El 5 de juny de 2013, ja fa un lustre, va entrar en vigor la Llei 4/2013, amb la que s’aprovaven noves mesures de flexibilització del mercat de lloguer d’habitatges. La llei modificava preceptes de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), com la duració obligatòria dels contractes: passava de cinc anys a tres, i reduïa també la pròrroga de tres a un.
El ministeri de Foment modificava un conjunt de preceptes de la Llei d’Arrendaments Urbans 29/1994 sota el preàmbul de “dinamitzar un mercat de lloguer a Espanya que era a la cua d’Europa”. Mentre que a la resta d’Europa la mitjana d’habitatges de lloguer estava al voltant del 30%, a Espanya estava al voltant del 17% el 2013, segons dades del Ministeri. La raó? Segons el Govern, un elevat nombre d’habitatges es trobaven en desús o buits (tot i que no determinava el nombre exacte), i això podia provocar rendes molt elevades de l’estoc disponible limitat i un mercat congestionat.
Aquell any, a més, el mercat de lloguer es trobava en mínims. Madrid i Barcelona eren les capitals més cares per viure... amb una mitjana de 10,8 euros/m2 al mes, segons dades d’idealista.
Avancem fins a 2018, on Barcelona i Madrid han assolit màxims històrics en el preu de lloguer, amb 17,5 euros/m2 i 15,5 euros/m2 respectivament al tancament de 2017, segons l’últim informe de preus d’idealista. Durant els primers sis mesos d’aquest any caducaran els següents contractes, tal com recorda Pelayo de Salvador, advocat immobiliari de Salvador Real Estate Lawyers:
1) Els contractes firmats sota la LAU de 1994:
- Contractes firmats entre gener i el 5 de juny de 2013.
- Contractes firmats el 2010 (final de la pròrroga dels 3 anys).
- Tots els anteriors a 2010, que es trobin en tàcita reconducció (un cop passats els cinc anys més els tres de pròrroga).
2) Els contractes firmats sota la LAU de 1994 després de la reforma de 2013:
- Contractes firmats el 2013, 2014 i 2015, sempre que no s’hagin firmat Nous contractes (estem en les pròrrogues anuals).
Tots aquests contractes han estat amb uns treus hivernats i es renovaran en una situació totalment diferent.
Fernando Encinar, cap d’estudis d’idealista, explica que “davant de la millora econòmica, les cases que es van llogar entre 2011-2013 en un entorn d’una profunda crisi econòmica surten ara, finalitzats els seus contractes, a un escenari radicalment diferent i els seus preus desperten de la hibernació en la que han estat durant 7 anys”
Ara, molts inquilins i propietaris d’aquests habitatges contractats abans de juny de 2013 no sabran en quina situació queda el seu contracte i quines opcions tenen. Idealista/news ha consultat a advocats i experts del mercat immobiliari per respondre a tots els dubtes legals que puguin sorgir, tant per l’arrendador com per l’arrendatari.
Està obligat el propietari a finalitzar el contracte un cop passats aquests cinc anys?
No. Tal i com explica Daniel Loscertales, president de l’editorial jurídica Sepin, “els arrendaments d’habitatge fets abans de l’actual Llei 4/2013, acabaran aquest 2018 però sense perjudici que l’arrendador pugui o no exigir la resolució” d’aquest. En el cas que es vulgui trencar el contracte, s’ha d’avisar a l’inquilí un mes previ al venciment, conforme a l’article 10 de la LAU, mitjançant un comunicat oficial (com, per exemple, una carta o un burofax).
En cas que no es comuniqui la rescissió, el contracte es renovarà automàticament. Els contractes anteriors a 2013 se seguiran regint per la mateixa llei, de manera que, si només s’actualitza la renda, poden seguir subjectes a tàcita reconducció.
Pel que fa als contractes posteriors a 2013, dependrà de què facin les parts:
- Si firmen un nou contracte, la renda es “bloqueja” durant tres anys.
- Si només es renova la renda, s’entén que aplica a un any de pròrroga i l’any següents es pot tornar a pujar la renda.
