Dans quel cas, vous vous débarrasserez de l'impôt sur le revenu des particuliers (IRPF) pour la vente d'une maison.

Presque toutes les transactions sont taxées et il est difficile d'échapper au contrôle fiscal. Cependant, il arrive parfois que les contribuables soient exemptés de payer des impôts. Dans le cas de la vente d'une maison, les gains en capital obtenus peuvent être exonérés lorsque l'argent est réinvesti dans l'achat d'une autre résidence habituelle ou dans sa réhabilitation. Cependant, presque personne n'est aujourd'hui exempté du paiement des gains en capital municipaux, à moins que vous ne vendiez à perte.

Plus précisément, lorsqu'une personne vend sa résidence principale, ce profit n'a pas à être déclaré dans l'impôt sur le revenu si elle a réinvesti le montant obtenu dans l'achat d'une autre résidence principale ou dans la rénovation de la maison qui sera sa maison. De cette façon, les impôts allant de 19% à 23% du bénéfice sont économisés.

Les bénéfices obtenus doivent être inclus dans la base imposable de l'épargne et seront imposés à un taux fixe de 19% jusqu'à 6.000 euros, 21% (de 6.000 à 50.000 euros) et 23% (à partir de 50.000 euros).

Si le contribuable a signé une hypothèque pour acheter une nouvelle maison, le montant total obtenu lors du transfert sera considéré comme étant la valeur de la vente moins le capital du prêt en cours.

Un autre groupe de contribuables qui sont exonérés de l'impôt sur le revenu (IRPF) lors de la vente de leur maison sont les personnes âgées de plus de 65 ans. Si vous avez vendu une propriété l'an dernier, vous pourriez être admissible à certains avantages fiscaux selon le type de propriété et le pourcentage de propriété que vous possédez. Si la maison est une maison à usage quotidien, l'exemption est de 100 % et si la propriété est partagée, l'exemption ne s'appliquera qu'au propriétaire âgé de plus de 65 ans pour la partie de la maison qui lui appartient.

Si la maison vendue n'est pas la maison habituelle, les retraités ne peuvent pas être imposés sur le bénéfice s'il est réinvesti dans une rente viagère. Le montant maximal pouvant être utilisé pour la rente viagère est de 240 000 euros.

Un autre groupe qui est exonéré de l'impôt sur le revenu (IRPF) est celui des personnes en situation de forte dépendance, conformément à la loi pour la promotion de l'autonomie personnelle et la prise en charge des personnes en situation de dépendance.

Et si vous voulez acheter une nouvelle maison

Le Tribunal administratif et économique central (TEAC) a fixé un délai de deux ans pour l'achèvement des travaux et l'acquisition de la nouvelle propriété. C'est-à-dire deux ans après le transfert de la maison ou deux ans avant la vente. Dans ce dernier cas, pour que la vente soit exonérée d'impôts, il faudrait demander une hypothèque sur la propriété et l'annuler par la suite après la vente de l'ancienne propriété dans le délai de deux ans établi.

Les astuces de l'administration fiscale et douanière pour obliger les gens à payer l'impôt sur le revenu (IRPF).

Le cabinet d'avocats Ático Jurídico souligne que l'Administration fiscale et douanière analyse habituellement à la loupe les contribuables qui ont appliqué l'exonération de réinvestissement, il est donc important d'être très attentif aux différents problèmes qui peuvent survenir lorsqu'il s'agit de bénéficier de l'exonération :

1. Oublier de mentionner dans la déclaration que le montant obtenu de la vente de l'immeuble a été réinvesti : dans ce cas, l’Administration fiscale considère l'exonération du réinvestissement comme une option fiscale. Par conséquent, si en déclarant le bénéfice obtenu, il n'est pas mentionné que le montant a été réinvesti, l’administration considérera que le contribuable a choisi de ne pas appliquer l'exonération. Et cette option ne peut plus être modifiée à l'expiration du délai de déclaration d'impôt (2 juillet pour l'impôt sur le revenu 2017). Le pire, c'est que certaines Cours de justice suivent ce critère de l’administration fiscale.
2. Ne pas réinvestir exactement le montant obtenu lors de la vente : Comme la loi exige que le réinvestissement soit du montant obtenu lors de la vente, l’Administration fiscale a considéré que si cela n'avait pas été le cas (par exemple, si une nouvelle maison avait été achetée avant la vente de l'ancienne), l'exonération ne s'appliquerait pas. Il s'agit toutefois d'un critère déclaré illégal par le TEAC lui-même, dans une décision rendue en 2014.
3. Combien de temps le fisc peut-il vérifier ? Enfin, l'Administration fiscale et douanière considère que le délai de prescription dans ces cas est compté à partir de 2 ans après la vente de la résidence habituelle précédente (délai maximum de réinvestissement). Et ce, même si le contribuable n'épuise pas ce terme et a acheté la nouvelle maison beaucoup plus tôt. Au vu de ce critère, il existe des décisions judiciaires, par exemple par la Cour suprême de justice de Madrid, qui considèrent que le délai de prescription commence lorsque le contribuable, une fois que la maison précédente a été vendue, achète une nouvelle maison.

Et si je vendais la maison à perte

Si vous avez perdu de l'argent lors de la vente d'une maison, vous ne devriez pas être imposé pour cette vente négative, mais vous devrez l'inclure dans votre déclaration de revenus. En outre, les pertes peuvent être compensées par des plus-values réalisées au cours de l'exercice à partir de fonds, d'actions ou d'autres biens. Il en résulte une réduction de la facture fiscale.

Toutefois, si le résultat est toujours négatif, il sera déduit du solde positif du revenu de placement inclus dans le revenu imposable de l'année, jusqu'à une limite de 20 % de ce solde.

Si, après cette compensation, il reste un solde négatif, il est compensé au cours des quatre années suivantes dans l'ordre indiqué ci-dessus.

Le gain en capital municipal n'a pas encore été payé.

Toute personne qui vend avec profits devra payer cette taxe municipale, à moins qu'elle ne vende avec pertes, comme l'a établi la Cour constitutionnelle il y a un an. Actuellement, la modification de la taxe est en procédure parlementaire. Les coefficients maximaux qui peuvent ensuite être appliqués par les municipalités seront également modifiés.

Cependant, la Cour suprême a 55 pourvois en cassation contre l'impôt municipal sur les gains en capital et 44 d'entre eux se concentrent sur la même préoccupation de la part des contribuables : est-il possible d'annuler les liquidations de cet impôt lorsqu'un bien a été vendu et que de l'argent a été gagné dans l'opération. La base utilisée est que les articles déclarés inconstitutionnels par la Cour constitutionnelle et expulsés du système ne peuvent en aucun cas être appliqués. Pas même s'il y a une augmentation de valeur.