Alquiler de viviendas

Entre las medidas que introduce el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, encontramos nuevas reglas que afectan directamente a la publicidad, promoción y oferta de arrendamientos de viviendas. Desde el 8 de octubre, los anuncios no podrán omitir ni distorsionar información que pueda inducir a error a los posibles inquilinos sobre el inmueble o las condiciones del contrato. La norma va más allá de una obligación general, ya que enumera los datos que deben aparecer en determinados supuestos, como el índice de referencia del precio del alquiler en zonas tensionadas o la condición de gran tenedor.

El alquiler medio en España se situó en 15,1 euros por m2 en agosto de 2026, según el informe de precios de idealista, tras haber marcado en julio su máximo histórico (15,3 euros/m2). Sin embargo, todavía quedan municipios en España donde vivir arrendando una vivienda es asequible. Es el caso del municipio jienense de Baeza, el más barato del país para alquilar, con un precio medio de 5,2 euros/m2 al mes. En segunda posición se sitúa Almendralejo, en Badajoz, con el precio medio en 6,5 euros/m2. Y el tercer lugar lo ocupa úbeda (Jaén) con 6,5 euros/m2.

La firma del contrato suele acaparar toda la atención cuando se alquila una vivienda. Sin embargo, muchos de los conflictos más importantes no surgen hasta el momento de devolver las llaves. Es entonces cuando aparecen muchas de las discrepancias que acaban en los tribunales. ¿Quién debe pagar los desperfectos? La Audiencia de Barcelona explica qué debe acreditar cada parte y por qué las fotografías o el inventario pueden ser decisivos.

Seis de cada diez propietarios han endurecido los requisitos para alquilar su vivienda durante el último año, en un contexto marcado por la subida de los precios, la elevada demanda y la limitada oferta, según un análisis de la red inmobiliaria donpiso. En concreto, el 70% exige ingresos mínimos equivalentes a tres veces el precio del alquiler, mientras que el 60% solicita garantías adicionales, como seguros de impago o avales. Solo uno de cada cuatro candidatos llega a visitar una vivienda, pese a que los anuncios pueden superar los 300 candidatos durante las primeras 48 horas.

La Ley de Vivienda trajo consigo el concepto de zona tensionada. Se trata de espacios en los que, debido a las particulares condiciones del mercado de la vivienda, existe riesgo de oferta insuficiente para la población.

La escasez de oferta y el encarecimiento de los precios del alquiler están impulsando las alternativas al arrendamiento tradicional. Según el Barómetro Anual del Mercado del Alquiler 2026, elaborado por la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) y Sociedad Española de Alquiler Garantizado (SEAG), entre estas modalidades la vivienda compartida lidera la demanda, con un 22,4% de media, seguida del alquiler de temporada (21,8 %) y del alquiler de habitaciones (16,4 %). La edad media de los inquilinos ha pasado de 31,5 años a 36,2 años en los últimos cinco años.

Firmar un contrato de temporada no siempre significa que vaya a ser considerado como tal. Si el inmueble se utiliza para cubrir una necesidad permanente, los tribunales pueden aplicar las protecciones previstas para los alquileres de vivienda. La Audiencia Provincial de A Coruña ha revocado un desahucio promovido por la sociedad propietaria de un piso al concluir que en realidad estaba ocultando un alquiler sujeto a las prórrogas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El fallo se apoya en la doctrina del Tribunal Supremo y recuerda que la duración, por sí sola, no determina la existencia de un verdadero alquiler de temporada, sino que la clave es su finalidad real.

La pintura es uno de los elementos que más influye en la imagen y el estado de conservación de una vivienda. Sin embargo, cuando llega el momento de renovar la pintura, surge una de las dudas más frecuentes entre caseros e inquilinos: ¿quién debe asumir el coste de pintar un piso de alquiler? La respuesta no siempre es sencilla, ya que depende del motivo por el que sea necesario pintar, del estado de la vivienda y de lo que establezca el contrato de alquiler. En términos generales, el propietario tendrá que pintar el piso cuando la necesidad de hacerlo se deba al paso del tiempo y al desgaste normal provocado por el uso habitual del inmueble. La situación cambia cuando el deterioro de las paredes es consecuencia de un uso inadecuado o negligente por parte del arrendatario.

Se trata de una duda que ronda a muchos propietarios por el miedo a los desperfectos y malos olores que este hábito puede causar en el domicilio. El abogado José Ramón Zurdo, director general de Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), responde tajantemente a esta cuestión y sentencia que "es perfectamente legal prohibirlo". La cláusula restrictiva, eso sí, debe ser "clara" y estar redactada "de forma que no deje lugar a dudas sobre su alcance".

