El futur del mercat immobiliari a Barcelona en quatre claus

BCN
Font: Unsplash
16 d’octubre 2019, Redacció

L'economia de la ciutat continua creixent, la desocupació està disminuint i es poden trobar taxes d'hipoteques extremadament competitives. En general, els pronosticadors són bastant optimistes i creuen que el mercat immobiliari de Barcelona té espai de sobres per a un major creixement, però no hi ha dubte que el ritme ha començat a disminuir en els últims 12 mesos. La consultora Bcn Advisors dóna un cop d'ull al que li ha succeït al mercat des de la pujada de preus de 2007, l'estat actual del panorama immobiliari i el que podria venir, tenint en compte els factors econòmics i polítics.

Expansió de mercat

En els últims anys, els preus de les propietats a Barcelona han augmentat més del que la majoria de compradors locals poden pagar. En conseqüència, alguns propietaris d'immobles en venda a les millors zones de la ciutat han començat a reajustar els seus preus d'acord amb unes expectatives més realistes.

Des de mitjan de 2014, moment clau de canvi del mercat immobiliari, els preus a Barcelona han augmentat un 43% de mitjana, entre 2.388 euros i 3.417 euros per m2, segons el Departament de Desenvolupament d'Espanya (Foment), però encara estan un 9,5% per sota del preu mitjà al final del segon trimestre de 2007, mostrant cert marge de creixement. La taxa de creixement compost anual des de 2014 és un 7,4%, la qual cosa podria considerar-se un ritme saludable.

Mentrestant, si observem el número de transaccions de vendes, el volum al segon trimestre de 2019 (4.021 vendes) va augmentar un 21% en comparació amb les vendes del segon trimestre de 2014 (3.323 vendes), però en l'últim any va caure un 4,7%, la qual cosa suggereix una desacceleració al mercat.

Un estudi de la Universitat de Barcelona suggereix que, malgrat la ràpida expansió del mercat immobiliari a Barcelona, ​​no hi haurà una altra bombolla immobiliària i que l'augment previst de les taxes d'interès deixarà el mercat “en espera”. Els prestadors també són molt més cautelosos que abans del col·lapse de 2008: els compradors han de tenir almenys un dipòsit del 30% i el seu estat financer es comprova de prop.

L'informe també suggereix que els preus encara tenen un llarg camí per recórrer abans d'aconseguir un “límit” i que invertir en propietats a Barcelona continuarà sent una proposta atractiva, tant pel potencial en guanys de capital com pels alts rendiments de lloguer.

A més del principal nucli de Barcelona, ​​l'estudi suggereix que hi haurà un creixement d'oportunitats d'inversió en àrees als afores de la capital catalana com a L’Hospitalet, Sant Boi, Sant Cugat, Sant Just i Badalona. A mesura que els preus de la ciutat de Barcelona s'estabilitzin, aquestes ciutats satèl·lits començaran a veure augments significatius.

Augmeten els petits inversors

En 2017 i 2018 es va produir un augment en el nombre d'inversors individuals que buscaven obtenir un ingrés a través de lloguers a curt termini o de “voltejar” una propietat (renovar i vendre).

El recent enduriment de les llicències emeses per a lloguers vacacionals al centre de Barcelona podria significar que aquests inversors començaran a buscar a les zones perifèriques de la ciutat (veure a dalt) o alguna cosa més allunyada, com Sitges, cap al sud, o el Maresme, al nord. Per a l'inversor de lloguer a llarg termini, la propietat de Barcelona continua oferint excel·lents rendiments, entre un 4% i un 6% a les àrees principals. Si té en compte el creixement futur del capital, els rendiments podrien ser de fins al 15%.

Compradors més joves

Alguns pronosticadors esperen veure el final de la “renda de generació” a Barcelona a mesura que més joves comencen a trobar treball. Des de març de 2013, quan hi havia poc més de 115.000 persones sense treball a Barcelona, ​​la desocupació ha caigut d'un 42% a un 66,6% al juliol de 2019. Els pagaments d'hipoteques poden ser inferiors als pagaments mensuals mitjans de lloguer. Novament, els suburbis de la ciutat es beneficiaran, ja que és on els preus tendeixen a ser més barats. El moviment cap a la compra en lloc de llogar pot, al seu torn, reduir el preu dels lloguers a mesura que hi hagi més propietats disponibles.

Situació política

El moviment separatista ara està molt més dividit políticament en comparació amb 2017, l'any del referèndum no autoritzat. La participació d'aquest any a la Diada de Catalunya, l'11 de setembre, va ser la més baixa en 7 anys i es produeix enmig d'una creixent incertesa i divisions dins del moviment secessionista.

Segons el Registre de la Propietat d'Espanya, els compradors estrangers representen actualment el 9,3% del total a la província de Barcelona. Després del referèndum, la proporció de compradors internacionals va disminuir del 9,4% en 2017 al 8,7% en 2018, la qual cosa suggereix que els compradors estrangers dubtaven una mica més a l'hora de comprar a Catalunya. Però si s'ha de jutjar per les últimes xifres, sembla que aquests números continuen creixent, una vegada més.

Mentrestant, la ciutat s'està internacionalitzant cada vegada més. Té un vibrant esceari de ‘start-ups’ i una reputació, cada vegada millor, com a centre FinTech d'Europa, la qual cosa porta a una forta demanda d'habitatges per comprar i llogar a compradors joves i amb alt poder adquisitiu. Amazon, Facebook i Microsoft ara tenen una base a Barcelona, ​​portant amb ells  talent especialitzat que ajudarà a impulsar encara més l'economia local.

Conclusió

En general, les perspectives per al mercat immobiliari de Barcelona són encoratjadores. El sector s'ha recuperat realment de la crisi financera entre 2008 i 2013 i, encara que la tendència és positiva, hi ha molt més control que abans de la crisi.

Els tres problemes que podrien afectar el creixement positiu són la desacceleració de l'economia, un augment de les taxes d'interès i la inestabilitat política a causa de l'amenaça de la independència catalana. Però sent la ciutat única que és, Barcelona té suficients factors positius per a compensar qualsevol d'aquests possibles esculls.

El preu de la propietat immobiliària a la capital catalana continua sent més barat que a la resta d'Europa. Les cases costen, en general, menys de la meitat que les de París o Londres. Els compradors estrangers també tendeixen a tenir majors ingressos disponibles que els compradors locals, i la compra sol ser més una opció d'estil de vida. Fins i tot poden pagar una prima per llars amb el factor “wow” o en ubicacions desitjables. Aquest és certament el cas de Barcelona, ​​on els compradors estrangers han creat un micro mercat, que es comporta a la seva manera, malgrat els canvis polítics o econòmics.