Jeder, der eine Immobilie in Spanien kauft oder im Rahmen einer Schenkung oder Erbschaft erhält, ist daran interessiert, bei der Übertragung so wenig Steuern wie möglich zu zahlen. In diesem Artikel analysiert der Ökonom und Steuerberater José Miguel Golpe Saavedra die verschiedenen Möglichkeiten, die es in Spanien gibt, um in den Besitz einer Immobilie zu gelangen und welche Steuern in jedem konkreten Fall anfallen.
Verkauf einer Immobilie in Spanien
In diesem Abschnitt analysieren wir den „herkömmlichen“ Verkauf einer Immobilie, d. h. ohne Steuerausnahmen oder Re-Investition in eine neue Immobilie als Hauptwohnsitz.
Der Verkauf einer Immobilie (die nicht Hauptwohnsitz ist) kann zu einem Kapitalgewinn oder -verlust führen. Im Falle von Verlustgeschäften erhält der Steuerpflichtige eine Steuergutschrift, die er im selben oder in den darauffolgenden Jahren auf seine Einkommensteuererklärung anwenden kann (bis zur Verschreibung nach dem Allgemeinen Steuergesetz). Bei einem Veräußerungsgewinn, es sei denn, im laufenden oder in den vorangegangenen Steuerjahren wurden noch nicht verschriebene Verluste gemeldet, muss auf den Gewinn Steuer gezahlt werden.
Darüber hinaus müssen Sie bei Gewinnen die entsprechende Wertzuwachssteuer (Plusvalía) an die entsprechende Gemeinde entrichten.
Re-Investition in einen Hauptwohnsitz
Wenn ein Steuerpflichtiger in Spanien die Immobilie verkauft, die seinen Hauptwohnsitz darstellt, und innerhalb eines Zeitraums von höchstens zwei Jahren nach dem Verkauf eine andere Immobilie als Hauptwohnsitz erwirbt und dabei den aus dem Verkauf erzielten Gewinn (oder einen Teil davon) reinvestiert, dann ist Betrag von der Steuer befreit. Allerdings nur, insofern die Bedingungen des Artikels 41 des spanischen Einkommensteuergesetzes erfüllt werden.
Es ist sehr wichtig, die beiden nötigen Grundvoraussetzungen zu berücksichtigen, die die Freistellung von der Steuer bei Re-Investition in eine Immobilie als Hauptwohnsitz ermöglichen:
- Sowohl die verkaufte als auch die neu gekaufte Immobilie müssen gemäß der Definition des Steuerrechts Hauptwohnsitz des Steuerzahlers sein.
- Der aus den Immobilienverkauf erzielte Gewinn muss in den Erwerb eines neuen Hauptwohnsitzes investiert werden.
Sollten diese Voraussetzungen nicht erfüllt werden, kann die Steuerbefreiung im Allgemeinen nicht in Anspruch genommen werden, so dass die Veräußerungsgewinne mit einem Steuersatz je nach Höhe des erzielten Gewinns von 19% bis 23% besteuert werden.
Wer die Steuerbefreiung im Falle der Re-Investition der Veräußerungsgewinne anwenden möchte, sollte vorher genau die aktuelle Rechtsprechung überprüfen, um sicher zu gehen, dass der konkrete Fall alle Anforderungen entspricht.
Steuerbefreiung für Personen über 65 Jahre
Wenn ein Steuerpflichtiger, der über 65 Jahre alt ist, seinen Hauptwohnsitz in Spanien für eine Geldsumme oder die Zahlung einer Rente an einen neuen Eigentümer überträgt, ist der dabei entstandene Veräußerungsgewinn von der Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas) befreit.
Befindet sich die Immobilie im Besitz von zwei oder mehr Personen, von denen nicht alle die Altersanforderung erfüllen, um Anspruch auf die Steuerbefreiung zu haben, so gilt die Freistellung nur für diejenige(n) Person(en), die die Altersanforderung erfüllt. Wichtig: Die Steuerbefreiung auf den Veräußerungsgewinn kann nicht angewendet werden, wenn lediglich das Nutzungsrecht an der Immobilie übertragen wird.
Schenkung einer Immobilie in Spanien
Eine weitere Möglichkeit, das Eigentum an einer Immobilie in Spanien zu übertragen, ist mittels einer Schenkung. In diesem Fall richten sich die anfallenden Steuern u.a. nach der Autonomen Gemeinschaft, in der sich die Immobilie befindet, und nach dem Verhältnis zwischen Schenker und Beschenktem.
Eine Immobilie in Spanien erben
Genau wie im Falle einer Schenkung, wird bei einer Erbschaft in Spanien die Erbschafts- und Schenkungssteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) angewendet, um den Steuerbetrag zu ermitteln, den der Erbe zu entrichten hat. Je nach Verwandtschaftsgrad, dem Vermögen des Steuerpflichtigen und der Autonomen Gemeinschaft, in der er seinen Wohnsitz hat, variiert der angewendete Steuersatz.