El cambio de ciclo que está viviendo el residencial es más profundo. Noelia Rosón, de Testa Homes, señala que el valor de un activo ya no se decide solo en la adquisición o en el desarrollo; se construye, cada vez más, en la capacidad de gestionarlo bien durante años. Mantener el edificio, reducir la rotación, cuidar la experiencia del residente, optimizar costes operativos y sostener ingresos estables ya no son cuestiones secundarias. Son parte esencial del valor. En su opinión, el futuro del residencial será menos un negocio de inversión pasiva y más un negocio de gestión. "El residencial empieza a parecerse cada vez más a una infraestructura urbana", añade.

Irse de un piso de alquiler antes de tiempo puede salir caro. La Audiencia Provincial de Bizkaia ha condenado a unos inquilinos a pagar una importante suma a sus arrendadores por abandonar el inmueble apenas tres meses después de firmar el contrato. La sentencia recuerda algo que muchos pasan por alto: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no permite al arrendatario desistir del contrato de cualquier manera. Cuando decide abandonar la vivienda antes de los seis primeros meses, el propietario puede reclamar los perjuicios económicos derivados de esa salida anticipada.

La vicepresidenta segunda y ministra de Trabajo, Yolanda Díaz, ha exigido que se apruebe un nuevo decreto ley que prorrogue los contratos de alquileres y también las rebajas fiscales a la luz y el gas otorgadas en el marco de la guerra de Irán y que han decaído con la entrada de junio. Estas deducciones se incluyeron en un decreto ley impulsado como consecuencia de la inflación que provocó el conflicto. Ese mismo día se aprobó otro decreto que establecía la prórroga extraordinaria y el límite del 2% en la actualización de las rentas. Sin embargo, el Congreso lo tumbó.

El mercado del alquiler residencial español vive uno de sus momentos más tensos. Menos oferta, más demanda, inseguridad regulatoria y propietarios cada vez más preocupados por la gestión de sus viviendas. En medio de este escenario, la ‘proptech’ Zazume quiere acelerar su crecimiento y consolidarse como uno de los grandes operadores tecnológicos del alquiler residencial en España. Tal y como ha explicado Jeroen Merchiers, CEO y cofundador de la compañía, a idealista/news en una entrevista, Zazume, fundada en 2021 prevé cerrar este año entre tres y cuatro adquisiciones de carteras de alquiler de agencias inmobiliarias, tras completar recientemente una primera operación en Zaragoza. El objetivo pasa por ganar volumen en capitales de provincia y superar las 5.000 viviendas bajo gestión durante 2026.

¿Es legal alquilar un piso a mi hermano en España? ¿Puedo alquilar un piso a mis padres? Estas operaciones, aunque puedan despertar sospechas, son perfectamente legales.

Un caso de duda frecuente entre quienes deciden arrendar una vivienda de su propiedad es si como propietario puede entrar en la vivienda alquilada o, por el contrario, el acceso al inmueble se encuentra vetado en favor del derecho del arrendatario a hacer un uso exclusivo de la casa mientras dure su contrato. Por lo general, no se podría acceder, pero existen excepciones por las que el propietario sí puede entrar en la vivienda arrendada, tal y como establece la propia Constitución española: "Ninguna entrada o registro podrá hacerse sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito".

Las ciudades del área metropolitana de los dos mayores mercados inmobiliarios de España lideran, un trimestre más, la demanda para alquilar vivienda. Según un estudio de idealista, Terrassa, Leganés, Hospitalet de Llobregat, Getafe, Alcorcón y Badalona son los municipios con mayor demanda relativa para encontrar un piso de arrendamiento frente a la oferta existente en cada población entre enero y marzo. Junto a ellos se sitúan los también madrileños Móstoles y Alcalá de Henares, Reus (Tarragona) y Guadalajara, que es la única capital de provincia dentro de los 10 primeros puestos del ranking.

La idea generalizada de que la eliminación de miles de viviendas turísticas supondría un aumento significativo de la oferta de alquiler se da de bruces con la realidad, y los datos. Más de 84.000 viviendas, la mayoría turísticas, no consiguieron el Registro Único en 2025, obligatorio para todos los arrendamientos de corta duración, pero durante el mismo periodo la oferta de vivienda en alquiler permanente lejos de mejorar con el trasvase de esas viviendas se redujo en 25.836 viviendas, tal como confirma un estudio realizado por idealista. Todo apunta a que los propietarios de las viviendas turísticas han decidido o pasarlas al mercado de alquiler de temporada, venderlas o dejarlas vacías antes que ofrecerlas en alquiler permanente.

