L'últim canvi normatiu en matèria immobiliària proposat a Catalunya té els pisos turístics al punt de mira.
Segons consta al Butlletí Oficial del Parlament de Catalunya, David Cid Colomer, portaveu del grup En Comú Podem (ECP), ha registrat una proposició de llei que inclou canvis de pes al mercat del lloguer de vacances, format per gairebé 100.000 immobles a tot Catalunya.
La iniciativa Proposició de llei de regulació de l'ús turístic dels habitatges, que ha estat admesa i serà sotmesa a votació, planteja una modificació del Decret legislatiu 1/2010 mitjançant el qual es va aprovar el text refós de la Llei d'urbanisme de Catalunya. I va més enllà d'impedir la proliferació de nous pisos turístics: obre la porta perquè els ajuntaments puguin revocar milers de llicències legals actualment en vigor. També advoca per prohibir aquest tipus d'allotjaments a zones tenses. Alguns dels canvis més substancials de la proposta estan recopilats a la disposició addicional 27 i a la disposició transitòria 22.
La disposició addicional 27, per exemple, regula els habitatges d’ús turístic i allotjaments turístics compartits, i s’estableixen noves restriccions i controls per a aquests immobles (HUT):
- Requereixen llicència urbanística.
- No es permeten en àrees amb “mercat residencial tens”, concepte que posteriorment hauria de desenvolupar l'àrea d'urbanisme.
- Només es permetran els pisos turístics si així ho estableix el planejament urbanístic, que haurà de ponderar la compatibilitat dels HUT amb la protecció de l'entorn urbà.
- Els HUT no es permetran en un mateix edifici on es produeixi un ús residencial.
- Les llicències per a HUT tindran una durada màxima de 3 anys prorrogables.
- Es prohibeix la destinació o ús parcial d’un habitatge a HUT.
D'altra banda, la disposició transitòria 22 de la proposició de llei preveu que les llicències actuals dels HUT caduquin en un termini de tres anys des de la data d'entrada en vigor de la llei i estableix que la seva activitat ha de cessar a partir de llavors, llevat que obtinguin llicència urbanística abans de l'expiració del termini esmentat.
Aquest termini de tres anys de pervivència dels HUT legalitzats actualment, a partir de l'entrada en vigor de la nova llei, és el que En Comú Podem planteja com una “indemnització” per a aquells titulars de HUT que tenen llicència urbanística i n’obtinguin de conformitat amb el nou règim. És a dir, no es planteja una compensació econòmica.
"La reforma proposada té com a objectiu acabar amb una gran quantitat de HUT, especialment a grans ciutats i zones turístiques sobre les quals l'administració establirà la qualificació de "mercat residencial tens" en el termini de tres anys", explica a idealista/news Xavier Junquera, advocat i soci responsable de l'àrea de Dret Públic i Regulatori de Baker & McKenzie.
Junquera no creu que el text, tal com es planteja, tingui molt de recorregut, i destaca que la proposició de llei no inclogui una indemnització econòmica als propietaris titulars de llicència ja concedides i que, al seu lloc, es parli d'aquells tres anys de validesa de les llicències actuals com tota compensació per la seva resolució per llei, que equivaldria a una expropiació.
El dret a la propietat privada no inclou només béns, sinó també drets, com els que confereixen les llicència que atorguen les administracions públiques, d'acord amb paràmetres reglats, com serien les llicències concedides per a l'explotació d'immobles com a HUT. Si aquestes llicències concedides sobre la base d'un marc normatiu vigent es revoquen, hi ha d'haver una causa que ho justifiqui i la revocació ha d'anar acompanyada de la indemnització corresponent, que no pot consistir en el fet que es deixi als titulars de les llicències explotar els seus HUT durant un temps més des de l'entrada en vigor de la nova llei. La indemnització ha de compensar l'extinció del dret que es revoca", afegeix.
Una altra de les pegues que destaca Junquera d'aquesta iniciativa legislativa és que no té sentit que es plantegi un canvi d'aquest calat en un moment en què la Comissió Europea està preparant un reglament en aquesta matèria, que serà de compliment obligat per als Estats membres, quan el que es pretén és evitar la dispersió normativa i que cada Estat apliqui les pròpies polítiques. De fet, la Comissió ja ha advertit Irlanda, el parlament de la qual tenia sobre la taula propostes sobre aquesta matèria, que s'ha d'abstenir de tramitar-les per donar prioritat a la norma que s'haurà d'aprovar en els propers mesos i que serà aplicable a tot el territori de la Unió.
Des de les associacions sectorials catalanes, per la seva banda, qualifiquen la proposta com una “irresponsabilitat”. Enrique Alcántara-García, president de l'Associació d'Apartaments Turístics de Barcelona (Apartur), afirma que el text proposat “no té cap sentit i intenta que tots els pisos turístics tornin a la il·legalitat”.
Alcántara-García valora aquesta proposta com a “soroll electoral” i descarta que pugui prosperar al Parlament català. “No li veiem opcions, perquè ningú no voldrà carregar-se un sector que aporta el 6 % del PIB de Catalunya”, assegura. A parer seu, una de les mesures que té menys recorregut és la falta d'una compensació econòmica als propietaris, igual que defensa el soci de Baker & McKenzie a Barcelona. “Això serà així a Veneçuela, però no aquí. Per descomptat, caldria donar una indemnització i caldria fer un càlcul de l'import que caldria pagar en cada cas”, recalca el president d'Apartur.
