Jesús Leal: "El hacinamiento en los pisos ya es una realidad y la segregación sigue aumentando"

En 2018, idealista/news tuvo la oportunidad de entrevistar a Jesús Leal Maldonado, catedrático de Sociología de la Universidad Complutense de Madrid especializado en Sociología Urbana, Urbanismo y Población. Cinco años más tarde, hemos vuelto a contar con su presencia para lanzar una mirada a los cambios que han tenido lugar en este periodo y conocer los retos o problemas que enfrenta el mercado de vivienda español en el presente y en el futuro.

Hace algo más de cinco años hablamos de que la situación actual de la vivienda en España no era la adecuada y que podríamos llegar, incluso, al hacinamiento, ¿cómo estamos ahora? 

A pesar de ciertos cambios y progresiones, como la dinámica migratoria, con excepción del período de la pandemia, se ha registrado una escasa producción de nuevas viviendas en comparación con la creciente necesidad de alojamiento, especialmente para los nuevos hogares formados en grandes concentraciones urbanas.

Este problema se agrava con la situación de los grupos sociales más vulnerables, como los inmigrantes y los jóvenes. Las estadísticas muestran que al menos el 60% de los inmigrantes residen en viviendas de alquiler, lo que ha generado una fuerte competencia en el mercado de alquiler. Además, los jóvenes se enfrentan a una situación laboral precaria, salarios bajos y a condiciones económicas desfavorables, lo que dificulta su acceso a la vivienda en propiedad si no se cuenta con un apoyo  económico potente por parte de la familia, aumentando así la presión sobre el mercado de alquiler. 

Como resultado, se han observado dos tendencias preocupantes: el hacinamiento en viviendas y un retraso en la emancipación de los jóvenes, ya que muchos permanecen en el hogar parental hasta los 31 años en promedio. 

El hacinamiento es una realidad que lamentablemente no se refleja adecuadamente en las estadísticas disponibles. Aunque no disponemos de datos precisos, el incremento en el número de hogares con más de 4 o 5 personas nos da una idea de este fenómeno. Por otro lado, está la tendencia de compartir casa como una forma de hacer frente a la escasez de vivienda asequible.

No hemos mejorado mucho, entonces…

Esta crisis de vivienda no es nueva, sino que se arrastra desde hace muchos años, exacerbada por la falta de comprensión y acción por parte del Estado, que inicialmente confiaba en que la demanda de alquiler absorbería el exceso de viviendas vacías.

Sin embargo, esta situación no se ha materializado como se esperaba, y la oferta de viviendas sigue siendo insuficiente para satisfacer la creciente demanda. Además, la crisis ha dejado un legado de viviendas vacías en lugares inadecuados, en zonas sin atractivo para vivir, y una intervención tardía del Estado para abordar la situación, lo que ha llevado a una serie de problemas socioeconómicos y una falta de vivienda adecuada para una parte significativa de la población.

Yo he vivido cuatro crisis de vivienda y las he analizado, o eso creo, y cuando una crisis afecta a las clases medias, esta se convierte en un gran problema. Y es lo que está pasando. La crisis de vivienda la llevamos arrastrando después del ‘boom’ inmobiliario, o el mal llamado ‘boom’ inmobiliario.

¿Mal llamado ‘boom’ inmobiliario?

Sí, yo lo denomino así porque la gente piensa que se construyeron muchísimas viviendas de forma caótica. Pero en las zonas urbanas se construyeron las que realmente se demandaban. Uno de los principales problemas de esta época fue que la demanda se cayó por completo en el momento en el que la financiación se paró y, por ende, se generaron multitud de viviendas vacías; muchas por haberse promovido en zonas adecuadas; otras por esa caída de la demanda debido al desfase que existe entre el tiempo de construcción y la demanda. Esto generó las 600.000 viviendas vacías que había a principios de la década de 2010, la mayoría a causa de las quiebras de cajas de ahorro, de las empresas y todo lo que sabemos. De hecho, queda mucho de ese ‘stock’ sin vender.

¿Hay muchas viviendas vacías?

Actualmente, no hay muchas vacías. Las que hay, muchas veces, cumplen un papel de colchón o están vacías por exigencia técnica. Por ejemplo, aquellas que se compran y están en proceso de ser habitadas por una mudanza o por una ausencia temporal por un viaje de trabajo.

¿A qué se debe la falta de 'stock' en el alquiler?

Como decía, nos encontramos en un mercado saturado. No hay fácil reposición en la oferta de alquiler. Únicamente se añaden viviendas en unos escasos escenarios, como herencias o inversiones por los grupos de renta más elevada. Fundamentalmente, estas nuevas se sitúan en zonas céntricas de grandes ciudades. 

