El contracte immobiliari és el document que hauràs de signar si acudeixes a una agència o agent immobiliari perquè s'encarregui de la compravenda del teu habitatge. Aquest tipus de pacte, que serveix per protegir les dues parts, pot contenir tota mena de clàusules a la mida de les necessitats de tots dos.
En aquest article t'expliquem quins tipus de contractes immobiliaris existeixen, quins són els teus drets i quines clàusules no has de signar mai.
- El contracte d'intermediació immobiliària
- El contracte immobiliari és obligatori?
- Què ha d'aparèixer al contracte d'intermediació immobiliària?
- Quins són els tipus de contracte immobiliari?
- Quant de temps dura el contracte amb una immobiliària?
- Què passa si cancel·lo un contracte amb una immobiliària?
- Claus sobre el contracte d'intermediació immobiliària
- Clàusules abusives en un contracte d'intermediació immobiliària
El contracte d'intermediació immobiliària
Els contractes d'intermediació immobiliària són els destinats a regular la relació entre el client i l'agència quant a la comercialització d'un immoble.
Té l'objectiu de deixar clares les obligacions i els deures de cada part, incloent-hi les tasques encomanades a l'agència, els seus honoraris, les pràctiques prohibides i les inherents a l'encàrrec, sempre respectant els límits generals que defineixen les lleis.
El contracte immobiliari és obligatori?
En l'àmbit espanyol, no hi ha cap norma que obligui a signar un contracte d'intermediació immobiliària. Per tant, no cal formalitzar un full d'encàrrec per escrit i és perfectament vàlid un pacte verbal entre agència i client.
Una qüestió diferent és que sigui recomanable fer aquest tipus de gestió. Sempre s'ha de disposar d'un document escrit signat per ambdues parts on quedin molt clares les condicions pactades, cosa que facilitarà la prova en cas de conflicte.
En qualsevol cas, a Espanya estaràs protegit, entre d'altres, per la Llei general per a la defensa dels consumidors i els usuaris, i tindràs dret a desistir, sense cap mena de penalització i sense al·legar cap motiu concret, dins dels 14 dies naturals següents a la data de la signatura.
No obstant això, en algunes comunitats autònomes sí que ens trobem amb normativa específica sobre això, com és el cas de Catalunya. Aquestes normes estan dissenyades per protegir especialment el consumidor, ja que sol ser la part més feble de la relació contractual.
Què ha d'aparèixer al contracte d'intermediació immobiliària?
Atès que no existeix una norma específica a escala estatal, tampoc no podem parlar, en línies generals, d'un model únic de contracte ni d'un contingut mínim que s'hagi de respectar en tot cas.
No obstant això, hi ha certs punts que és aconsellable abordar per aclarir els termes de relació contractual des d'un primer moment:
- Identificació de l'agent i el número d'inscripció al registre d'agents immobiliaris.
- Dades sobre el propietari de l'immoble i sobre la propietat: és important ser molt clar pel que fa a possibles limitacions que redueixin el valor de l'immoble (per exemple, en matèria de càrregues) perquè l'agent les pugui posar en coneixement de potencials compradors.
- Durada de l'encàrrec i descripció detallada, incloent-hi el preu de venda de l'immoble i els marges de negociació pactats.
- Honoraris, moments o fites de retribució i forma de pagament: en general, l'agent tindrà dret a cobrar una vegada es formalitzi l'escriptura, independentment que la tasca pugui acabar posteriorment, amb la gestió registral de la transacció.
- Possibles clàusules de penalització, en cas de, per exemple, rescissió anticipada del contracte o incompliment d'alguna clàusula.
Quins són els tipus de contracte immobiliari?
Hi ha diferents tipus de contracte que se signen amb una immobiliària:
- Contracte amb immobiliària sense exclusivitat: aquest és el que més llibertat ofereix al propietari o client, ja que permet oferir el seu immoble a través d'altres agents o personalment.
- Contracte d'exclusivitat amb immobiliària: aquest model s'utilitza quan l'agent o l'agència ofereix l'immoble en exclusiva. En aquests casos, és especialment important fixar un termini o algun tipus de topall que permeti "alliberar" la comercialització de l'immoble si no s'assoleix l'objectiu de venda.
Quant de temps dura el contracte amb una immobiliària?
La durada del contracte amb la immobiliària no està estipulada per llei, si bé és freqüent que, en cas d'exclusivitat, rondi entre els tres i els sis mesos. També és molt habitual que es produeixin pròrrogues automàtiques en cas de no indicar la voluntat de no renovar l'encàrrec dins un termini concret.
