Die Regulierung von Ferienwohnungen in Spanien wird weder das Angebot verbessern noch die Preise senken

Die spanische Regierung hat der Ferienvermietung den Kampf angesagt und bereitet eine Reihe von Maßnahmen zur Regulierung von Ferienwohnungen vor. Am 3. Juli erklärte Isabel Rodríguez, Ministerin für Wohnungsbau und Städteplanung, dass man bereits daran arbeite, die Vorschriften für diese Art der Vermietung zu verschärfen und das Gesetz dringend zu ändern.

Darüber hinaus wird Sumar die PSOE auffordern, im Staatshaushalt 2025 ein Steuerpaket vorzulegen, das eine Erhöhung der Steuern auf Ferienwohnungen vorsieht. Der Vorschlag sieht vor, diese mit einer allgemeinen Mehrwertsteuer von 21 % zu besteuern, wodurch sie im Vergleich zu Langzeitvermietungen weniger rentabel werden.

Maßnahmen zur Regulierung der Touristenvermietung in Spanien

Die von Isabel Rodríguez geleitete Arbeitsgruppe, die sich mit der Regulierung von Ferienwohnungen befasst, prüft unter anderem eine Änderung des Gesetzes über das Wohnungseigentum (LPH), die es Eigentümerverbänden ermöglicht, ein Veto gegen Ferienwohnungen einzulegen, sowie die Errichtung einer einheitlichen Plattform für die Registrierung von Mietobjekten für Touristen.

In dieses Register sollen auch über Plattformen wie Airbnb und Booking vermietete Immobilien aufgenommen werden. Darüber hinaus plant die Regierung, die vorübergehende Vermietung einzuschränken, indem eine zeitliche Begrenzung festlegt und eine Begründung der Vermietung verlangt wird.

Die Umsetzung dieser Maßnahmen bleibt jedoch ungewiss, da konkrete Einzelheiten noch nicht bekannt sind. Eines der Ziele des Regierungsplans ist es, den Zugang zu Wohnraum zu verbessern und das Mietangebot zu erhöhen. Es bleibt abzuwarten, ob diese Strategie wirksam sein wird. Es ist anzumerken, dass das verfügbare Angebot an Mietwohnungen zurückgegangen ist, seit die Regierung in die Vermietung von Langzeitwohnungen eingegriffen hat.

In diesem Artikel fassen wir die Reaktionen und Ansichten verschiedener Immobilienexperten und Akteure im Segment der Ferienvermietung zu den Maßnahmen der Regierung zusammen.

Reaktionen auf die neue Regelung zu Touristenwohnungen

„Bis wir die Einzelheiten kennen, können wir keine Stellungnahme abgeben. Es gibt keine konkreten Einzelheiten. Wir tragen Verantwortung und können daher nichts zu Maßnahmen sagen, von denen wir nichts wissen. Da unser Sektor betroffen ist, sind wir davon überzeugt, dass das Ministerium uns über die Einzelheiten informieren wird und wir dann die Möglichkeit haben werden, die Wirksamkeit der Maßnahmen zu beurteilen“, sagt Asier Pereda, Vizepräsident und Leiter für Regulierungsangelegenheiten bei FEVITUR (Spanische Föderation der Vereinigungen von Touristenunterkünften und -wohnungen), gegenüber idealista/news.

„Wir möchten der Ministerin unsere Vorschläge zu den Themen Stadtentwicklung, Arbeitsmarkt und Steuern unbedingt vorlegen, da wir der Meinung sind, dass die Resultate voll und ganz mit den Zielen der Regierung übereinstimmen. Seit Oktober versuchen wir, diese Vorschläge zu unterbreiten, doch es war schwierig, einen Platz auf der Agenda der Ministerin oder einem ihrer Referate zu bekommen. Wir hoffen, dass uns dies bald gelingt, denn die Zeit drängt. Wären diese Maßnahmen früher verabschiedet worden, hätten wir es mit einem Regulierungsrahmen in die Hochsaison geschafft, der den Interessen des Landes entspricht. FEVITUR wird durch eine vorbildliche Zusammenarbeit mit dem Hotelsektor sowie mit lokalen und regionalen Behörden unterstützt, daher hoffen wir, auch mit der nationalen Regierung in gleicher Weise zu einer öffentlich-privaten Zusammenarbeit beitragen zu können“, fügt Pereda hinzu.

