Els actius d'ús terciari perden valor, però la recuperació del consum serà el seu ‘salvavides’

El Banc d'Espanya afirma que els immobles d'ús terciari han perdut valor des de l'any 2020, una situació que pot arribar a fer perillar la banca, però sobretot la recuperació de l'economia. En el seu últim informe, publicat al juliol, l'organisme assegura que la crisi sanitària del coronavirus ha afectat greument la valoració dels locals comercials, oficines, hotels i immobles d'ús logístic. El temor de l'entitat és que es puguin ressentir les garanties dels crèdits bancaris o que augmenti de la morositat. No obstant això, els experts asseguren que la ràpida recuperació del consum podria ser un 'salvavides' per a aquesta branca del negoci immobiliari.

En aquest sentit, Julián Salcedo, president del Foro de Economistas Inmobiliarios, indica que "per als tenidors dels actius" aquesta situació també "és negativa, ja que la pèrdua de valor implica una disminució del valor de l’empresa o de la seva cotització borsària". No obstant això, afirma que "tota crisi és alhora una oportunitat". D'aquesta manera, l'expert afirma que "aquestes caigudes de valor fan més atractius els actius immobiliaris d'inversió".

Així doncs, continua Salcedo, sí que és cert que per a les entitats financeres "s'incrementaria el risc d'increment de la morositat i fins i tot d’impagament dels préstecs vinculats a aquestes operacions si el deteriorament es prolongués". No obstant això, l'expert opina que les perspectives de recuperació econòmica per a Espanya "són francament positives".

L'arribada dels fons europeus suposarà un gran estímul a l'activitat. D'altra banda, Julián Salcedo recorda que "el govern espanyol ha aprovat una partida de 6.820 milions d'euros per a la rehabilitació d'immobles", dels quals 1.000 milions són per a immobles de titularitat pública. Tant és així que l'economista afirma que "s'esperen les taxes de creixement del PIB més altes de tot Europa".

¿Què és el més rellevant d'un actiu immobiliari?

Segons explica Salcedo, "el valor dels actius immobiliaris d'inversió es fixa en funció de la rendibilitat que ofereixen". Normalment, capitalitzant la renda anual. D'altra banda, l'expert assegura que "s'admet una rendibilitat inferior en funció de la major qualitat i seguretat que ofereix l'actiu". Així doncs, segons el president del Foro de Economistas Inmobiliarios, "el que en realitat determina la caiguda de valor de l'actiu d'inversió és la seva capacitat per generar rendes".

Aquesta és la raó per la qual, segons l'expert, "la majoria dels grans tenidors han preferit mantenir els contractes en vigor renegociant les rendes a la baixa i concedint moratòries als arrendataris en lloc de rescindir els contractes".

Les rendibilitats dels actius immobiliaris d'inversió segueixen sent les més atractives i, a més, els tipus d'interès continuen sent molt baixos, una tendència que continuarà almenys fins el 2024, segons ha declarat el Banc Central Europeu.

Salcedo informa que quan s'arribi a la normalitat, les rendes tornaran a la situació anterior a la pandèmia. A més, assenyala que "les rendibilitats que s'exigeixen per als actius prime, segons la seva naturalesa, serien al voltant del 3,5% per a les oficines, del 3,75% per a la venda al detall i del 4-4,5% per als logístics".

Unes xifres bastant sucoses en comparació amb el rendiment que ofereixen les inversions en renda fixa i els tipus de referència hipotecaris. Així, Salcedo creu que "a mesura que es recuperi l'activitat, les rendes d'aquests actius seran superiors i disminuirà la rendibilitat exigida pels inversors, fet que comporta l'increment de valor de l'actiu".

Quina és la previsió a mig termini?

