В понедельник 17 июня 2019 года в Испании вступил в силу новый закон Об ипотеке, который прибыл с опозданием и со многими изменениями, такими как статья, которая создает большую неопределенность в испанском секторе недвижимости. Это Статья 20, которая позволяет нерезидентам, которые обращаются за ипотекой в Испании, менять ее с евро на свою местную валюту в любое время. Нотариусы и эксперты отрасли предупреждают, что это может сократить количество ипотечных кредитов, которые предоставляются и, следовательно, означает меньшее количество покупок недвижимости эмигрантами из-за пределов еврозоны.
В частности, статья 20 Закона О кредитовании недвижимости (Ley de Crédito Inmobiliario) позволяет любым будущим ипотечным кредитам, которые вывозятся экспатами из стран за пределами еврозоны, таких как США и Великобритания, менять свою ипотеку на другую валюту в двух конкретных случаях:
- Если валюта, в которой заемщик получает большую часть своих доходов или большинства активов, с которыми погашение кредита не в евро, как указано на момент последней оценки кредитоспособности для кредитного договора.
- Если валюта страны, куда человек, возможно, переехал на работу, не является евро. Например, если это Индия или Китай, вы можете попросить погасить сборы в рупиях или юанях.
- Фернандо Энсинар, руководитель исследования idealista, отмечает, что это "серьезное препятствие для предоставления ипотечных кредитов иностранцам, которые не являются частью еврозоны. С этим новым законом клиент имеет право потребовать, чтобы в любое время ипотека была конвертирована в их местную валюту, и это связано с риском с обменным курсом, который не предусмотрен в ценообразовании продуктов банков, работающих в Испании, и будет включать высокий уровень технической сложности.”
Статья 20 также вводит еще одну новую функцию для получения ипотеки в Испании, и это то, что если банк не выполняет запрос клиента, закон говорит, что "недействительность мультивалютных оговорок" будет определена. Это означает, что кредит будет считаться предоставленным в валюте, в которой клиент получает основную часть своих доходов с самого начала.
"Большая разница с мультивалютной ипотекой в Испании заключается в том, что раньше валюты, между которыми заемщик мог меняться, были четко определены, тогда как с новым законом валюты не ограничены”, - говорит Хуан Вильен, менеджер ипотечной службы idealista/hipotecas. "Это зависит от того, где заявитель работает или куда они переезжают на работу".
Источники из одного из главных банков Испании заверили idealista/news, что они ждут, когда Министерство экономики или банк Испании должным образом разъяснят, из чего состоит эта статья. Они отмечают, что ее формулировки очень запутаны и расплывчаты, хотя они и не ожидают много запросов от иностранцев с просьбой изменить валюту своих ипотечных выплат.
Испанская Ипотечная Ассоциация (Asociación Hipotecaria Española или AHE) также подчеркивает отсутствие информации в статье 20. "Стоит отметить, что в нем ничего не говорится о процентной ставке, по которой производится конвертация, т. е. о цене и новых условиях кредита, и не следует считать само собой разумеющимся, что они будут одинаковыми".
AHE выделяет две основные группы, к которым будет применяться это правило:
- Испанцы, которые имеют или собираются получить ипотечный кредит в иностранной валюте (обычно швейцарские франки или японские иены) и приобрели недвижимость в Испании (это случаи, которые доминировали в дебатах относительно этого вида кредита).
- Не испанцы, которые уже имеют или получат ипотеку в местной валюте (не евро), чтобы купить недвижимость в Испании.
Как новый закон повлияет на испанский рынок недвижимости
Хотя число сделок, затрагиваемых статьей 20, на рынке в целом весьма невелико, нотариусы и банки ожидают этого. По словам источников idealista/news, Некоторые банки могут даже прекратить финансирование этого вида ипотеки. AHE указывает, что нет никаких оснований предполагать, что его значение возрастет в ближайшем будущем.
Количество кредитов экспатам испанскими банками также очень мало, но они более чем удвоились с 2013 года с 10,315 до 23,090 ипотечных кредитов в 2018 году. Единственным органом, который публично предоставляет данные об ипотеке, предоставленной иностранцам, является коллегия регистраторов в Испании. В 2018 году 6,6% от общего объема кредитов, выданных на покупку дома, пришлось на экспатов и 93,3% на испанцев. Другими словами, 23 090 новых ипотечных кредитов были подписаны для иностранцев из 346 366 кредитов, больше, чем когда-либо прежде.
В общем количестве кредитов, предоставленных экспатам в Испании, румыны являются национальностью с наибольшим весом, с 11,79% от общего количества ипотечных кредитов. Тем не менее румыны занимают шестое место в рейтинге по количеству недвижимости, приобретенной в стране не испанцами. Таким образом, мы можем сделать вывод, что это национальность, которая прибегает к ипотечному финансированию больше, чем остальные, и что они могут столкнуться с большими проблемами при финансировании покупки недвижимости с новым законом Об ипотеке, потому что Румыния не является частью еврозоны.
То же самое касается британцев, которые являются вторыми по величине клиентами испанских ипотечных кредитов с 8,54% (и 15,54% покупок жилья экспатами в Испании). На третьем месте китайцы с 7,80% (3,94% в покупках жилья).
Затем идут итальянцы с 5,47% (5,38% при покупке дома) и французы с 5,33% (7,39% при покупке дома).
По автономному сообществу регионами Испании с наибольшей долей в Национальном общем объеме ипотечных жилищных кредитов нерезидентов в 2018 году стали Каталония (20,97%), Валенсия (19,69%), Андалусия (17,17%) и Мадрид (14,59%). Остальные автономные сообщества имели результаты ниже 10%, при этом наибольшее количество приходится на Балеарские острова (7,26%) и Канарские острова (6,03%). Ведущие страны по большинству домов, купленных в Испании, как правило, имеют высокий уровень дохода на душу населения, что обеспечивает более низкие потребности в финансировании, о чем свидетельствуют результаты выдачи ипотечных кредитов на жилье.
Налоги: узнайте, что изменилось в Испании в 2019 году
Все сделки облагаются налогом и тем более, если они связаны с недвижимостью. В этом году в Испании произошло несколько событий, связанных с налогами, в частности, касательно прибавочной стоимости, имущества и личных доходов. Мы расскажем вам, каковы основные изменения и
Расходы и налоги при покупке недвижимости в 2019 году ... с ипотекой или без
При покупке недвижимости в Испании ипотека - это не единственный большой расход. Покупатели сталкиваются со многими другими расходами и налогами, которые требуется оплатить, чтобы стать собственником.
Три варианта расторжения ипотеки, если вы хотите продать свой дом и купить новый
Испанская экономика продемонстрировала признаки улучшения и оживления рынка недвижимости, что привело к тому, что многие семьи захотели сменить место жительство. Это может быть обусловлено несколькими причинами, включая возможности трудоустройства, переезд или расшире
Тарифы на электроэнергию в Испании: как выбрать подходящий для вашего дома
Все дома используют электричество и, следовательно, должны заключать договор на его поставку. Однако, не все дома имеют одинаковые объемы потребления, и потребности могут варьироваться в зависимости от нескольких факторов. Городской совет Барселоны разработал ру
Андалусия, теперь регион в Испании с ультра-низким налоговым законодательством на наследство и дарение
Со сменой правительства регион Андалусия утвердил новый набор законов о наследовании 11 апреля 2019 года, которые резко уменьшают или даже подавляют налог на наследство и дарение.