Juan R. Méndez, Rechtsanwalt und Experte für Ferienvermietungen, ist der Ansicht, dass „es angesichts der aktuellen sozialen Spannungen ganz natürlich ist, dass die Exekutive Maßnahmen ergreifen möchte. Ob die getroffenen Entscheidungen mehr oder weniger richtig sind, ist eine andere Frage. Da die Änderungen des Wohnrechts (LAU) touristische Vermietungen durch Verweis auf spezifische Bestimmungen ausschließen, ist die Grenze zwischen saisonalen und touristischen Vermietungen manchmal sehr unscharf. In Spanien hat die saisonale Vermietung eine lange Tradition (Studenten, Strandaufenthalte usw.), und das Aufkommen der touristischen Vermietung ist eine Revolution, die den Markt auf den Kopf gestellt hat“.

„Wir von Madrid Aloja sind voll und ganz für das Schaffen eines Regulierungsrahmens für touristische Unterkünfte (VUTs) und glauben sogar, dass dies für das Wohl und den Fortbestand des Sektors absolut notwendig ist. In diesem Sinne verlangen wir lediglich, dass dies auf faire Weise geschieht, sodass ein Gleichgewicht zwischen den Interessen des Tourismussektors, der Entwicklung der Aktivitäten der VUTs und den Erwartungen und Bedürfnissen der Orte, an denen sie sich befinden, besteht“, sagt Adolfo Merás, Präsident von Madrid Aloja, einer Vereinigung von Einzelpersonen, Verwaltern und Eigentümern von Ferienunterkünften in der Autonomen Gemeinschaft Madrid.

Jesús Leal, Professor für Soziologie an der Universität Complutense Madrid und einer der renommiertesten Experten in den Bereichen Stadtsoziologie, Städteplanung und Bevölkerung, stimmt in dieser Frage zu, dass es zu früh sei, Schlussfolgerungen zu ziehen. „Solange ich den Text nicht gesehen habe, kann ich mich nicht dazu äußern. Das Problem ist, dass es sehr unterschiedliche Arten der temporären Vermietung und der Ferienvermietung gibt. Was Ferienvermietungen betrifft, glaube ich, dass es eine völlige Deregulierung gibt und dass eine Art von Regelung, die sowohl den Eigentümer als auch den Mieter mit formalisierten Verträgen schützt, auch wenn es nur für eine Woche ist, nicht schaden würde. Das Problem ist, dass Ferienwohnungen nicht unter andere Arten von Verträgen fallen, was nicht leicht zu kontrollieren oder zu regulieren ist“, sagt er.

Maßnahmen werden das Vermietungsangebot nicht erhöhen

Das Einbeziehen von Touristenwohnungen in den Mietmarkt würde den Angebotsmangel nicht beheben, da die Nachfrage viel höher ist. Eine Studie der Secure Rental Foundation und der Universität Rey Juan Carlos (URJC), die sich auf Daten des Nationalen Statistikinstituts (INE) und der Plattform Airbnb stützt, weist darauf hin, dass die Einbeziehung von Touristenmietwohnungen in den Wohnungsmarkt mit wenigen Ausnahmen zwar zu einer Erhöhung des Angebots führen würde, aber nicht ausreicht, um das Problem des Zugangs zu Wohnraum in den wichtigsten Städten des Landes zu lösen.

„Die Erkenntnisse aus dem Wohnungsmarkt zeigen, dass es eine Vielzahl von Faktoren gibt, die das geringe Angebot bestimmen. Dieser Prozentsatz kann das Verhalten der übrigen 98,5 % nicht erklären“, sagt Asier Pereda, Vizepräsident von FEVITUR.

„Alles wird vom Ausmaß der Reformen abhängen. Meiner Meinung nach muss jede Maßnahme, um eine signifikante Wirkung zu erzielen, von anderen Veränderungen im Sektor selbst begleitet werden. Viele Aspekte des Mietmarktes bedürfen der Aufmerksamkeit – von der Besteuerung bis zur Bereitstellung von Mitteln für die Gerichte in Fällen von Nichtzahlung, einschließlich Grundstücke und Gebäude. Auch die Notwendigkeit, Rechtssicherheit für einen Sektor zu schaffen, der in Spanien viel Geld bewegt und etwas so Grundlegendes wie das Wohnen betrifft“, kommentiert Juan R. Méndez.