Què passa si cancel·lo un contracte amb una immobiliària?
És possible rescindir el contracte amb una immobiliària si l'agència incompleix les seves obligacions, i fins i tot quan no sigui així, encara que en aquest cas és probable que hagis de fer front a penalitzacions, sempre que estiguin recollides al pacte.
Algunes situacions de força major podrien alliberar-te de les sancions esmentades. Per exemple, en cas que, per algun motiu sobrevingut, ja no estiguis en disposició de vendre l'immoble.
Quant a si es pot anul·lar un contracte d'exclusivitat amb immobiliària, sol haver-hi una clàusula en què s'estipula que la immobiliària tindrà dret a cobrar part o tots els seus honoraris si el venedor rescindeix el contracte de forma unilateral o bé si rebutja una oferta de compra d'acord amb les condicions pactades en el contracte (preu i termini).
Claus sobre el contracte d'intermediació immobiliària
La millor manera d'evitar qualsevol problema al contracte immobiliari consisteix a llegir-lo amb detall, consultar qualsevol dubte i, si no et queda prou clar, col·locar aquest document sota la lupa d'un advocat especialitzat.
A continuació resumim alguns punts clau del contracte immobiliari que poden donar lloc a problemes perquè n'estiguis al corrent i negociïs adequadament:
- Contractes en exclusiva: si tries aquest tipus de servei, ha de ser perquè l'agència farà un esforç especial a l'hora de comercialitzar l'immoble o perquè el professional o l'empresa escollida té molt bones referències o t'obre accés a un tipus de client concret. No signis aquest tipus de contracte sense rebre un servei prèmium. A més, evita oferir exclusivitat durant un llarg període i tingues molt en compte possibles penalitzacions en cas que aconsegueixis un comprador pel teu compte.
- Preu de venda i límit màxim a la baixa: l'agència oferirà l'immoble a un preu que tu mateix hauràs acceptat prèviament i podrà negociar tenint en compte els marges que hagis definit. Si apareix un potencial comprador i et penedeixes del preu, no podràs negar-te a acceptar la compravenda o, si decideixes fer-ho, hauràs d'assumir el cost dels honoraris de la immobiliària, ja que, per part seva, existirà un compliment de la tasca encomanada.
- Clàusules de cobrament de la comissió immobiliària de venda: hi ha pràctiques que permeten a la immobiliària cobrar la comissió de venda tot i que no s'hagi formalitzat. És el cas d'haver renunciat al contracte de forma unilateral, sense incompliment per part de la immobiliària. També en cas de penediment per part del venedor o en cas que venguis l'immoble de manera privada a un comprador presentat per l'agència.
- Moment en què es merita el cobrament dels honoraris de l'agència: hi ha diverses fórmules a l'hora de cobrar els honoraris immobiliaris. Per exemple, algunes agències estipulen que el dret es meritarà amb la signatura del contracte d'arres, mentre que altres agències opten per una fórmula 50-50 (50 % en el moment de les arres i 50 % a la signatura de l'escriptura de compravenda). També és possible que el cobrament es generi al 100 % amb la compravenda. Lògicament, et convé endarrerir el moment del pagament fins que es formalitzi la venda definitivament.
- Compte amb les pròrrogues automàtiques: són molt freqüents en aquest tipus de contractes i, encara que no tenen res de dolent i són perfectament legals, és important tenir clara quina és la data màxima per evitar una pròrroga no desitjada. En general, aquest tipus de clàusula suposa la pròrroga automàtica per períodes successius, de la mateixa durada, llevat que el venedor o l'agència manifestin el contrari per escrit, amb una antelació mínima de cert nombre de dies.
Clàusules abusives en un contracte d'intermediació immobiliària
Quant a possibles clàusules abusives al contracte d'intermediació immobiliària, pren nota de les següents:
- Les que no estableixin un termini clar de durada o de desistiment, així com les que no siguin clares respecte a les successives pròrrogues del contracte i la manera de comunicar la negativa a seguir renovant.
- Les que fixin indemnitzacions desproporcionades en cas de desistiment o incompliment, incloent-hi possibles clàusules penals d'elevada quantia.
- Les que retrotreguin la meritació del cobrament de la comissió immobiliària a un moment previ a la formalització de la compravenda.
En qualsevol cas, és important que el contracte immobiliari sigui clar, accessible i llegible, amb una redacció senzilla i concreta, ja que els jutges es fixen molt en aquests elements a l'hora de determinar la bona fe per part de l'empresa en els contractes subscrits amb consumidors.