¿ puede reclamarme una inmobiliaria ?, ...

muy buenas,

considero que las inmobiliarias no deben reclamarte nada excepto en dos casos concretos.

1) sí pueden reclamar si tienen la vivienda reservada, lo que no parece ser el caso.
2) sí pueden reclamar si el comprador interesado en comprarte la vivienda conoció la casa a través y gracias a ellos. aunque no tengas firmada ningún tipo de exclusividad y aunque la autorización de venta haya vencido, debes respetar a los clientes que te hayan traído las inmobiliarias, entendiéndose que para ello han hecho un gasto en tiempo y marketing que debe ser compensado.

de todos modos, creo entender por tus palabras que informaste hace un año a las inmobiliarias para que bajaran el precio y aún a día de hoy siguen gestionando la venta al precio anterior. no me parece una actitud profesional.

espero haberte sido de ayuda,

juanra gonzález pau
www.kermocasa.com
una visión diferente

qué mania la gente de poner un piso en la inmobiliaria y seguir ella por su cuenta vendiendo la vivienda. cuando metes pintores en casa haces lo mismo cuando están pintando ya el salón?

recomendación: trabaja con exclusividad y tiempo limitado. por ejemplo, te doy la exclusividad, pero si en un año no la has vendido... cambio

luego vienen los lloros de si este comprador me ha hecho la cama, he malvendido la casa y cosas semejantes... españa sigue siendo el país de la sangría y la tortilla de patatas

si has dejado el piso a varias inmobiliarias y posteriormente lo vendes por tu cuenta a un precio inferior al que diste a las inmobiliarias (y que figura en la nota de encargo), todas las inmobiliarias afectadas tienen derecho a reclamarte la comisión porque:
a) has incurrido en competencia desleal, desde el momento en que tú has anunciado el piso (o has cerrado la venta) a un precio inferior al que figura en la nota de encargo y al que las inmobiliarias afectadas han estado ofreciendo el piso.

b) todas las inmobiliarias afectadas han estado realizando una inversión en publicidad, en desplazamientos y en trabajo, enseñando tu piso e intentando venderlo, que luego vayas tú y lo ofrezcas a un precio inferior sólo puede calificarse de canallada. Ya era una canallada dejarlo a varias inmobiliarias para que compitan entre sí y sólo consiga cobrar una (la que vende, las demás habrán puesto dinero de su bolsillo además de trabajar gratis), y no conforme con esa canallada, vas y ofreces el piso a un precio más bajo, vamos es para ....

Vamos ver a nadie que tenga un piso en venta le obligan a entregarlo a una inmobiliaria, si usted decide ponerlo en una, es porque busca un servicio profesional, encarguelo a la que mas confianza te de y ya esta, pero con compitas con ella y no vayas a tomarle el pelo, las gestiones de las inmobiliarias cuestan dinero, tiempo, publicidad, telefono etc.
Nosotro los inmobilarios, evidentemete necesitamos piso para comercializar, pero pisos que esten a precio de mercado, bien valorados, y que su propietarios tengan ganas de vender, no de ponerlos solamente a la venta, a ver que pasa, pisos en el mercado hay muchisimos, vendibles pocos, Sr. propietario dejese aconsejar por un profesional que conozca bien su zona, y si prefiere hacerlo vds. solo, no incordie a las inmobiliarias, no les haga perder el tiempo con Vd. Gracias.

qué mania la gente de poner un piso en la inmobiliaria y seguir ella por su cuenta vendiendo la vivienda. cuando metes pintores en casa haces lo mismo cuando están pintando ya el salón?
recomendación: trabaja con exclusividad y tiempo limitado. por ejemplo, te doy la exclusividad, pero si en un año no la has vendido... cambio

