Quins són els impostos i despeses de vendre un habitatge el 2023?

Vols vendre casa teva i no saps quantes despeses hauràs de pagar? No hi ha un simulador que faci el càlcul automàtic, ja que depèn de diversos factors. Tot i això, aquest article et dona tota la informació perquè puguis recopilar totes les despeses i impostos associats a la venda d’un habitatge el 2023 de manera fàcil.

El més habitual és que les despeses suposin entre un 5 i un 15 % del preu final de venda, encara que poden variar segons la comunitat autònoma on s'ubiqui l'habitatge i per la situació del mateix venedor. Per exemple, si ets més gran de 65 anys o si reinverteixes la totalitat dels diners obtinguts per la venda a la compra d'una casa per a primera residència, tindràs exempció en el pagament de l'IRPF.

Quines despeses es paguen en vendre un habitatge?

Cal gestionar la documentació prèvia per dur a terme la venda d'un immoble, tràmits que comporten uns costos que cal abonar per poder fer efectiva l'operació:

Certificat energètic

Des de l'1 de juny del 2013 és obligatori disposar del certificat energètic de l'habitatge per vendre un immoble. Aquest document indica el consum d’energia de l’habitatge i acredita el seu nivell d’eficiència energètica. Per obtenir-lo, cal un tècnic habilitat que s'encarregui del mesurament dels valors de la casa. El preu mitjà aproximat d’un certificat d’eficiència energètica el 2023 va des de 60 fins a 130 euros. El que incideix en el cost d'aquest document és la quantitat de m2: com més superfície, més import.

Cèdula d’habitabilitat

En algunes comunitats autònomes espanyoles és obligatori tenir la cèdula d'habitabilitat per poder vendre un immoble. Aquest document certifica que l’habitatge compleixi els requisits mínims de seguretat i habitabilitat.

Per obtenir aquest document, també cal contractar un tècnic habilitat. El cost varia en funció del professional, el pis i les taxes de cada ajuntament. El 2023, de mitjana ronda entre 60 i 160 euros.

Nota simple

Sempre és recomanable sol·licitar la nota simple de la casa. Aquest document el pot sol·licitar tant el comprador com el venedor, ja que es fa servir per saber si la propietat està lliure de càrregues, si té hipoteca, etc.

La manera més senzilla de fer-ho és a través del portal web del Col·legi de Registradors, i té un cost de 9,2 euros. El preu d'obtenir presencialment la nota simple al Registre de la Propietat és de 3,64 euros.

Despeses de cancel·lació de la hipoteca

Aquesta despesa ha de ser assumida en el cas que l'immoble que s'hagi de vendre tingui una hipoteca. No és possible vendre un immoble amb càrregues, per la qual cosa caldrà fer aquest tràmit de forma prèvia.

El cost de la cancel·lació de la hipoteca dependrà de com i amb qui es faci. El més econòmic és fer-ho per compte propi (uns 400 euros), mentre que una gestoria independent cobrarà al voltant de 480 euros. Si se n’encarrega una gestoria del banc o el comprador, implicarà fer front a un pagament lleugerament superior als 1.000 euros.

Despeses per la venda d'un habitatge el 2023

Quan s'ha trobat un comprador s'han d'afrontar una sèrie de despeses per tancar la venda. El 2023, són tres:

Contracte d'arres

Aquest document no és obligatori, però sí que és molt recomanable. La raó és que el contracte d'arres protegeix tant el venedor com el comprador en cas que una de les dues parts es faci enrere a l'hora de signar el contracte de compravenda.

En aquest document hi figuren totes les condicions pactades entre les parts durant la negociació, com el preu final de venda, el termini límit de la signatura, el repartiment de les despeses, les penalitzacions per incompliment de contracte…

El cost varia en funció de qui s'encarrega de realitzar-lo. Es pot aconseguir de manera gratuïta, redactant el contracte nosaltres mateixos. Si ho fa una immobiliària, el cost queda inclòs a la seva comissió de venda, i si ho fa un advocat, el preu final pot voltar els 100 euros. Pots descarregar un model gratuït de contracte d'arres penitencials 2023 aquí.

Despeses de notaria

Es corresponen amb les despeses de l'escriptura pública, que inclouen els honoraris del notari. Els sol pagar completament el comprador, si bé el Codi civil estableix que és el venedor qui s'ha de fer càrrec dels costos de l'escriptura pública de compravenda, mentre que el comprador costeja la primera còpia i les successives.