La digitalización está transformando el mercado residencial de alquiler. Si hace unos años la innovación en vivienda se centraba en el diseño, la eficiencia energética o los espacios compartidos, ahora el foco también se sitúa en la experiencia digital que ofrecen los edificios a sus usuarios. Los inquilinos buscan cada vez más servicios integrados, y los operadores necesitan herramientas que les permitan gestionar todo de manera eficiente. Así, el modelo de 'connected living' comienza a consolidarse en algunos proyectos residenciales en España. Se trata de un enfoque que convierte el edificio en una plataforma de servicios conectados, donde los residentes pueden gestionar desde una única aplicación aspectos cotidianos de su vida diaria, desde la recepción de paquetes hasta servicios de bienestar, movilidad o conserjería digital.

Una nueva socimi se suma al mercado de valores. Se trata de Aldicer, un vehículo de inversión que centra su actividad en Barcelona y su área metropolitana y que se vestirá de largo en el mercado BME Scaleup este 31 de marzo. La sociedad tiene actualmente 48 viviendas de alquiler tanto en régimen de habitaciones como de larga estancia que suman casi 5.700 m2 de superficie construida yun valor tasado de 13,3 millones de euros, aunque no descarta comprar activos para destinarlos al alquiler temporal 'premium' para ejecutivos y extranjeros de alto poder adquisitivo. Y asegura que está en fase de expansión y quiere comprar más edificios en la capital catalana.

La Comisión Europea ha reiterado que no tiene competencias para intervenir en los casos de impago de alquiler ni tampoco en la ejecución de desahucios en España, al tratarse de una cuestión de Derecho nacional, aunque ha instado a "buscar un equilibrio" entre propietarios e inquilinos, en respuesta a varias peticiones examinadas en la comisión de Peticiones del Parlamento Europeo. Bruselas ha insistido en que tanto la legislación en materia de arrendamiento como las medidas relacionadas con desahucios o contratos corresponden a las autoridades de cada miembro de la UE. Por tanto, cada país debe garantizar la protección de los propietarios y, en su caso, adoptar medidas a través de sus sistemas judiciales.

El mercado del alquiler en España atraviesa una etapa de fuerte tensión, marcada por altos precios, una fuerte demanda y cambios legislativos que generan incertidumbre entre los propietarios. Este contexto ha impulsado el auge del alquiler de temporada, que algunos expertos del sector consideran más rentable y seguro, entre ellos el CEO y fundador de AvaiBook, Rafa Cruces, que en esta entrevista con idealista/news ha comparado la situación actual con un "terremoto" provocado por la presión sobre el alquiler residencial y el crecimiento del turístico.

Todos los mercados que se han declarado tensionados y están aplicando controles de precios han visto cómo la oferta de viviendas disponibles para alquiler permanente caía a doble dígito en el último año, según idealista. El mayor descenso se ha producido en Pamplona (-26%), seguido por A Coruña (-21%), Lleida (-20%), Barcelona (-15%), San Sebastián (-15%), Tarragona (-14%) y Bilbao (-10%). En Girona, el porcentaje se queda en el -6% y la única excepción dentro de estos mercados la constituye Vitoria, donde se ha incrementado un 8%. Por el contrario, la oferta disponible ha crecido en 28 capitales, entre las que se encuentran Sevilla (13%), Valencia (6%), Madrid (5%), Palma (3%) o Málaga (1%).

Responder a la pregunta aparentemente sencilla de cuánto puede durar un contrato de arrendamiento de vivienda se ha convertido en un auténtico ejercicio de ingeniería jurídica. La respuesta ya no es simple, ni lineal, ni intuitiva. La normativa actual, especialmente tras la aprobación de la Ley por el Derecho a la Vivienda, ha introducido tal cantidad de variables que determinar la duración real de un alquiler exige analizar previamente múltiples factores, como si el arrendador es persona física o jurídica, o si la vivienda está en zona tensionada. José Ramón Zurdo, director general de Agencia Negociadora del Alquiler, explica toda la casuística legal.

Es una escena habitual: el propietario incluye en el contrato que el inquilino pagará los gastos de comunidad. Pasa el tiempo, surge un impago y llega la reclamación. Lo que parecía claro sobre el papel termina discutiéndose en los tribunales. La Audiencia Provincial de Alicante vuelve a poner el foco en un detalle que muchos pasan por alto: si el contrato no determina el importe anual de los gastos de comunidad en el momento de su firma, el pacto de repercusión no resultará exigible al arrendatario.

Cuando llega el fin del contrato de alquiler es importante suscribir un acuerdo entre inquilino y propietario. Asimismo, no solo es relevante fijar el fin del alquiler, sino también asegurarse del cumplimiento de las obligaciones que puedan quedar pendientes al acabar el contrato.