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muy buenas,

soy gerente de una agencia inmobiliaria y debo decirte que no estoy enteramente de acuerdo contigo. para comenzar, debo decir que trabajar en "exclusiva" es algo ya pasado de moda y que yo nunca he pregonado, al considerar que ata al propietario, cerrándole puertas. lo que sí es conveniente es trabajar en "exclusiva compartida". ¿qué es?
se trata de un encargo en el que efectivamente la agencia captadora se asegura cobrar al propietario sus honorarios correspondientes. sin embargo, con dicho encargo la agencia se compromete a ofrecer de forma proactiva la vivienda a todas las agencias de la zona. si una de esas agencias encuentra un comprador, cada agencia cobra a su cliente.
por lo tanto, la oficina captadora está dispuesta desde un primer momento a compartir los honorarios al 50% con tal de no cerrar puertas al vendedor, siempre y cuando se le hayan dado las condiciones mínimas para poder ofrecer un trabajo de calidad (exclusiva compartida).

en cuanto a la duración de la "exclusiva compartida", no recomiendo que supere los 6 meses. hoy en día, en mi oficina vendemos las viviendas en menos de 3 meses, o no las vendemos nunca y por lo tanto solemos romper nosotros mismos el encargo en "exclusiva compartida" antes de que finalice. a fin de cuentas, se trata de no generar falsas expectativas. si estoy seguro de que no voy a vender a un precio determinado y que el propietario no ha querido ajustar aún habiéndole aconsejado, ¿para qué continuar?

resumiendo:
- firmad exclusivas...
- ... únicamente si son compartidas (ha de quedar reflejado en la autorización de venta)..
- ... y en períodos no superiores a los 6 meses.

un cordial saludo a todos,

juanra gonzález pau
www.kermocasa.com

no se si os dais cuenta, pero nadie ha contestado a la pregunta inicial. solo habeis dado opiniones personales.

el punto sigue siendo el mismo: si yo hago un encargo de venta a una inmobiliaria, y luego lo vendo por mi cuenta a un precio inferior, me puede "LEGALMENTE" LA INMOBILIARIA RECLAMAR ALGO?

DEJEMOS DE LADO EL TEMA MORAL, QUE SI HAN HECHO SU TRABAJO Y NO LES QUIERES PAGAR, ETC...

LEGALMENTE, TE TIENEN PILLADO?

EN QUE SITUACIONES, LEGALMENTE, EL DUENYO QUE VENDE POR SU CUENTA si ESTA OBLIGADO A PAGAR A LA INMOBILIARIA?

LO DICHO, DEJEN DE LADO LOS TEMAS MORALES.

Apreciado amigo o amiga, el número de inmobiliarias en las que pongas a la venta tu piso es inversamente proporcional al interés que tomen en comercializarlo. si lo tiene todo el mundo yo no invierto tiempo ni dinero, si sólo lo tengo yo, y es vendible, hago lo que sea. ¿cuántas pastillas diferentes te tomas para un mismo síntoma?,

cuando estáis enfermos ¿seguis yendo a los curanderos? o ¿váis al médico?

para vender mi piso no necesito a un sacacuartos que se lleva un paston por hacer lo mismo que yo se hacer
o sea que menos humo