„Der Bedarf an Wohnraum in expandierenden Gebieten, vor allem im Mittelmeerraum und im Einflussbereich Madrids, ist so groß, dass eine Eingliederung in den Langzeitwohnungsmarkt oder ein Verkauf keine allzu großen Auswirkungen haben wird“, meint Jesús Leal.

Es besteht weiterhin Mangel an bezahlbarem Wohnraum

„Wir müssen weitere Einzelheiten der Maßnahmen abwarten. Auf lokaler und regionaler Ebene, wo die Behörden ihre sektoralen, arbeitsrechtlichen, steuerlichen und städtebaulichen Befugnisse korrekt ausgeübt haben, wurde ein ausgezeichnetes Verhältnis zwischen Hotels und touristischen Objekten erreicht. All diese Ankündigungen werden, wenn sie sich bewahrheiten sollten, in diesen Gebieten, in denen die rechtlichen Rahmenbedingungen gerade verhindert haben, dass der Umfang und die Ausprägung des Sektors Probleme verursachen, wenig Nutzen haben. In diesen Gebieten sind die Ferienwohnungen nur ein Teil des vielfältigen Unterkunftsangebots. In den übrigen Gebieten könnten die vorgeschlagenen Maßnahmen unserer Meinung nach zu Konflikten zwischen Nachbarn und Eigentümern führen. Aber, wie gesagt, es ist noch zu früh, um dies zu beurteilen“, sagt Asier Pereda.

„Die Verteilung der Zuständigkeiten in Spanien bedeutet, dass ein Problem wie das des Wohnungswesens nicht einseitig angegangen werden kann. Der Staat verfügt über rechtliche Mechanismen zur Harmonisierung des Mietrechts, wie z. B. die Harmonisierungsvorschriften des Artikels 150.3 der Verfassung. Es gibt aber auch andere, weniger einschneidende Möglichkeiten, mit den regionalen und lokalen Zuständigkeiten umzugehen, wenn das Ziel darin besteht, einen relativ gemeinsamen Rechtsrahmen für touristische Vermietungen zu schaffen und dabei eine angemessene Unterscheidung zwischen vorübergehenden Vermietungen und solchen, die für einen dauerhaften Aufenthalt bestimmt sind, zu treffen“, betont Juan R. Méndez.

„In diesem Zusammenhang müssen auch die europäischen Vorschriften sowie die Wettbewerbs- und Marktzugangsvorschriften berücksichtigt werden, um übermäßige oder ungerechtfertigte Belastungen zu vermeiden. Was die mögliche Änderung des Wohneigentumsgesetzes anbelangt, so ist zu bedenken, dass es bei Eigentümerverbänden bereits ein hohes Konfliktpotenzial gibt, sodass jede Änderung mit Vorsicht angegangen werden muss“, fügt der auf touristische Vermietungen spezialisierte Anwalt hinzu.

„Neunzig Prozent der Touristenwohnungen sind Zweitwohnungen oder Wohnungen, die das ganze Jahr über von den Eigentümern genutzt werden, sodass sie nicht auf den Markt zurückkehren werden. Die von der Regierung vorgeschlagene Reform des Wohneigentumsgesetzes wird das derzeitige Angebot an VUTs weder verringern noch verbessern. Stattdessen wird sie den Konflikt auf die Eigentümerverbände verlagern, obwohl die öffentliche Verwaltung uns Bürgern das Leben erleichtern und uns keine Probleme bereiten sollte“, sagt Adolfo Merás.

„Die Regulierung der Ferienunterkünfte ist nicht nur eine Frage der Steuererhebung, sondern wird auch von den Bürgern gefordert, die unter den Auswirkungen auf ihre Gebäude und Stadtviertel leiden. Natürlich muss der Staat handeln, um das Problem des Mangels an bezahlbarem Wohnraum zu lösen, aber es ist undenkbar, dass dies allein durch öffentliche Interventionen geschehen kann. Die Kosten für die Annäherung an den europäischen Durchschnitt im sozialen Wohnungsbau könnten 300 Milliarden Euro übersteigen, selbst wenn Kommunen und Gemeinden kostenlos Grundstücke zur Verfügung stellen. Weder die hohe Verschuldung noch die von der Europäischen Union auferlegte Verschuldungsgrenze würden eine Realisierung innerhalb von 30 oder 40 Jahren erlauben, ohne andere soziale Investitionen zu beeinträchtigen. Die derzeitige Regierung verfügt über ein Wohnungsbaubudget, das siebenmal höher ist als das der Vorgängerregierung, aber das reicht immer noch nicht aus“, so Jesús Leal.

