Der Erwerb einer Immobilie in Spanien als Ausländer im Jahr 2026 ist durchaus möglich, jedoch mit einigen administrativen Schritten verbunden: rechtliche Überprüfungen, Beantragung einer NIE-Nummer, Einrichtung eines spanischen Bankkontos und Terminvereinbarung mit einem Notar – in der Regel in dieser Reihenfolge. Der Prozess ist für EU-Bürger und Nicht-EU-Bürger weitgehend identisch, obwohl sich die Kriterien für Hypotheken und die Visabestimmungen unterscheiden können.
- Beauftragen Sie einen Experten, der Ihnen hilft
- Prüfen Sie, was Sie sich leisten können, und lassen Sie sich in Bezug auf Hypotheken beraten
- Beantragen Sie Ihre NIE
- Eröffnen Sie ein Bankkonto in Spanien
- Planen Sie Ihren Währungsumtausch, um Ihr Budget zu schützen
- Führen Sie rechtliche und technische Überprüfungen durch
- Reservieren Sie die Immobilie und leisten Sie eine Anzahlung für die Reservierung
- Unterzeichnen Sie den Anzahlungsvertrag und stellen Sie Ihre Hypothekenunterlagen zusammen
- Lassen Sie die Immobilie bewerten
- Überprüfen Sie die vorvertraglichen Unterlagen und vereinbaren Sie einen Termin mit dem Notar
- Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag und die Hypothek
Beauftragen Sie einen Experten, der Ihnen hilft
Beginnen Sie damit, einen unabhängigen Immobilienanwalt zu finden, der regelmäßig mit ausländischen Käufern zusammenarbeitet und Ihre Sprache spricht. Dieser überprüft den rechtlichen Status der Immobilie, kümmert sich um Verträge, kommuniziert mit dem Notar und erledigt häufig Angelegenheiten für Sie mit einer Vollmacht. Ein kompetenter Anwalt vermittelt Ihnen auch eine realistische Vorstellung von zusätzlichen Kosten und Zeitplänen, wodurch spätere unangenehme Überraschungen vermieden werden.
Prüfen Sie, was Sie sich leisten können, und lassen Sie sich in Bezug auf Hypotheken beraten
Bevor Sie sich für eine Wohnung in Madrid oder eine Villa in der Nähe von Málaga entscheiden, sollten Sie Ihr Budget berechnen, und zwar unter Berücksichtigung von Steuern und Gebühren, nicht nur anhand des Angebotspreises. Die meisten Banken in Spanien gewähren Nichtansässigen geringere Kredite und verlangen möglicherweise eine höhere Anzahlung, eine kürzere Laufzeit und einen Nachweis über ein stabiles Einkommen in Ihrem Heimatland.
In dieser Phase kann Ihnen Ihr Anwalt oder Hypothekenmakler dabei behilflich sein, sich einen ersten Überblick über Ihre Finanzierungsmöglichkeiten zu verschaffen, indem er Ihnen spezielle Hypothekendienstleistungen für den Kauf einer Immobilie in Spanien als Ausländer anbietet, sodass Sie die Preisspanne kennen, die Sie berücksichtigen sollten.
Beantragen Sie Ihre NIE
Jeder ausländische Käufer benötigt eine Número de Identidad de Extranjero (NIE), eine Identifikationsnummer, die in Spanien auf allen Immobilien-, Steuer- und Bankdokumenten verwendet wird. Sie können diese Nummer in der Regel entweder bei einem spanischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder bei einer Polizeidienststelle in Spanien beantragen. Die Bearbeitungszeiten variieren stark je nach Region und Saison, daher ist es ratsam, diesen Schritt frühzeitig in Angriff zu nehmen.
Eröffnen Sie ein Bankkonto in Spanien
Mit einem spanischen Bankkonto ist es wesentlich einfacher, den Kaufpreis, Steuern, Notargebühren und später auch Nebenkosten und Gemeinschaftsgebühren zu begleichen. Je nach Bank und Ihrem Wohnsitzland können Sie möglicherweise ein Konto aus der Ferne mit Videoidentifizierung oder persönlich bzw. über eine Vollmacht eröffnen. Bitte halten Sie Ihren Reisepass, Ihre NIE (falls Sie diese bereits haben), einen Adressnachweis und einen Nachweis über Ihr Einkommen oder Ihre Ersparnisse bereit.
Planen Sie Ihren Währungsumtausch, um Ihr Budget zu schützen
Sobald Ihr spanisches Bankkonto eingerichtet ist, sollten Sie sich mit dem Thema Währungsumtausch befassen. Wenn Sie als Ausländer eine Immobilie in Spanien erwerben, können selbst geringe Schwankungen zwischen Ihrer Heimatwährung und dem Euro Auswirkungen auf die Gesamtkosten haben, einschließlich Anzahlungen, Steuern und Hypothekenzahlungen. Durch vorausschauende Planung können Sie Geld sparen und Überraschungen vermeiden. Vergleichen Sie die Kurse, ziehen Sie spezialisierte Anbieter in Betracht und nutzen Sie Instrumente wie wieTerminkontrakte oder Kursbenachrichtigungen, um das beste Angebot zu erhalten. Der Währungsumtauschservice von idealista macht Geldtransfers für internationale Käufer einfach und sicher, sodass mehr von Ihrem Geld in Ihr neues Zuhause fließen kann.