El valor final de les despeses de notaria varia segons el preu de l'immoble. Els honoraris dels notaris, anomenats aranzels, estan regulats per l'Estat, i tots cobren el mateix per serveis idèntics. En el cas de l'atorgament de l'escriptura pública de compravenda, els preus van entre 600 i 875 euros, depenent del preu de l'habitatge.

Comissió immobiliària

En cas que per a la venda de casa teva hagis optat per una immobiliària perquè s'encarregui de l'operació, s'hauran d'abonar els honoraris corresponents, que dependran íntegrament del mercat (tipologia, zona geogràfica, etc.) i del preu de l'immoble. En general, les agències immobiliàries cobren un percentatge establert prèviament del preu final de venda de l'habitatge.

Freepik

Quins impostos es paguen en vendre un habitatge?

Un cop hagis fes la venda, serà el moment de calcular els impostos que comporta la venda d'un habitatge per posar-se al dia amb l'Agència Tributària, cosa que implica el pagament dels tributs següents:

IRPF

Quan es ven una propietat s'ha de pagar l'IRPF pel guany patrimonial obtingut amb la venda, per la qual cosa tan sols s'haurà d'abonar en el cas que s'hagi venut per un preu més gran del que es va pagar al seu dia en comprar-lo i si s’ha obtingut un guany patrimonial. Els ingressos obtinguts es presenten a la declaració de la Renda de l'any següent de la venda de l'immoble.

Per fer el càlcul, es tenen en compte el preu a què es va vendre la casa, el preu a què es va adquirir i les despeses a què es va haver de fer front per dur a terme aquestes operacions.

Depenent dels guanys obtinguts, l'import tributarà als trams de l'IRPF fixats per Hisenda, que per al 2023 són:

• Guanys fins a 6.000 euros: 19 %
• Guanys entre 6.000 i 50.000 euros: 21 %

• Guanys entre 50.000 euros i 200.000 euros: 23 %
• Guanys entre 200.000 euros i 300.000: 27 %
• Guanys superiors a 300.000 euros: 28 %

Aquests percentatges s'apliquen progressivament. Per exemple, als primers 6.000 euros de benefici cal aplicar-hi el 19 %; dels 6.000 euros i fins a 50.000 euros, el 21 %. I així successivament.

No obstant això, hi ha algunes excepcions per evitar pagar l'IRPF, que són:

• Si ets més gran de 65 anys i has venut l'habitatge habitual o contractes una renda vitalícia si la casa venuda és una segona residència.
• Si reinverteixes els diners de la venda a la compra d'un nou immoble que farà de residència habitual.

• Si dones el pis en dació de pagament perquè no pots fer front a la hipoteca.
• Si ets una persona en situació de dependència severa o gran dependència de conformitat amb la Llei de promoció de l'autonomia personal i atenció a les persones en situació de dependència.
• Si la compra de l’immoble ha tingut lloc entre el 12/05/2012 i el 31/12/2012, cas en el qual queda exempt el 50 % del guany patrimonial obtingut.

Plusvàlua municipal

Aquest tribut de caràcter local s'ha de pagar a l'ajuntament a què pertanyi la casa per l'augment de valor de la residència des del moment de la compra fins a la venda. Cal pagar en un termini de 30 dies des que es produeix la venda.

Aquest impost grava l’increment del valor del sòl, no el preu de la compravenda. Per calcular la plusvàlua municipal cal tenir en compte el valor cadastral del sòl, els anys de propietat de l’habitatge i el coeficient o percentatge establert per l’ajuntament.

Cal destacar que si es ven un pis o un habitatge a un preu inferior al valor d'adquisició no s'ha de pagar plusvàlua.

Impost de Béns Immobles (IBI)

Aquest impost es paga anualment i és competència de cada comunitat autònoma, per la qual cosa el preu variarà segons la ubicació de l'habitatge. Tot i això, els costos de l'IBI estan limitats a un mínim del 0,4 % i un màxim de l'1,3 % sobre el valor cadastral de l'habitatge.

Cal abonar-lo per aparèixer com a titular de l'habitatge l'1 de gener. La data de pagament depèn de la localitat.

Quins impostos tenen la venda d'un pis per als no residents

El 2023, Hisenda obliga el comprador a retenir un 3 % de l'import de la compravenda en el moment de l'escriptura pública i ingressar-lo per compte del venedor a les arques del Tresor Públic en concepte d'impost sobre la renda de no residents.

Aconsegueix ara el certificat energètic amb idealista

Sol·licita'l i abans de 24h laborables un tècnic et trucarà per fixar una cita i visitar el teu immoble. Passades 48h laborables després de la visita, rebràs el certificat. Segur, fàcil i ràpid.