Fins el 2024, Julián Salcedo apunta que "el consum millorarà". Una de les raons és que la taxa actual d'estalvi dels espanyols és la més elevada de la història. Això es traduirà en una major "adquisició de béns de consum duradors i d'habitatges". També "baixarà significativament l’atur, i això animarà l'ocupació d'espais d'oficines'', afirma Salcedo. Això, continua l'expert, pot provocar "l'obertura o reobertura de locals i centres comercials". "En definitiva", resumeix, "tot en positiu".

La inversió estrangera també tornarà. Salcedo afirma que "hi ha una gran disponibilitat de capitals estrangers desitjant invertir en immobles a Espanya". Això sí, "sempre que les condicions siguin les adequades i tinguin seguretat jurídica i estabilitat institucional", postil·la.

Els locals comercials es recuperaran lentament

Miquel Laborde, soci a Laborde Marcet, afirma que el que ha passat amb els locals comercials "és absolutament lògic", però afegeix que "el que no s'està dient és que hi ha un munt de gent que vol tornar a muntar un negoci en locals comercials", perquè "si no hi ha venda de producte, el mercat s'enfonsa".

En aquest sentit, Laborde explica que ara "hi segueix havent una demanda per fer noves obertures en comerços a eixos comercials o en zones de barri on hi ha prou població com per ser viables".

La majoria de locals comercials han aconseguit renegociar els seus contractes, encara que molts encara no han aconseguit recuperar el volum de vendes anterior a la pandèmia. Segons Julián Salcedo, "durant el primer semestre del 2021, els preus dels locals han mantingut la tendència a la baixa, especialment els més mal situats, i aquesta situació millorarà lleugerament durant el segon semestre". Això sí, no veurem l'augment del valor dels actius fins el 2022.

En qualsevol cas, hi ha tendències de consum ja imparables. En primer lloc, l'increment de l'ús del comerç electrònic, que seguirà creixent. En segon lloc, la tendència dels consumidors a reduir les visites als comerços físics. Això portarà, segons Salcedo, a millorar la situació "dels comerços de proximitat, però la seva participació en el total d'immobles d'inversió és molt limitada".

Les oficines recuperaran el protagonisme

Tot i que són molts els experts que auguren que el teletreball ha arribat per quedar-se, algunes grans empreses ja han anunciat la tornada a la feina presencial dels seus treballadors al setembre (és el cas de Mapfre i d'algunes entitats financeres). On sí que es notarà, pronostica Salcedo, és "en els viatges i les reunions, que es faran telemàticament."

Per Miquel Laborde "les oficines continuen sent interessants per als fons d'inversió". Això sí, només les situades "en ubicacions bones", afegeix. Les altres segurament "patiran més", aclareix l'expert, però dependrà de les directrius que acabin prenent les pròpies empreses.

Els locals industrials, de cap a la logística

Juntament amb l'increment substancial del comerç electrònic, ha crescut en paral·lel la necessitat d'augmentar els locals dedicats en exclusiva a la logística. Fa una dècada, les naus dedicades a aquest propòsit eren escasses, sobretot les d'una mida superior a 20.000 m2. A més, les que hi havia es construïen a mida.

Ara, més que la mida, Salcedo explica que "el factor clau rau, d’una banda, en la ubicació. De l’altra, en la robotització a la mida del client, que exigeix ​​que se li lliuri la nau amb aquestes instal·lacions a càrrec de l'arrendador i per això accepta una renda superior ".

Segons l'expert immobiliari, "aquesta tendència s'incrementarà en el futur, ja que cada vegada més els grans grups comercials orientant el negoci a les vendes a distància". Aquest fet segur que vindrà acompanyat de més tecnologia. Salcedo avança "la utilització de drons o vehicles autònoms per distribuir les mercaderies als consumidors", cosa que actualment no existeix però que "tots veiem com d'aplicació immediata”.

Miquel Laborde conclou també amb una esperançadora previsió: "la ciutadania vol fer coses. Si hi ha un control relatiu de la pandèmia, la situació ha de millorar".