me ha gustado tu respuesta kermocasa, pero no estoy de acuerdo contigo y te explico el por qué:
puse mi casa a la venta en dos inmobiliarias, una era de mi zona y la otra de la ciudad, pensé que era bueno hacerlo así para tener alguna posibilidad más ya que en la ciudad hay más gente y quizás alguien estaría interesado en el pueblo donde yo vivía. no sabía qué precio poner, aunque tenía una idea, asi que a las dos inmobiliarias les dije que por favor me hicieran una valoración para saber cual era el precio del mercado y poder sacar mi vivienda lo antes posible puesto que aunque en ese momento no me urgía vender porque tenía casi un año por delante no quería pillarme los dedos. pues bien, ambas inmobiliarias me dijeron que mi casa tenía buena salida, que no sería complicado venderla puesto que estaba cerca de la ciudad, no estaba mal de metros y habia realizado algunas mejoras en el piso y reformas en el edificio (arreglar fachada, reparar tejado, etc...).... mi sorpresa fué que no volví a saber de esas dos inmobiliarias. me harté de llamarlas para saber qué pasaba, cual era el motivo por el que no me llevaban visitas si en teoria mi piso era goloso, pero no me decían nada...fueron pasando los meses y empezó a acortarse el tiempo del que disponía para deshacerme de mi casa, asi que no me quedó más remedio que llamar a otras inmobiliarias para que me ayudaran a venderlo, y por suerte tres de ellas sí que me lo movieron y una de ellas consiguió venderla.
el tema es, salvo dos de ellas ninguna de las restantes publicitaron en ningún medio mi casa. sólo hay tres o cuatro revistas que publicitan las ventas de pisos, y por suerte yo trabajaba en un comercio en el que tenía acceso a toda clase de revistas y periodicos, y no lo vi publicitado nunca.
tú dices que no aceptarías vender mi casa si sabes que lo tengo en más agencias (dije 10 por decir un número, pero no fueron tantas), y tú sabrás tus razones, a lo mejor puede que con tus 15 pisos a la venta tengas suficiente porque realmente los trabajes, pero te puedo asegurar que la mayoría de las agencias no hacen como tú. a mi no me quedó más remedio que hacerlo así ya que tenía que vender sí ó sí cuanto antes y como esas 2 agencias no hicieron nada me tuve que buscar la vida como pude.
de todas formas no me parace bien que digas que o no aceptarías el encargo de la venta o que lo guardarías en la papelera del ordenador, o que lo ofrecerías como rebote, me parece una falta de respeto hacia toda la gente que por motivos "x" tenga que hacer como hice yo, ponerlo como particular, en varias agencias o de la forma que fuera con tal de sacar adelante la venta de tu propiedad porque si no el agua llegaba al cuello...
el tema de la exclusiva compartida no estoy tampoco de acuerdo, aqui se hace eso, hay varias inmobiliarias que se han asociado y te engatusan para que lo pongas en exclusiva, y despues si te he visto no me acuerdo, ni una llamada, ni una visita ni nada (y se de lo que hablo). si no os interesa el inmueble dejarlo claro desde el principio, no hagais que pongamos todas las ilusiones del mundo en que vamos a vender sin demasiada resistencia, para que despues no volvamos a saber nada más de ninguna de vosotras. lo único que quieren/quereis es engordar el fichero, nada más...y se que no todas sois asi, pero con la mayoria con las que me he topado me lo han demostrado y mucha gente te cuenta casos parecidos(puse en exclusiva mi casa pero no me han llamado nunca....etc).
ni todas la nmobiliarias publicitan los inmuebles, ni se vuelcan en todos sus pisos ni siquiera los tiene en cuenta, asi que no me hables de lo bien que lo haceis y lo mala persona que he sido por ponerlo en varias. para que vais a intentar moverlo si a lo mejor otra lo vende antes que tú? ya, pero y si eres tú el que lo vende?? pero claro, es mejor tener el camino fácil y no esforzarse demasiado, no?

