propietat de les finques.
- Realitzar el pla parcial, amb tots els informes que inclou (medi ambient, transports, etc.).
- Aprovació del pla parcial per part de la comunitat autònoma i després aprovació definitiva (es pot demorar fins a 24 mesos).
- Redactar el projecte d'urbanització.
- Rebre l'aprovació de l'Ajuntament.
- Obtenir la llicència d'obra d'edificació (demora entre 8 i 16 mesos). Les dificultats o retards per obtenir les llicències d'edificació.
- Començar la construcció (entre 18 i 24 mesos).
- Sol·licitar la llicència per a la primera ocupació.
Per a Carlos Balado, tot això té conseqüències, com ara costos més elevats per als promotors d'habitatges, que els assumeixen a tipus d'interès elevats. També el sobrepreu per al comprador d'un habitatge de gairebé 20.000 euros a municipis amb retards d'un any a la concessió. "i lentitud al flux de recursos dels Ajuntaments, ja que la recaptació de l'IBI i de l'Impost sobre Construccions, Instal·lacions i Obres s'endarrereix".
“Visió integral i unificada”
Sobre l'entramat burocràtic, els experts es queixen que els criteris normatius en habitatge no estan unificats per a tot el país.
Balado determina que a més d'aplicar la legislació nacional, a Catalunya, per exemple, cada Ajuntament compta amb les seves pròpies ordenances per imposar criteris particulars i restrictius, de manera que és imprescindible estudiar la normativa específica per a cada projecte. Ara bé, aquesta absència de criteris comuns frena l'obertura de nous mercats.
Per la seva banda, Eduardo Molet estableix aplicar una sèrie de mesures:
- Simplificació de tràmits: reformar les lleis urbanístiques per a reduir la burocràcia i agilitzar els processos d'aprovació de projectes.
- Descentralització de permisos: atorgar més autonomia a les administracions locals per facilitar i accelerar l'aprovació d'iniciatives urbanístiques.
- Incentius a constructors: oferir beneficis fiscals i financers per als que inverteixin en habitatge social i assequible.
- Col·laboració publicoprivada: fomentar sinergies entre el sector públic i privat per desenvolupar sòl urbanitzable de manera sostenible.
Altres mesures que proposen des de Laborde Marcet per alliberar sòl són la requalificació de terrenys i la flexibilització de normatives que actualment dificulten el desenvolupament de noves promocions. “També caldria revisar la Llei d'Habitatge de Protecció Oficial (HPO), que desincentiva els promotors a causa del seu impacte en la rendibilitat dels projectes”.
Alliberar terra serà un procés lent
Mercedes Blanco veu en aquesta mesura un pas essencial per augmentar l'oferta d'habitatge a les zones tensionades, però això s'ha de fer amb planificació i previsió, tenint en compte tant les necessitats actuals com les futures.
En general, sembla que a curt termini és una mesura difícil d'implementar. Clara Matías respon que la solució té complexitat administrativa i és complicat per la falta d'acords entre el sector públic i privat. Tot i això, si es prenen mesures adequades i es fomenta la col·laboració entre les dues parts, podria ser una solució viable durant els propers anys per garantir el creixement equilibrat de la ciutat”.
Carlos Balado té clar que això no serà un procés ni immediat ni ràpid, sobretot quan la tensió política i institucional a Espanya és tan alta. “Fins i tot suposant que de cop i volta s'actués des d'aquest mateix any amb urgència i de forma coordinada entre les administracions, només posar-se al dia portarà almenys una dècada”.