¿Hasta dónde pueden bajar las hipotecas?

La reciente bajada de tipos de interés por parte del banco central europeo (bce) –hasta el mínimo histórico del 0,15%- puede provocar que entre este año y el siguiente veamos que los nuevos compradores negocien las hipotecas más baratas de la historia (reciente). En concreto pueden caer hasta la banda del 2% (sumando diferencial y Euribor). Una cifra resultado de la esperada caída del referencial hipotecario a 12 meses y la batalla de precios en la que se prevé entren los bancos para atraer clientes solventes, según Adelanta el responsable de idealista hipotecas, Juan villén

“se puede dar la paradoja de que debido al mínimo histórico de los tipos de interés nos encontremos que a final de año las nuevas hipotecas en el mercado sean las más bajas de la historia, eso sí, comparadas como tipo de interés de contratación. Con un diferencial en caída libre que podría llegar al 1,5% más pronto que tarde y un Euribor a 12 meses en la banda del 0,5%”, tal y como adelanta villén

Actualmente los bancos más agresivos ofrecen en su publicidad un diferencial de entre el 1,89% y el 1,99%, mientras que el Euribor a 12 meses se encuentra en el entorno del 0,59%. Si nos remontamos en el tiempo, se trataría de una hipoteca aún más barata que las vistas en 2008 (cuando se llegaron a ver hipotecas con un diferencial del 0,17% y el Euribor en el 4,59%) o en mayo de 2013 (porcentaje de los bancos en el 2,5% y tipos en el mínimo histórico del 0,48%)

¿Cómo fijan un diferencial los bancos?

Por lo general, los bancos tienen en cuenta tres conceptos básicos para fijar el diferencial de la hipoteca: el coste de la financiación, los gastos operativos y el coste de la morosidad. Tres aspectos que ahora contribuyen a que su tendencia sea hacia abajo

De este modo, actualmente, el coste de la financiación se ha reducido sensiblemente principalmente “debido a la menor presión sobre España y la banca (tras el rescate) y la mayor apertura de los mercados de capitales”, detalla villén

“el segundo factor que pesa sobre los diferenciales son los gastos operativos, que en este caso ejercen presión en sentido contrario (al alza)”, pues la bajada del importe medio de las hipotecas en línea con la depreciación del precio de la vivienda ha sido muy superior a los ahorros de costes de las entidades en su proceso de ajuste de estructura y mejora de procesos

Por último, a pesar de que se espera que la morosidad se incremente algo en lo que queda de año, ”el hecho de que la economía española parezca empezar a estabilizarse hace pensar  que en las operaciones que actualmente están haciendo los bancos la morosidad esperada tenderá a pesar menos”, un factor que permite relajar los diferenciales

En este contexto, todo parece indicar que actualmente los bancos tienen como uno de sus objetivos prioritarios “la concesión de créditos y del mayor número posible de hipotecas, aunque solamente para clientes que consideren solventes”.  El paro, la caída de los sueldos o la difícil justificación de los ingresos provenientes de economía sumergida “hacen que los bancos se estén centrando solo en clientes con ingresos estables y suficientes”, algo que les otorga a éstos la posibilidad de poder negociar mejor los precios y las condiciones

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