La major part dels beneficis que obtinguis hauran de rendir comptes a la campanya de la Renda; un és l'increment del patrimoni gràcies a la venda d'un habitatge. Depenent de la situació, l'edat i la quantitat obtinguda, cal aplicar un tipus de retenció de l'IRPF. T'expliquem com calcular-ho.
Calcular l’increment patrimonial
Si vas vendre un habitatge el 2021, et toca declarar el resultat a la Renda del 2022. El primer que cal fer per esbrinar l’IRPF és calcular l’increment patrimonial obtingut amb l’operació. Per això, cal restar el preu d'adquisició de l'habitatge al valor de transmissió (preu de venda).
Valor de transmissió
El valor de transmissió d'un habitatge fa referència al guany net que vas obtenir per la venda de l’immoble. S'hi han d'incloure:
- El preu de venda de la casa.
- Les despeses associades a l’operació, com ara la notaria.
- Els impostos que vas pagar per l'operació.
- La comissió immobiliària, en cas que n'hi hagués.
Valor d'adquisició
En canvi, el valor d'adquisició es refereix a la inversió total realitzada sobre l'habitatge, des que el vas comprar fins que el vas vendre. Algunes de les qüestions que s’han de tenir en compte són:
- El preu de compra de la casa.
- Les reformes, arranjaments, etc.
- Les despeses i els impostos derivats de la compra.
- La hipoteca.
Exemple d’IRPF d’habitatge
Per exemple, si vas comprar un habitatge per 100.000 euros i n'obtens 150.000 (havent abonat ja les despeses derivades de l'operació; notaria, impostos, taxes, etc.), et queda un increment patrimonial de 50.000 euros. Sobre aquesta quantitat caldrà aplicar la retenció de l'IRPF, que en aquest cas és del 21 %.
Càlcul d'IRPF d'habitatge
En cas que hagis perdut diners amb l'operació, no hauràs d'aplicar cap mena de retenció. En canvi, si has obtingut un benefici has d'aplicar un dels trams de l'IRPF següents, que depenen de la quantitat guanyada:
- Fins a 6.000 euros de guany: 19%.
- Entre 6.000 i 50.000 euros: 21%.
- Entre 50.000 i 200.000 euros: 23%.
- Més de 200.000 euros: 26%.
És obligatori pagar l'IRPF per venda d'habitatge?
Com a norma general, sí, però hi ha casos en què no és obligatori aplicar cap retenció de l'IRPF a una operació de venda d'habitatge. Són els següents:
Exempció d’IRPF per venda d'habitatge habitual amb més de 65 anys
No has de declarar el guany patrimonial derivat de la transmissió, onerosa o lucrativa, de l'habitatge habitual si ets més gran de 65 anys o si ets una persona en situació de dependència. Per tant, no s’ha d’aplicar l'IRPF.
No hi ha guany patrimonial
Si amb la venda d'un habitatge no has obtingut benefici, no has d'aplicar cap tipus de retenció de l'IRPF.
Exempció a l'IRPF per dació en pagament
Si has hagut de lliurar casa teva al banc perquè no podies afrontar la hipoteca, el que es coneix com a dació en pagament, podràs aplicar una exempció al pagament de l'IRPF. Per això, cal demostrar que no es té solvència ni altres béns per afrontar el deute.
Exempció per reinversió en habitatge habitual
Si el guany total que obtens en vendre l’habitatge va destinat a la compra d'un altre o les reformes del que sigui el teu habitatge habitual, estàs exempt d'aplicar l'IRPF. L'aplicació de l'exempció no és automàtica, sinó que hauràs de notificar la voluntat d'acollir-t'hi.
La reinversió haurà de fer-se efectiva en un termini no superior a dos anys, tant anteriors com posteriors a la venda del teu habitatge habitual.
Deduccions a l’IRPF per obres en un habitatge habitual
Hisenda ofereix deduccions a l'IRPF per a les persones que hagin fet obres de millora d'eficiència energètica a la seva residència habitual o les arrendades. Són les següents:
Deducció del 20 %
Podrà sol·licitar-la qui hagin fet obres a la seva residència habitual que suposin un estalvi en calefacció del 7 %. Ho hauràs d'acreditar presentant el certificat energètic abans i després de l'obra.
Deducció del 40 %
Podràs optar a aquesta deducció si les obres que has efectuat redueixen almenys un 30 % l'indicador de consum d'energia primària no renovable o bé si s'aconsegueix una millora de la qualificació energètica de l'habitatge per obtenir una classe energètica A o B. Hauràs d'acreditar-ho presentant el certificat energètic abans i després de l'obra.
Deducció del 60 %
Podran beneficiar-se’n aquells que hagin realitzat obres de rehabilitació que hagin significat una millora en l’eficiència energètica per a edificis complets d’ús predominantment residencial. La deducció és vàlida per a persones físiques que siguin propietàries d’edificis. Per tant, no la podran sol·licitar persones jurídiques. Per optar a aquest ajut caldrà acreditar que s'ha reduït com a mínim un 30 % el consum d'energia primària no renovable.
Què es considera residència habitual?
Segons l'Agència Tributària, perquè l'habitatge es consideri habitual hi has de residir durant un termini continuat de tres anys. Es pot considerar residència habitual quan, no vivint-hi durant aquest període, es produeixin circumstàncies que exigeixin el canvi necessari de residència.
Reducció de l'IRPF per ingressos d'arrendament
Si has obtingut rendes pel lloguer d'un habitatge habitual, es poden deduir despeses dels ingressos obtinguts. Per exemple, es poden deduir les despeses de reparació i conservació de l'immoble, comunitat, assegurança, taxa d'escombraries o l'IBI, entre d'altres.