Des de la Federació Catalana d'Apartaments Turístics (FEDERATUR) recorden que des de fa anys el govern autonòmic estudia prendre mesures en el negoci dels pisos turístics, tot i que fins ara estaven més enfocades a limitar les noves llicències que a fer desaparèixer les existents. "Fa un any i mig, en una llei d'acompanyament dels pressupostos del 2022 ja es volia fer caducar les llicències als municipis tensos, però no va tirar endavant perquè les esmenes no estaven ben justificades", detalla David Riba, president de FEDERATUR
A Catalunya hi ha actualment 97.649 habitatges de lloguer de vacances, ubicats principalment a les províncies de Barcelona, Girona i Tarragona, cosa que representa a penes el 2,5 % del parc residencial de tota la comunitat autònoma. En el cas de Barcelona, el pes encara és més baix (un 1,14 % del parc, amb 9.470 habitatges d'ús turístic sobre els 827.000 habitatges totals). Tot i això, des d'Apartur asseguren que els apartaments turístics generen el 6 % del PIB de Catalunya. “És molta ocupació, molta activitat i molts serveis socials que es paguen amb els impostos que es recapten”, destaca Alcántara-García.
L’associació calcula que, només a la capital catalana, cada pis turístic genera més de 1.500 euros en impostos al mes, i que empreses de diferent tipus treballen de manera directa al sector: gestores d'apartaments, empreses de reformes i manteniment, decoradors, empreses de programari, bugaderies, empreses de serveis de neteja…
Des de les principals associacions també recorden que els habitatges turístics suposen el 46 % de l'oferta d'allotjaments de vacances, amb més de mig milió de places, i que aquestes xifres s'han aconseguit gràcies a l'elevada demanda. Una demanda en què cada cop pesen més els perfils joves, les famílies i les persones més grans de 65 anys.
Així ho manifestava també un estudi recent de Fevitur, la patronal del sector a Espanya, que xifrava en més de 20.000 milions d'euros l'aportació econòmica dels habitatges de vacances al conjunt del país durant el 2022, inclosa la despesa en allotjament i en altres com la restauració, les compres o el lleure.
Des de la Federació Catalana d'Apartaments Turístics (FEDERATUR) lamenten que, malgrat tot això, aquest sector estigui al focus de les propostes polítiques. “Ens estan fent servir per a alguna cosa que no serveix. Hi ha una crisi d'habitatge, però atribuir-nos el problema no sortirà bé. Cal tenir en compte les preferències dels usuaris. Som una opció real que ha d'existir al mercat”, insisteix el president.
El mateix Riba també explica que aquest tipus de mesures que inclou la proposició de llei d'En Comú Podem “no només són dolentes per al turisme, sinó també per a moltes famílies que tenen pisos turístics. A Barcelona, hi ha uns 5.000 propietaris de més de 9.000 habitatges, per la qual cosa la ràtio no arriba a dos habitatges per propietari. A més, aquesta és la seva feina per a molta gent, en molts casos són petits empresaris, i això és una cosa que no es posa en valor”.
A l'espera de conèixer què passa amb la votació d'aquest text al Parlament, des de FEDERATUR insisteixen que no consentiran abusos que puguin afectar el sector i que prendran les mesures necessàries per protegir els seus associats. “Ens devem a ells i farem tot el possible”, conclou el president.
Des del despatx Tornos Abogados afirmen que el fet que la proposta es formuli a través d'una llei, i no d'un decret, limita les opcions de defensa dels afectats. Els mecanismes de reacció de les associacions i propietaris són molt més limitats, ja que les lleis no les poden recórrer directament els particulars, sinó només el president del govern, el defensor del poble, 50 diputats, 50 senadors, els òrgans col·legiats executius de les Comunitats autònomes i, si escau, els Parlaments autonòmics (art. 161 de la Constitució). El recurs aniria a càrrec del Tribunal Constitucional, que és l'únic que pot anul·lar una llei. Aquest Tribunal també es pot pronunciar a través d'una qüestió d'inconstitucionalitat, que la planteja un jutge que en conèixer un plet considera que un precepte de la llei pot ser inconstitucional (art. 163 de la Constitució)”.
Tot i això, una alternativa seria acudir a les autoritats de competència si els perjudicats “consideren que la nova regulació redueix l'oferta d'allotjament turístic en detriment de la lliure competència. Una de les vies per a això podria ser el canal de consultes públiques que té la Comissió Nacional dels Mercats i de la Competència (CNMC)”.
De fet, afegeix el despatx d'advocats, “tant l'autoritat estatal de competència com les autoritats autonòmiques ja s'han pronunciat diverses vegades sobre la regulació que s'ha fet d'aquesta matèria per part dels poders públics. La legalitat d'algunes restriccions imposades per les normatives autonòmiques i locals i la seva conformitat amb el dret de la Unió Europea ha estat qüestionada reiteradament per la Comissió Nacional dels Mercats i de la Competència”.
En un estudi de 2018, Competència ja va analitzar les restriccions a la competència incorporades a la normativa reguladora dels HUT, tant autonòmica com municipal, a partir dels principis de necessitat i proporcionalitat i “va deixar constància dels recursos plantejats fins aquell moment a fi d’impugnar i declarar la nul·litat de diversos preceptes de les diferents normatives autonòmiques”, explica.