Ao assinar um contrato de arrendamento em Espanha, temos de nos certificar de que prestamos atenção porque, sem nos darmos conta, podemos assinar cláusulas que, de acordo com a Lei do Arrendamento Urbano em vigor, são ilegais e, portanto, nulas e sem efeito. A Câmara Municipal de Barcelona elaborou um guia com conselhos para detetar as principais cláusulas abusivas nos contratos de arrendamento espanhóis.
Os contratos de arrendamento de imóveis são cada vez mais genéricos. O arrendatário tem pouco poder de decisão e está sujeito a cláusulas contrárias à Lei do Arrendamento Urbano, pelo que é muito importante identificá-las antes de assinar um contrato, para evitar futuras dores de cabeça.
Duração do contrato sem cumprimento das disposições legais
É muito importante que este dado esteja correcto, uma vez que a duração obrigatória de um contrato de arrendamento regular é uma das garantias mais importantes do contrato de arrendamento.
Há que ter em conta que a nova Lei do Arrendamento Urbano (art. 9º) estabelece uma prorrogação obrigatória de cinco anos, se o arrendador for uma pessoa singular, e de sete anos se for uma pessoa colectiva. Isto significa que será nula e sem efeito uma cláusula que obrigue o arrendatário a deixar a habitação antes dos prazos estabelecidos na lei.
Será igualmente nula e sem efeito uma cláusula que estabeleça que, após os primeiros cinco anos (ou sete anos se o arrendatário for uma pessoa colectiva), o contrato terminará sem aviso prévio. A lei (art. 10) obriga o proprietário a prorrogar o contrato por mais três anos se não der aviso prévio.
Compromisso de não abandonar a propriedade
A lei (art.11) estabelece a possibilidade de o arrendatário sair após seis meses do contrato, de modo que a cláusula que obriga o arrendatário a continuar o arrendamento por mais tempo será nula e sem efeito. Por exemplo, as cláusulas que obrigam o arrendatário a cumprir o contrato por um ano serão nulas e sem efeito.
Compensação abusiva
Quando abandonas a propriedade antes do fim do contrato, a lei (art. 11) autoriza o proprietário a pedir uma indemnização. O regulamento limita esta compensação a um pagamento mensal por ano restante para cumprir o contrato. Todas as compensações que são fixadas num contrato e que são superiores a este limite serão nulas e sem efeito.
Aumento da renda durante os primeiros cinco anos do contrato
A renda não pode ser modificada durante os primeiros cinco anos do contrato e só será atualizada de acordo com o contrato. Assim, a cláusula indicando que a renda será aumentada no caso de melhorias na habitação, antes dos primeiros cinco anos do contrato, será nula e sem efeito.
Solicitar mais de um mês de renda de cada vez
O senhorio não pode pedir mais de um mês de renda de antecedência. Uma cláusula que solicite, por exemplo, o pagamento antecipado de três prestações mensais, será abusiva e nula.
O dever do inquilino de fazer reparações no imóvel
O artigo 21º da lei estabelece que o senhorio é o responsável pelas reparações na habitação arrendada. Os inquilinos só são responsáveis por reparações causadas por mau uso e desgaste menor. Assim sendo, a cláusula que obriga o inquilino a reparar humidades ou instalações de água, por exemplo, será nula e sem efeito.
Despesas para o inquilino se o proprietário for uma pessoa jurídica
Nos termos da nova lei, se o senhorio for uma pessoa colectiva, este deve suportar os custos do arrendamento. A cláusula que obriga o arrendatário a pagar as despesas nestes casos será nula e sem efeito.
Acesso do proprietário ao imóvel
Deve ser claro que, durante a vigência do contrato, a habitação é o teu domicílio, portanto, o proprietário deve garantir-te a utilização pacífica do mesmo. O Art. 18, garante o teu direito à inviolabilidade do domicílio. A cláusula que impõe que o proprietário pode entrar livremente na casa é nula e sem efeito.