Saber tot allò relatiu a la plusvàlua municipal resulta fonamental a causa del seu impacte directe en les transaccions immobiliàries i les obligacions fiscals locals. Aquest impost s'aplica a l'augment de valor d'una propietat al moment de la transmissió i té efecte en els costos de compra i venda, així com en les decisions financeres i les estratègies d'inversió.
Comprendre certs aspectes clau, com quan cal abonar-la o com es calcula, és essencial per evitar possibles sancions fiscals i prendre decisions informades en la gestió d'actius immobiliaris. Per això, hem elaborat aquesta guia amb tot el que has de saber el 2024 sobre la plusvàlua municipal.
Què és la plusvàlua municipal?
La plusvàlua municipal fa referència a un impost municipal que s'aplica sobre l'augment de valor experimentat per un terreny o propietat quan es produeix una transmissió de la propietat, ja sigui per venda, herència o donació. Aquest impost es basa en la idea que quan una propietat augmenta de valor a causa de factors com el desenvolupament urbà o la millora d'infraestructures a la zona, el propietari ha de contribuir als beneficis generats.
Quan es paga la plusvàlua municipal?
Depenent de com es va adquirir l'habitatge, el termini per pagar la plusvàlua varia:
- En el cas de compravendes o donacions, el termini per abonar la plusvàlua municipal és de 30 dies hàbils.
- En el cas d’herències, la plusvàlua municipal es paga durant els primers sis mesos des de la mort del propietari de l’habitatge. Es pot prorrogar sis mesos més si s'avisa dins de termini.
Sobre quan no cal pagar la plusvàlua, cal destacar que el 2024, els propietaris que venguin casa seva i no n’obtinguin benefici, no hauran d'abonar l'impost.
Quan prescriu la plusvàlua municipal?
La plusvàlua municipal prescriu als quatre anys. Aquest temps es compta des que finalitza el termini obligatori per presentar l’autoliquidació voluntària.
Qui ha de pagar la plusvàlua municipal?
La plusvàlua municipal recau sobre les diferents figures depenent de l’activitat que es produeixi:
- En el cas de les compravendes d'habitatge, és el venedor qui ha de pagar la plusvàlua.
- En el cas de les donacions, és la persona que rep la donació qui ha d'afrontar el pagament.
- Si parlem d’herències, els hereus paguen la plusvàlua municipal.
Així mateix, la persona corresponent haurà d'abonar el pagament a l'ajuntament on estigui ubicat l'habitatge.
Si hereto una casa i després la venc, hauré de pagar plusvàlua?
Sí, en el moment en què s'hereta l'habitatge i en el moment en què es ven caldrà pagar la plusvàlua municipal. En el primer cas, s’agafa com a referència el període des que el donant el va adquirir i fins que el rep l'hereu. Al segon, des que es va heretar i fins que es ven.
Si compro i venc el mateix any, he de pagar plusvàlua?
Sí, totes les operacions de compravenda d’un immoble amb períodes inferiors a un any estan gravades per aquest tribut. És a dir, si compres un pis al març i el vens al novembre, tocarà passar per caixa.
Dades necessàries per calcular la plusvàlua municipal
Els tipus impositius depenen de cada ajuntament, però sempre caldrà aplicar aquests paràmetres per al càlcul:
- Valor cadastral: aquest valor és la base per calcular la plusvàlua municipal i el podràs trobar a l’últim rebut de l'IBI, a la darrera declaració de la renda o a l'ajuntament.
- Nombre d'anys transcorreguts entre l'adquisició i la transmissió: segons els anys que hagin passat des que vas adquirir el pis, s'aplicarà un coeficient d'increment del valor cadastral o un altre.
- Municipi de l'immoble: cada ajuntament pot aplicar diferents coeficients màxims d'increment.
- Valor de transmissió de l'immoble: per quant es va vendre, heretar o donar l'habitatge?
- Valor d'adquisició: per quant es va comprar o adquirir al seu dia la casa?
Com es fa el càlcul de la plusvàlua municipal?
Des de l'aprovació del reial decret que modifica la plusvàlua, per calcular la quantitat a pagar s'aplica l'impost municipal, que depèn de cada municipi, a la base imposable. El reial decret llei estableix dos mètodes per al càlcul de la base imposable de la plusvàlua municipal:
Mètode objectiu per calcular la plusvàlua municipal
Es multiplicarà el valor cadastral de l’immoble pels coeficients que s’estableixin cada any i que evolucionaran en funció del mercat immobiliari. És un mètode opcional, ja que el contribuent té la possibilitat de tributar en funció de la plusvàlua real obtinguda en el moment de la transmissió de l'immoble.
Mètode real per al càlcul de la plusvàlua municipal
Es calcula la diferència entre el preu de venda o traspàs i el preu de compra o adquisició de l’immoble. Si el contribuent demostra que la plusvàlua real és inferior a la resultant del mètode d’estimació objectiva, podrà aplicar la real.
El reial decret llei que va modificar la plusvàlua estableix que la base imposable de l'impost serà el resultat de multiplicar el valor cadastral del sòl en el moment de la meritació pels coeficients que aprovin els ajuntaments, que en cap cas no poden excedir els que s'indiquen a continuació en funció del nombre d'anys transcorreguts des de l'adquisició de l'immoble.