Todo se está pasando y como veis está pasando factura.
Solo hay que ver las Oficinas que han cerrado.
Lo que hay que exigir es profesionalidad en muchas de estas agencias.
Si hubiera más seriedad y el propietario tuviera más respaldo por parte de todos los que intervienen NO TENDRÍA NECESIDAD DE IR A UN MONTÓN DE AGENCIAS.
Ejemplo: Gobierno leyes, controlar más a las agencias y que haya mejores profesionales, unos contratos de venta o alquiler controlados, unos honorarios razonables que cubran gastos etc. etc. "otro gallo cantaría".
El señor que pone su piso en venta o en alquiler y lo da a una agencia, también necesita, alquilarlo a un precio razonable.
También necesita tener un alquiler razonable para hacer frente a todos los impuestos, reparaciones, impagos, destrozos, impagos, minutas de Procuradores y abogados, tener la vivienda paralizada.
¿Qué debe hacer para no tenerla así y que le salgan las cuentas?
Aquí sólo se habla de los demás y de la figura del que vende o alquila ¿Que se habla? !NADA!
eL DESCONTROL VA A PASAR FACTURA A TODO EL MUNDO "hAY QUE ABRIR LOS OJOS Y QUERER VER, LO TENEMOS DELANTE DE NUESTRAS PROPIAS NARICES".
oTRA COSA, LA AGENCIA QUIERE QUE NO LE DIGAS.
!QUIERO UN AVAL! !EXIGE UN SEGURO DE RESPONSABILIDAD CIVIL, EN LO QUE CORRESPONDA AL INQUILINO! !NO ME EXIJAS COMO DESEARIAS QUE FUERA LA PERSONA QUE VIVA EN EL PISO DE MI PROPIEDAD!.
dICEN: eS QUE LAS COSAS ESTÁN MUY DIFÍCILES, HAY MUCHOS PISOS TE DICEN, ES QUE UN AVAL NO QUIERE NADIE, NO HAY DINERO, NO PUEDEN RESPONDER. !ESE ES EL MAL!
lO QUE LLEVA A: yO QUIERO GANARME MIS HONORARIOS SIN EXPONER NADA MÁS QUE MI TIEMPO.
a COSTA DE QUIEN: a COSTA DEL PROPIETARIO QUE ES EL QUE TIENE QUE ASUMIR LOS RIESGOS.
eSTO NOS LLEVA A: eL QUE NO PUEDA RESPONDER QUE SE QUEDE EN CASA DE SUS PADRES O DE SU FAMILIA.
dEBE TERMINAR YA EL ABUSO POR PARTE DE TODOS DEL QUE TIENE UNA PROPIEDAD.
pIDO UN POCO DE RESPETO.
nO ACEPTO LA lEY DEL EMBUDO.
sI TODO ESTO NO SE ENCAUZA BIEN.
sEGUIRAN CERRANDO AGENCIAS, LOS PISOS ESTARÁN PARADOS, PORQUE TODO TIENE UN LÍMITE Y ÉSTE HA LLEGADO A SU FIN.

me ha gustado tu respuesta kermocasa, pero no estoy de acuerdo contigo y te explico el por qué:

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muy buenas "yo mismo e irene":

puedes pensar lo contrario, pero debo decirte que te entiendo perfectamente. me pongo en tu lugar y sólo siento, a pesar de haber vendido mi piso, rabia, frustración y desilusión. cuando confiamos en un profesional, sea en el sector que sea, esperamos como mínimo que nos atienda, se interese por nosotros y nos ofrezca un buen servicio.

agradezco mucho que hayas explicado más detalladamente tu caso. no es lo mismo decir que encomendaste la gestión a 10 inmobiliarias que haberlo dejado solamente en dos y haber ampliado horizontes después en vista del poco interés que demostraban esas dos.
eso sí, el que te dijeran que tu casa "tenía buena salida" me parece un poco temerario. en el mercado actual, yo mismo me he llevado malas sorpresas comercializando viviendas que, a todas luces, estaban a precio de mercado. (por ejemplo vendo la casa "a" en 180.000 € y la casa "b", que es muy parecida, no logro venderla al mes siguiente en 170.000 €). es muy arriesgado aventurarse a augurar una venta; lo que sí es recomendable, es contratar a un profesional que sepa darnos un buen precio de salida.

en cuanto al tema de las visitas, como ya comenté "no más visitas es mejor". lo importante es la calidad de esas visitas. claro que, teniendo en cuenta que no te llamaron para nada, dudo mucho de su profesionalidad. además, como tú bien dices, ni siquiera publicaban tu vivienda. yo trato de llamar a mis clientes (ahora mismo son 12 en "exclusiva compartida") todos los lunes por la mañana, aunque debo confesar que a veces me demoro hasta el martes porque aunque son pocos, el trabajo a realizar es mucho y lo cierto es que voy de cabeza. cuando he terminado de publicar su vivienda, les envío un e-mail con enlaces a los anuncios.
considero que lo más importante en la relación propietario-agencia inmobiliaria es precisamente la comunicación. se ha de establecer un vínculo especial entre agente y vendedor, de modo que ambos se sientan cómodos y sean francos el uno con el otro.
de hecho, mis relaciones con mis clientes han acabado bastantes veces en buena amistad.