Führen Sie rechtliche und technische Überprüfungen durch
Bevor Sie eine Anzahlung leisten, sollten Sie Ihren Anwalt bitten, eine Nota simple registral (Eigentumsauskunft) beim Grundbuchamt anzufordern, um zu bestätigen, wem die Immobilie gehört, ob Hypotheken, Pfändungen oder andere Belastungen bestehen und ob die Beschreibung mit dem übereinstimmt, was Ihnen gezeigt wird. Wenn Sie mit Maklern sprechen, ist es auch hilfreich, die wichtigsten Fragen an einen Immobilienmakler beim Kauf einer Immobilie in Spanien im Hinterkopf zu behalten, insbesondere in Bezug auf den rechtlichen Status, Bauarbeiten und Schulden.
Um sich abzusichern, beauftragen viele ausländische Käufer auch einen unabhängigen Gutachter oder technischen Architekten mit der Inspektion des Gebäudezustands, insbesondere wenn es sich um ein älteres Gebäude oder um einen Teil einer Wohnanlage mit gemeinsamen Bereichen handelt. Es ist ebenfalls ratsam, die aktuellen Belege für Gemeinschaftsgebühren, Grundsteuerbescheide und den Energieausweis anzufordern.
Reservieren Sie die Immobilie und leisten Sie eine Anzahlung für die Reservierung
Sobald Sie mit den grundlegenden Prüfungen und dem Preis zufrieden sind, kann der Makler oder Verkäufer einen Reservierungsvertrag und eine kleine Anzahlung verlangen, um die Immobilie für einen begrenzten Zeitraum vom Markt zu nehmen. Dieser Betrag ist in der Regel niedriger als die spätere Anzahlung und sollte klar dokumentiert werden, einschließlich der Bedingungen für eine Rückerstattung oder einen Verlust, falls eine Partei zurücktritt.
Stellen Sie sicher, dass im Vertrag der vereinbarte Kaufpreis, der Zeitrahmen für die Unterzeichnung des Hauptvertrags und alle wichtigen Bedingungen, wie z. B. die Genehmigung eines Hypothekendarlehens, festgelegt sind.
Unterzeichnen Sie den Anzahlungsvertrag und stellen Sie Ihre Hypothekenunterlagen zusammen
Der formellere Schritt ist häufig der Contrato de arras (Anzahlungsvertrag), bei dem Sie einen höheren Betrag zahlen, in der Regel etwa 10 % des Kaufpreises. In Spanien sieht dieser Vertrag in der Regel vor, dass Sie die Anzahlung verlieren, wenn Sie ohne triftigen Grund vom Vertrag zurücktreten, und dass der Verkäufer Ihnen das Doppelte des von Ihnen gezahlten Betrags zurückerstatten muss, wenn er vom Vertrag zurücktritt. Es ist hilfreich, parallel dazu zu verstehen, wie die für eine spanische Hypothek erforderliche Einlage in der Regel aussieht, da diese unabhängig von dem mit dem Verkäufer vereinbarten Arras-Vertrag ist.
Wenn Sie zu diesem Zeitpunkt eine Hypothek aufnehmen möchten, wird die Bank alle erforderlichen Unterlagen anfordern: Identitätsnachweis, Einkommensnachweis (Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen), bestehende Kredite, Kontoauszüge und Angaben zur Immobilie. Einige Käufer arbeiten auch mit einem Hypothekenmakler in Spanien zusammen, um Angebote zu vergleichen und sicherzustellen, dass alle von der Bank angeforderten Unterlagen vollständig und korrekt vorgelegt werden.
Lassen Sie die Immobilie bewerten
Die Bank verlangt eine offizielle Immobilienbewertung (Tasación), die von einem zertifizierten Gutachter durchgeführt wird und in der Regel von Ihnen zu tragen ist. Die Bewertung bestätigt den Marktwert, anhand dessen die Bank berechnet, wie viel sie Ihnen zu welchen Konditionen leihen kann.
In einigen Fällen kann die Bewertung unter dem vereinbarten Kaufpreis liegen, was sich auf die Höhe der Hypothek auswirken und Sie dazu zwingen kann, eine höhere Einlage zu tätigen.
Überprüfen Sie die vorvertraglichen Unterlagen und vereinbaren Sie einen Termin mit dem Notar
Vor der Unterzeichnung der endgültigen Urkunden ist die Bank nach spanischem Recht verpflichtet, Ihnen eine Reihe von vorvertraglichen Unterlagen für Ihre Hypothek auszuhändigen, darunter eine Aufstellung der Zinssätze, Gebühren und Konditionen. Es gibt eine obligatorische Bedenkzeit (deren Dauer je nach Region variieren kann), in der Sie das Recht haben, sich ohne zusätzliche Kosten an den Notar zu wenden und Fragen zum Vertrag zu stellen.
Nutzen Sie diese Zeit, um zu überprüfen, ob alle persönlichen Angaben, Immobiliendaten und finanziellen Zahlen korrekt sind und mit Ihren Vereinbarungen übereinstimmen. Ihr Anwalt wird in Abstimmung mit dem Notar den Termin für die Unterzeichnung festlegen und bestätigen, wer anwesend sein muss und welche Dokumente Sie mitbringen müssen.
Unterzeichnen Sie den Kaufvertrag und die Hypothek
Der letzte Schritt besteht in der Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde (Escritura de compraventa) vor dem Notar und, falls Sie eine Finanzierung in Anspruch nehmen, auch der Hypothekenurkunde. Im Notariat wird der Notar die wesentlichen Teile der Urkunden vorlesen oder zusammenfassen, die Identitäten bestätigen und überprüfen, ob alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind, bevor alle Beteiligten unterzeichnen.
Der Restbetrag des Kaufpreises wird in der Regel per Banküberweisung oder beglaubigtem Bankscheck beglichen. Nach der Unterzeichnung müssen Steuern und Gebühren entrichtet werden, und die neue Urkunde wird an das Grundbuchamt weitergeleitet, damit die Immobilie offiziell auf Ihren Namen eingetragen wird.
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