El problema es que a finales de la última década tuvimos un descenso notabilísimo de la inversión pública en vivienda. El año de menor inversión pública fue, creo recordar, en 2018 o 2019, todavía con el gobierno de Rajoy, con una inversión de menos de 700 millones de euros. Hoy en día estamos en 3.700 millones de euros, y creo que habría que aumentarlos. Se ha invertido poco, muy poco en vivienda social y solo podemos ir aumentando el presupuesto y construyendo más casas en alquiler a precios asequibles para solucionar el problema del alquiler.

Menos casas y cada vez más gente, ¿a qué nos enfrentamos?

Según las proyecciones de población para los próximos años, se espera un decrecimiento en la población nacida en España y un aumento, o al menos un mantenimiento, en la población nacida en el extranjero. Esto significa que el crecimiento poblacional estará impulsado principalmente por la inmigración, dado que el saldo positivo estará compuesto mayormente por personas que vienen del extranjero, unos 100.000 hogares al año de saldo positivo. Esta inmigración cubre la mitad de las necesidades reales de España.

Esta inmigración es necesaria para el sistema de pensiones, para hacer frente a una población envejecida y en crecimiento. En los últimos años, hemos presenciado un aumento significativo en el número de personas que alcanzan la edad de jubilación, especialmente en Madrid y otras áreas urbanas. Se estima que en los próximos 15 años, la población mayor de 65 años en la Comunidad de Madrid aumentará en un 50%.

Este incremento plantea desafíos tanto en términos de financiamiento de las pensiones como en la sostenibilidad del sistema productivo. Con más personas abandonando el mercado laboral, existe la necesidad de mantener la productividad económica. En algunas zonas rurales ya se está experimentando una escasez de mano de obra, lo que ha llevado a considerar la inmigración como una solución viable.

Este aumento en la población inmigrante incide en el mercado de la vivienda, especialmente en el del alquiler. Muchos de los inmigrantes prefieren alquilar en lugar de comprar, ya sea porque planean regresar a sus países de origen en el futuro o porque no cuentan con los recursos necesarios para acceder a la compra de una casa, especialmente en áreas donde los precios han aumentado considerablemente.

Dado que gran parte de esta población inmigrante puede tener dificultades económicas, es probable que una proporción significativa necesite acceder a viviendas sociales. Igual que sucede con los españoles. Esto es un desafío para el gobierno, especialmente en áreas donde la demanda de viviendas asequibles ya es alta y los precios son elevados.  Este desequilibrio, a su vez, va a propiciar más viviendas vacías en zonas rurales.

Algunos expertos estiman que se necesitan 1,3 millones casas para paliar la situación de la vivienda, ¿es elevada esta cifra?

Para nada. Cuando se habla de vivienda social, hablamos de vivienda en alquiler a precios adecuados a los recursos de los residentes. En España, aproximadamente, solo el 2,5% del parque de vivienda en España corresponde a vivienda social, cuando la media europea es del 9%. En el cálculo de este porcentaje se incluyen los países del este, que apenas cuentan con vivienda social. 

Si nos comparamos con Reino Unido, los países nórdicos o Francia, estos tienen en torno al 16/17% de vivienda social, estamos muy a la cola. El problema de España, sin embargo, afecta a otros países del sur de Europa, como Portugal, Italia o Grecia. Habría que aumentar un 7% las viviendas disponibles en alquiler, pero el Estado no parece actuar, por ejemplo, comprando casas y poniéndolas en el mercado o promoviéndolas. 

Yo he calculado que, sin contar el coste del suelo, habría que invertir más de 300.000 millones de euros y que se deberían construir unos 1,7 millones de viviendas sociales para alcanzar la media europea. No es una quimera conseguir esto, por ejemplo, Países Bajos tiene un 30%.

Jesús Leal Maldonado idealista/news

¿Son suficientes las iniciativas del Gobierno para solucionar en parte esta falta de vivienda?

El Gobierno ha prometido poner 180.000 viviendas sociales de algún tipo, pero la realidad es que estas casas tardan tres, cuatro o cinco años en ser ocupadas. Puede que solucionen algo en el futuro; en el presente, no curan la necesidad. El número de visados es todavía muy bajo. 

¿Cómo ha afectado el límite del alquiler al mercado? ¿Puede haber reducido la oferta de casas en arrendamiento?

La ley solo se ha aplicado en Barcelona y no en otras comunidades autónomas, ya que queda supeditada a la voluntad de la comunidad. Por tanto, la reducción de la oferta no correspondería a la ley, sino al miedo a la limitación. 

Respecto al límite del precio, aquí hay un debate enorme. Sin embargo, es cierto que limitar el precio del alquiler ha tenido efectos negativos en muchos de los países y que puede reducir la oferta. No obstante, puede ser una medida temporal para salir de una situación determinada.

Pero, es comprensible que los propietarios de viviendas en alquiler piensen que por qué va a recaer sobre ellos la responsabilidad de dar un hogar asequible a la población si esa es del Estado

Efectivamente, en una sociedad como la que estamos, teóricamente, tendría que ser la gente más libre para poder alquilar o vender al precio que quiera. Pero también ha de tenerse en cuenta que la vivienda debe ser concebida como un espacio social que le compete al Estado regular, o establecer ciertos límites, como ha hecho con el precio de otras cosas, como la energía, el IVA o la gasolina. 