Pot pujar el propietari la renda i adequar-la al preu del mercat actual?
Tot depèn de si envien aquesta carta. Si rescindeix el contracte, l’arrendador podrà firmar un nou contracte amb noves condicions. Segons explica Pelayo de Salvador, advocat immobiliari de Salvador Real Estate Lawyer, és imprescindible notificar la voluntat de resoldre el contracte amb, mínim, un mes d’antelació. “Si no es fa aquesta comunicació de resolució, l’arrendatari pot negar-se a qualsevol increment de renda que s’intenti, ja que té dret a romandre a l’habitatge durant tres anys més”, el que es tractaria d’una renovació tàcita, explica de Salvador, i “únicament sent aplicable l’actualització de la renda conforme a l’IPC”
Com a inquilí, puc negar-me a la pujada de preu de l’habitatge?
Com arrendatari, poc pots fer. Almenys, des d’un punt de vista jurídic, explica de Salvador. “No és aconsellable negar-se a rebre les notificacions o no recollir-les a correus, ja que s’entén vàlidament comunitat des de la posada a disposició de la notificació”, aclareix de Salvador.
Una altra cosa és que, arribat el venciment dels cinc anys, les parts acordin renovar el contracte i pactar una nova renda que els beneficiï a tots dos. Però com explica Loscertales, “si a l’arrendatari no li interessa el que demana l’arrendador i ha sigut avisat amb un termini abans del senyalat a l’article 10, lògicament es procedirà al desnonament per ‘expiració de terme’, procediment que contempla l’article 250.1 de la Llei d’Enjudiciament Civil”.
Què fer si em notifiquen la resolució del contracte de lloguer?
Si com a inquilí desestimes la pujada de preu, de Salvador recomana “començar a treballar en un pla B, revisant el mercat en vista a habitatges similars als que actualment s’ocupa, ja sigui per tenir informació sobre els preus de mercat en el moment de la negociació amb el seu arrendador”, o bé “per tenir una alternativa en cas que, finalment, no s’aconsegueixi arribar a un acord amb el propietari”.
Com a arrendador, quin tipus de pujada puc fer al meu arrendatari?
El mercat de lloguer és lliure, es regeix per l’oferta i la demanda, i el propietari pot marcar el preu que consideri convenient, d’acord amb la zona i les condicions de l’immoble. Ara bé, David Caraballo, d’Alquiler Seguro, aconsella valorar l’estabilitat de mantenir un arrendatari que no dona problemes, els costos de reformar i actualitzar l’innoble i el temps de cerca d’un nou inquilí entre altres factors. Per Caraballo, “cada cas és únic i hi ha d’haver un equilibri entre ambdós que s’ha de sospesar”.
De Salvador, per la seva part, recorda que “res impedeix firmar lloguers per períodes llargs”, doncs la normativa només parla de la duració mínima obligatòria. “Es tractaria d’arribar a un acord amb el propietari que garanteixi una estabilitat de cinc o deu anys”.
En tot cas, ara que el mercat de lloguer s’ha professionalitzat en aquests últims cinc anys i l’anterior contracte probablement ha quedat obsolet, és el moment d’actualitzar l’arrendament, explica Caraballo.
Per això, de Salvador recorda que hi ha unes qüestions bàsiques per firmar un nou contracte: “que estigui redactat per un advocat especialitza en lloguers, fer una revisió de la situació jurídica de l’immoble abans de llogar (falsos propietaris, execucions hipotecàries...) i, en cas de dubte, assessorar-se amb un advocat expert per evitar la inclusió de clàusules nul·les avui en dia”.
Per aquest motiu, és recomanable utilitzar els serveis d’agències especialitzades en lloguers de la zona, a més de posar un preu raonable, acostumen a tenir perfils en llista d’espera millors que si ho fas per lliure. El cost que això suposa per al propietari, normalment una mensualitat de l’immoble val la pena si l’operació acaba executant-se ràpid i filtren el tipus d’inquilí.