Contratos de arrendamento em Espanha: as violações mais comuns entre senhorios e inquilinos

É em tempos de incerteza e crise que as fraudes se tornam cada vez mais evidentes e muitas pessoas, em muitas áreas, violam as regras e leis para o seu próprio benefício. Esta situação é real no caso do mercado de arrendamento em Espanha e é um problema que está a aumentar devido à crise do coronavírus.

Esta é a conclusão a que chegou a ANA (Agencia Negociadora del Alquiler), a Agência de Negociação do Arrendamento em Espanha, onde os peritos afirmam ter detectado um "aumento considerável de inquilinos e proprietários que, nestas circunstâncias extraordinárias geradas pela pandemia da COVID-19, estão a tentar encontrar atalhos para contornar ou violar diretamente a Lei do Arrendamento Urbano (LAU)".

A fim de evitar problemas, a empresa liderada por José Ramón Zurdo decidiu resumir num estudo recente quais são as "más práticas" mais frequentes de senhorios e inquilinos em Espanha, e como estas resultam numa violação do contrato de arrendamento.

Violações frequentes por parte de senhorios

Solicitação de mais de dois meses de garantias adicionais

O estudo explica que é comum que os proprietários espanhóis que arrendam imóveis, confrontados com o receio de não pagamento, queiram assegurar o arrendamento desde o início e, como consequência, os proprietários pedem frequentemente mais de dois meses de garantias adicionais aos inquilinos.

Esta prática é contrária à última reforma da LAU, através do RD 7/2019 de 1 de março, que limita as garantias adicionais a um máximo de dois pagamentos mensais. No entanto, os senhorios podem exigir mais de dois meses de renda como garantias adicionais se a renda se destinar a uma longa duração, ou seja, mais de cinco anos ou mais de sete anos no caso de proprietários que sejam pessoas jurídicas.

Prevenção de prorrogações até 5 anos

De acordo com a última reforma da LAU, os inquilinos têm o direito de permanecer num imóvel arrendado por um período até 5 anos. Alguns senhorios usam certos truques para recuperar o imóvel alegando falsas causas de necessidade, quer para si próprios, quer para familiares próximos. Há também a possibilidade de reintegração de posse através de canais legais.

Utilização de arrendamentos residenciais como se fossem arrendamentos turísticos

É o caso dos senhorios com habitação destinada ao arrendamento sazonal e que, para não serem obrigados a cumprir os cinco anos que os inquilinos têm o direito de permanecer na habitação, fazem contratos de arrendamento de duração normalmente inferior a um ano, a fim de mais tarde recuperarem a propriedade e deixarem o inquilino sem o seu direito de prorrogação. "Se os inquilinos provarem que o propósito do arrendamento era residir de forma habitual e permanente, então o contrato torna-se automaticamente um contrato de arrendamento de habitação, regulado pela LAU, e não um arrendamento turístico", esclarece a ANA.

Exploração de habitação subvencionada (protegida)

Os senhorios também são conhecidos porquebrar as regras quando se trata de arrendar habitação protegida ou subsidiada em Espanha (mais frequentemente conhecida como VPO, VPP, VPT, etc...), especialmente quando reservam as arrecadações existentes na propriedade para manter os seus pertences, por exemplo. Mas, como o estudo indica, "os locais de armazenamento das habitações são inseparáveis uns dos outros e devem ser entregues aos inquilinos".

Violações frequentes por inquilinos

Não pagamento de renda

ANA salienta que "infelizmente, o atraso no pagamento é o principal incumprimento contratual quando se trata de arrendamento de propriedade em Espanha. E as causas são bastante diferentes: por um lado, as dos "incumpridores profissionais " que intencionalmente não pagam a renda ou que acreditam ter o direito de não pagar a renda, e que se aproveitam principalmente de proprietários privados ou empresas do setor com pouca ou nenhuma experiência. Por outro lado, existem inquilinos que estão dispostos a pagar mas não podem pagar a renda, por exemplo, porque ficaram desempregados. Neste último caso de incumprimento, normalmente um senhorio privado não tem a capacidade financeira necessária para dar uma solução profissional a esta situação".

Desde o início da pandemia, o incumprimento no pagamento do arrendamento tem vindo a aumentar entre os proprietários privados, "sem a experiência na seleção e gestão de inquilinos e propriedades de arrendamento", acrescenta os peritos da ANA.

Deterioração da habitação: danos e manutenção da propriedade

Para além da falta de pagamento, a segunda violação de contrato mais comum é quando há danos significativos a uma propriedade ou manutenção deficiente. Nestes casos, o proprietário recebe o bem num estado pior ou muito pior do que quando o arrendou inicialmente, uma situação que não deve ser confundida com a deterioração causada pelo passar do tempo ou pelo desgaste natural de um bem.

Utilizar o depósito como renda mensal

O artigo 36 da LAU regulamenta tudo o que tem a ver com depósitos de arrendamento em Espanha, mas em caso algum autoriza o arrendatário a utilizar este depósito para cobrir um mês de renda. Portanto, o estudo insiste que "esta é uma utilização ilegal e generalizada entre muitos arrendatários, que receiam que o proprietário não devolva o depósito, e substitua o pagamento do último mês pelo montante do depósito". Relativamente à devolução do depósito, a LAU declara no artigo 36.4 que o saldo será devolvido ao arrendatário no final do arrendamento no prazo de um mês após a entrega das chaves do imóvel.

O inquilino deixa a habitação antes do fim do contrato

Esta é outra questão comum entre os arrendatários em Espanha, que consideram que é um direito de deixar a habitação quando querem, e por isso não estão sujeitos a qualquer tipo de multa, e se isto acontecer, e lhes for aplicada uma sanção financeira, consideram-na totalmente injusta. Contudo, a ANA lembra-nos que "esta presunção só é verdadeira se o contrato de arrendamento não indicar explicitamente a penalidade quando o inquilino rescindir o contrato antecipadamente".

Por outro lado, se esta penalização aparecer no contrato, e o arrendatário abandonar o imóvel após 6 meses, notificando o proprietário com 30 dias de antecedência, terá uma penalização máxima equivalente a um mês de renda por cada ano do contrato por cumprir, e por períodos de tempo inferiores a um ano, a parte proporcional da indemnização. Se o pré-aviso de 30 dias não for dado, poderá também ser aplicada uma multa adicional.

Alojamento de uma pessoa adicional

É uma prática generalizada em muitos arrendamentos habitacionais, "quando os inquilinos incluem a decisão de alojar um ou mais adultos permanentemente no imóvel sem o comunicar ao senhorio e, portanto, sem a inclusão obrigatória no contrato de arrendamento". Esta prática pode causar muitos problemas ao senhorio, uma vez que a pessoa, de idade legal, que agora vive na habitação e não está incluída no contrato de arrendamento, está isenta de todas as obrigações contratuais, do pagamento do arrendamento, da duração do contrato, das reparações...", explica o estudo.