Hay otro aspecto importante que desearía mencionar respecto a la rentabilidad de la vivienda. A menudo, al calcular esta rentabilidad, nos enfocamos en los precios y alquileres actuales. Sin embargo, es crucial considerar que muchas de las propiedades en alquiler fueron adquiridas en el pasado a precios considerablemente más bajos que los actuales. Esto significa que la rentabilidad que ofrecen, en relación con la inversión inicial, puede ser significativamente alta.

Por ello, el alquiler es atractivo para los fondos internacionales que invierten en viviendas en alquiler. Es decir, no solo hay que evaluar los precios y alquileres actuales, sino también comprender la historia de la inversión en el mercado de la vivienda.

¿Cómo ha avanzado la segregación en estos últimos años?

Hace 30 años, el distrito centro de Madrid era el más envejecido; ahora, en cambio, es el más joven. Ha habido un cambio enorme en la población. Ha aumentado el alquiler turístico y las inversiones, lo que propicia todavía más este cambio.

¿Cómo afecta la vivienda turística al mercado y la ciudad?

Vivir en una zona con mucho alquiler turístico es complejo, ya que los turistas llevan otros hábitos de vida. Con las inversiones y el alquiler turísticos se expulsa a las clases medias de estas zonas. La gentrificación se origina hacia otras zonas que ya eran de renta alta. Por ejemplo, en Madrid, a barrios como Chamberí o Argüelles. Esta es la tendencia que se da en todas las grandes ciudades que conozco con el impulso de la vivienda turística.

Hace años, hablábamos de la especulación del suelo. Suelo hay, pero parece que no para vivienda asequible, ¿son el Estado o los ayuntamientos los mayores especuladores?

Más que del Estado, la gestión del suelo corresponde a los ayuntamientos. Es cierto que los ayuntamientos se han financiado en gran parte con la venta de suelo. Han cogido los suelos de cesión obligatoria, que teóricamente deberían ir para necesidades de vivienda y vivienda social y los han vendido y han hecho caja y han pagado las fiestas del pueblo o gastos ordinarios. En este sentido, se han aprovechado.

Pero hay que destacar que los procesos de urbanización son lentos y especulativos en la medida en que el precio de la vivienda marca el precio del suelo. La carencia de vivienda hace que el precio del suelo suba.

Mientras no haya una inversión fuerte en suelo público para hacer viviendas sociales, vamos a seguir así. Tenemos una ley del suelo excesivamente laxa con respecto a la que existe en otros países, donde la mayor parte del suelo es público. Por ejemplo, en Francia hay una ley que establece que el 25% del suelo esté reservado para vivienda social.

¿Cómo se podrían generar viviendas a precios asequibles?

Para desarrollar vivienda social, hace falta presupuesto público por parte del estado central y que los ayuntamientos pongan en el mercado vivienda social y planifiquen desarrollos residenciales. Falta que los ayuntamientos promuevan casas a coste asequible, a coste de urbanización. 

Pero, como decía, el proceso es lentísimo. Yo recuerdo hablar de El Cañaveral hace 15 años y mira como va. Tenemos muy mala cultura de gestión de vivienda social. En Inglaterra la vivienda social la gestionan entidades sin ánimo de lucro o lucro limitado. Estas sociedades tienen muy controlados los precios y los procesos, de modo que no se dan algunos de los problemas que asolan a este ámbito en España, como los problemas de asignación de las viviendas sociales. Lo de los sorteos de pisos sociales es una salvajada. . En otros países, cuando lo cuento, se llevan las manos a la cabeza

Hace unos años hablábamos de la segregación entre el norte y sur de Madrid, ¿ha seguido esta tendencia?

Ha aumentado. El mercado de vivienda del sur y el norte no tiene nada que ver. Las casas del norte, teniendo a veces el mismo tamaño o tipología, son el doble de caras. Además, se tiene constancia de que han disminuido las zonas en las que se mezclan categorías sociales. Esto se da con más intensidad en Madrid que en Barcelona. Es decir, ahora se ha extremado la segregación entre categorías sociales, algo que en el futuro puede tener consecuencias. 

La localización de las escuelas es uno de los temas o causas principales de segregación en todas las ciudades que conozco. Eso que aquí hay libertad para escoger colegio y siempre han existido triquiñuelas para elegir el que uno desea, como empadronarse en casa de los abuelos o amigos. Todas las universidades privadas y colegios de prestigio están en las zonas de casas más caras. Cuando la gente tiene hijos se traslada  a la periferia porque quieren  que sus hijos no vayan a zonas con mucha inmigración y a buenos colegios, lo que aumenta esa brecha entre las distintas clases sociales.