Nach Ansicht des Soziologieprofessors besteht das Problem darin, dass „es an Wohnraum mangelt und dass weder Wohnraum geschaffen noch das Angebot an Wohnraum erhöht wird, der für einen wesentlichen Teil der Bevölkerung erschwinglich ist, sei es zur Miete oder als Eigentum. Ich glaube, dass wir die Schaffung von mehr Wohnraum fördern müssen und dass der Staat sowohl direkt als auch über den Markt eingreifen muss, um das Problem zu lösen. Der Punkt ist, dass die Städte und Gemeinden einbeziehen werden müssen, die immer noch oft der Meinung sind, dass Bauland keine Einnahmequelle ist, die man nutzen kann.“

Errichtung eines einheitlichen Registers für Kurzzeitvermietungen

Was die Erstellung einer einheitlichen Registrierungsplattform für Kurzzeitvermietungen angeht, so sind die meisten Akteure der Branche dafür. Unternehmen wie Airbnb, das Isabel Rodríguez um Hilfe gebeten hat, und Verbände wie FEVITUR sind sich einig, dass es sich um eine positive Maßnahme handelt.

„Wir halten dies für einen guten Schritt, da die europäische Regelung endlich eine zentrale Anlaufstelle für Inserate schafft. Durch ein einziges Register werden die Vorschriften klarer, einfacher und leichter nachzuvollziehen sein. Dieser neue Rahmen wird es den Behörden in den einzelnen Staaten erleichtern, Zugang auf die erforderlichen Daten zu diesen Aktivitäten zu erhalten und faire und verhältnismäßige Regeln anzuwenden“, sagt Asier Pereda.

„Das von der Regierung vorgeschlagene Register ist ein Instrument, das bereits in der europäischen Verordnung zu ‚Kurzzeitvermietungen‘ als notwendig für das reibungslose Funktionieren dieser Wirtschaftstätigkeit festgelegt wurde. Doch wir glauben, dass vor der Einrichtung dieses Registers eine faire und effiziente Regelung entwickelt werden muss, die auf realen Daten basiert und alle beteiligten Akteure berücksichtigt“, sagt Adolfo Merás, Präsident von Madrid Aloja.

Mögliche negative Auswirkungen einer Vermietungsregulierung

„Ohne den endgültigen Wortlaut der Reform zu kennen, gehen wir davon aus, dass die Beschränkung aller wirtschaftlichen Tätigkeiten, die in einem Wohnhaus ausgeübt werden können, nicht nur die Spannungen in der Nachbarschaft verschärft, sondern auch die Möglichkeit beeinträchtigt, andere Unternehmen wie Anwaltskanzleien, Architekturbüros, Bäckereien oder psychologische Praxen zu gründen. Andernfalls würde nur ein Wirtschaftszweig diskriminiert, und das wäre eine ungerechte Maßnahme. Andererseits halten wir es für fast unmöglich, die unendlich vielen nichttouristischen Umstände zu ermitteln, für die eine Person vorübergehend eine Unterkunft benötigt.", sagt Adolfo, Präsident von Madrid Aloja.

„Wir sind der Meinung, dass diese Entscheidung nichts anderes bewirkt, als das Problem auf die Nachbarn abzuwälzen und die Atmosphäre zu verschärfen, selbst in Gemeinden, in denen es immer gute Beziehungen gab. Eine derartige Gesetzgebung, ohne sich ernsthaft mit allen möglichen Ursachen auseinanderzusetzen, ist nichts anderes als ein Versagen der öffentlichen Verwaltung, die vermitteln und einen rechtlichen Rahmen schaffen muss, in dem die Interessen beider Parteien ohne Nachteil für eine von ihnen gewahrt werden. Das Wohnungsbauministerium ist sich der Kasuistik der Eigentümer von Ferienimmobilien weitgehend nicht bewusst. Dieses Gremium hat die Spekulanten als einen Sektor bezeichnet, der viele Gründe für die Ferienvermietung hat, die über den monetären Aspekt hinausgehen, und der eine Nachfrage der Nutzer bedient“, fügt er hinzu.