Nous coeficients per a la plusvàlua municipal el 2024
Els nous coeficients per al càlcul de la plusvàlua municipal són els següents:
Període de generació | Coeficient |
Inferior a 1 any | 0,15 |
1 any | 0,15 |
2 anys | 0,14 |
3 anys | 0,14 |
4 anys | 0,16 |
5 anys | 0,18 |
6 anys | 0,19 |
7 anys | 0,2 |
8 anys | 0,19 |
9 anys | 0,15 |
10 anys | 0,12 |
11 anys | 0,1 |
12 anys | 0,09 |
13 anys | 0,09 |
14 anys | 0,09 |
15 anys | 0,09 |
16 anys | 0,1 |
17 anys | 0,13 |
18 anys | 0,17 |
19 anys | 0,23 |
Igual o superior a 20 anys | 0,4 |
Calculadora de plusvàlua municipal
idealista/news ha desenvolupat una calculadora de plusvàlua municipal que reflecteix totes les modificacions normatives recents que han entrat en vigor aquest 2024 per tal que els contribuents puguin saber la quantitat que hauran d'abonar en concepte de plusvàlua municipal en vendre, heretar o rebre en donació una propietat.
A través de la informació del reial decret llei publicat al BOE, aquesta eina proporciona una estimació de la suma que correspondrà pagar per aquest impost en diferents situacions, de manera que les persones que hagin de realitzar transaccions immobiliàries disposen d’una guia útil.
Calcular la plusvàlua municipal.
Exemple sobre el càlcul de la plusvàlua municipal
Posem com exemple la compra d'un habitatge el 15/02/2017 per 210.000 euros i la venda el 23/11/2021 per 250.000 euros. El valor cadastral total és de 100.000 euros i el valor cadastral del sòl és de 60.000 euros (60 %). Així mateix, el tipus impositiu és del 30 %.
- Valor d’adquisició: 210.000 euros
- Valor de transmissió: 250.000 euros
- Hi ha una plusvàlua de 40.000 euros, de manera que es liquida el tribut:
a) Mètode objectiu:
60.000 euros (valor cadastral del terreny) x 0,16 (coeficient pels quatre anys) = 9.600 euros de base imposable.
Quota tributària = 9.600 x 30% = 2.880 euros
b) Mètode real:
Valor transmissió = 250.000 euros x 60 % = 150.000 euros
Valor d'adquisició = 210.000 euros x 60 % = 126.000 euros
Base imposable = 150.000 euros – 126.000 euros = 24.000 euros
Quota tributària = 24.000 x 0,30 = 7.200 euros
El contribuent pot triar la fórmula que més li convingui; en aquest cas, seria el mètode objectiu.
Com es calcula la plusvàlua municipal per herència?
En el cas de les herències, la plusvàlua es calcula des que el donant va adquirir l’habitatge fins que el rep l'hereu. Quan es ven la casa heretada, es calcula l'increment del valor del terreny des que es va rebre el pis en herència fins que finalment es ven.
Què passa si no pagues a temps la plusvàlua municipal?
Si et passa el termini per pagar la plusvàlua, l'ajuntament et pot reclamar la quantitat més uns interessos de demora, concretament:
- Durant els tres primers mesos: 5 %
- Entre els tres i els sis mesos següents: 10 %
- Entre els sis i els dotze següents: 15 %
- Després d'un any: 20 %
Govern i Generalitat pacten el nou finançament de Catalunya, però sense data ni xifres
El Govern espanyol i la Generalitat de Catalunya han acordat el nou sistema de finançament autonòmic, que es basarà en els ingressos de les comunitats autònomes i no en la despesa com fins ara, encara que no estipula ni xifres ni dates exactes.
El Govern exposa a les comunitats autònomes els objectius que vertebraran el nou Pla Estatal d'Habitatge
El secretari d'Estat d'Habitatge i Agenda Urbana, David Lucas, ha reunit aquest dilluns les comunitats autònomes per exposar els cinc objectius que vertebraran el nou Pla Estatal d'Habitatge pels anys 2026-2030 conseqüent de l'Acord per l'Habitatge que va plantejar el president del Govern, Pedro Sánchez, a la XXVIII Conferència de Presidents de Barcelona.
Quant costa una mudança el 2025? Aquests són els preus estimats
Quin és el preu aproximat de la mudança? Aquesta és una de les preguntes més freqüents entre els qui estan a punt de canviar de llar.
La lletra petita dels préstecs a joves catalans per comprar el primer pis a partir del 30 de juny
Els préstecs de la Generalitat adreçats a joves perquè puguin pagar l'entrada del primer habitatge es podran començar a sol·licitar a partir del 30 de juny a la web de l'Institut Català de Finances (ICF) i cobriran fins al 20 % del valor de l'immoble, amb un límit de 50.000 euros.
El Parlament català aprova el decret llei per ajornar la nova taxa turística amb PSC, ERC i Comuns
El ple del Parlament ha validat aquest dimecres el decret llei del Govern per ajornar l'aplicació de la nova taxa turística, que té per objectiu endarrerir fins a l'octubre l'entrada en vigor d'aquest gravamen, amb els vots favorables de PSC-Units, ERC i Comuns, iel vot en contra de Junts, PP, Vox, CUP i Aliança Catalana. El decret es tramitarà com a projecte de llei.
La socimi catalana Gesrenta treu a borsa els seus habitatges i locals comercials
La socimi Gesrenta, amb seu a Barcelona, ha sol·licitat l'inici de la cotització a BME Scaleup, el mercat de BME dirigit a empreses petites i mitjanes en creixement, amb un valor de mercat de 7,6 milions d'euros.
AX Partners inverteix 15 milions en un hotel a Girona per transformar-lo en un "actiu de luxe"
La gestora d'inversió immobiliària de capital privat AX Partners ha comprat l'Hotel Eetu Begur (Girona) per transformar-lo en el primer Meliá de 5 estrelles de la Costa Brava i "un actiu exclusiu de luxe" de la costa catalana. La gestora ha detallat que l'operació està valorada en més de 15 milions d'euros, incloent-hi la compra i la posterior revaloració.