ahora paso a explicar el por qué no aceptar un encargo de venta. entiendo que este punto cree cierta fricción e incluso que pueda interpretarse como una muestra de prepotencia por mi parte. nada más lejos de mis intenciones. cuando un cliente me dice de trabajar con una nota de encargo (en abierto, sin compromiso) le digo que estaré encantado, aunque le advierto de que en tales casos publicaré en los mismos sitios donde él puede publicarse (bueno, hay que destacar los packs de posicionamiento que tenemos contratados en distintos portales) y que trataré de diferenciarme de las demás agencias.
a esos clientes los llamo una vez al mes en lugar de una vez a la semana. no elaboro estadísticas, no confecciono estudios de mercado. no preparo planos de la vivienda en 3d (eso es un currazo, con perdón de la expresión, que ocupa dos tardes enteras), etc..
por supuesto, intento destacar, pero no me comprometo a nada. asumo el mismo compromiso que ellos, es decir, ninguno. las únicas condiciones que pongo son que el propietario no tenga puesto cartel de particular y que todos, el resto de agencias, el propietario y yo, anunciemos y ofertemos la vivienda por el mismo precio en nuestros anuncios. por supuesto, otra agencia o el particular podría emprender llegado el caso negociaciones a la baja con un comprador que hubiera reservado la vivienda y en esas circunstancias yo no tendría nada que objetar.

trabajo con "exclusivas compartidas" en el 90% de los casos. ahí es donde puedo lucirme y dar lo mejor de mí. acepto notas de encargo también, dando un servicio de calidad pero sin ser excesivamente notable. no creo fans con notas de encargo, vaya.
sé que la mayoría de agencias no hacen como yo y mi equipo. a las agencias que llevan en gestión 200 viviendas en nota de encargo, les digo que no tienen nada: no llaman a los propietarios, algunas viviendas ya fueron vendidas y la agencia no lo sabe, no se actualizan los precios, no se informa detalladamente al vendedor, no se realizan visitas de inspección (inspección = los comerciales visitan la vivienda sin clientes para saber qué van a vender)... en esos casos y en mi opinión, no se ofrece un gran valor añadido. la agencia actúa como una plataforma al igual que idealista o fotocasa, con la sola diferencia de que pagas. yo prefiero llevar en gestión muy pocas viviendas que considere vendibles, informando asiduamente al propietario, ayudándole a tomar decisiones, filtrando compradores y ahorrándole tiempo, etc... de 10 viviendas en gestión, suelo vender 3 o 4.
esto es el eterno debate entre cantidad (una postura muy española) o calidad.

en cuanto a tu recelo respecto a la "exclusiva compartida"... ¿de qué asociación me hablas? me gustaría saberlo porque quizá sea un timo o una estafa. ¿te han dejado leer su código ético o su reglamento interno? ¿hacen campañas de marketing?
creo que te confundes y que me hablas, simplemente, de colaboración a secas. sin asociación, sin normas. la ley de la jungla. efectivamente, algunas agencias engatusan al propietario y le hacen firmar la exclusiva (que no exclusiva compartida, insisto en que no es lo mismo). como lo tienen atado de pies y manos, se relajan. pero eso no son profesionales. por eso mismo recomiendo firmar exclusivas compartidas por un periodo comprendido entre 1 mes y 3 meses, eso sí, no prorrogables automáticamente para que no te la jueguen. si en ese periodo estás satisfecho y no sólo te han demostrado lo que en su día te prometieron sino que encima desbordan tus expectativas, adelante. si tienes el menor resquicio de duda, pasa página,

p.d: la semana pasada, antes de coger vacaciones, rechacé un encargo no en abierto, sino en "exclusiva compartida". ¿por qué? porque el precio que el propietario quería era descabellado, no había por donde cogerlo. preferí renunciar a la gestión (a fin de cuentas se trata de un compromiso de calidad) antes que crear falsas expectativas, quedar en mal lugar y lo peor de todo... haber perdido mi tiempo y el del propietario.

espero tu respuesta y muchísimas gracias por leerme,

juanra gonzález pau
www.kermocasa.com
una visión diferente