5 consells per no malvendre un pis heretat

Entre el març i el desembre del 2020, a Espanya la pandèmia va deixar unes 70.000 defuncions més que el mateix període de l'any anterior, una xifra que, de mitjana, ronda les 400.000 persones. Aquesta trista situació, que ha afectat especialment les persones de major edat, ha generat un efecte que les agències immobiliàries ja noten: un excés d'habitatges que els hereus posen a la venda.  

“Una vegada passat el dol inicial i aprofitant que en diferents comunitats autònomes les mesures de confinament comencen a ser una mica més relaxades, arriben a les nostres agències amb la intenció de vendre la propietat heretada i 'desfer-se' d'un problema”, afirma Jesús Duque, vicepresident d'Alfa Inmobiliaria.

“Heretar una propietat no sempre és una bona notícia”, afegeix Duque. La realitat és que, a més del pagament d'impostos corresponents, és necessari sumar cada any el pagament de l'IBI, taxes d'escombraries, despeses de comunitat, subministraments o determinades reparacions. "Un llarg etcètera que, en nombroses ocasions, va deteriorant la relació entre els hereus; no sempre tots volen vendre, ni tenen la mateixa pressa, ni valoren la propietat de la mateixa manera", assevera el directiu.

Al final, aquesta situació genera autèntiques gangues al mercat que beneficien al comprador i perjudiquen el venedor. De fet, Duc adverteix que els habitatges procedents d'herències solen vendre's entre un 10% i un 20% per sota del preu real. Davant aquesta situació, la xarxa d'agències Alfa Inmobiliaria ha llançat cinc consells per no malvendre un pis heretat: 

1. En primer lloc, és imprescindible conèixer els termes de l'herència. Per vendre un habitatge d'aquest tipus és vital haver acceptat prèviament l'herència i ser-ne el titular legal. En alguns casos, el deute que comporta l'herència és superior a tots els béns i drets del mort, per la qual cosa és més rendible per als hereus rebutjar-la o rebre-la amb el que es coneix com a benefici d'inventari.
2. Cal posar-se d'acord sobre el futur de l'habitatge. Una vegada s'és titular de la propietat, és necessari decidir com més aviat millor, i entre tots els hereus, a què es destinarà la propietat. "Tant si el futur de l'habitatge és el lloguer com la venda, la nostra recomanació és que s'abordi aquesta qüestió al més aviat possible. Així s’evita pagar múltiples rebuts d'impostos, assegurances, comunitat, etc.”, afirma Duque en aquest sentit.  
3. Es pot valorar una millora superficial de l'habitatge. Un habitatge on una persona gran hagi viscut els seus últims anys sol presentar un aspecte poc atractiu per als joves compradors i freqüentment cal realitzar-hi diferents reparacions. “En molts casos, un petit rejoveniment a base de pintura i potser un repàs als terres, millora enormement l'aspecte de l'habitatge i permet visualitzar-ne millor totes les possibilitats”, afirma Duque.
4. S’ha de fixar el preu adequat. “Com sempre diem, els habitatges que surten amb un preu per sobre de l'adequat, s'acaben venent per sota del seu preu”, explica el directiu. El que per a un particular és una mala operació, quan es tracta de repartir-ho entre diversos familiars, també sol acabar sent l'origen de nombroses tensions i discussions que en molts casos porten a rebaixar dràsticament el preu del pis per desfer-se del problema ràpidament.
5. Cal evitar que un dels hereus vulgui vendre la casa en contra de la voluntat de la resta i ho faci sense l'acord conjunt. En aquest cas, no es tractaria de repartir l'herència sense acord, sinó de vendre un bé comú sense l'acord de tots els propietaris. “Això és una cosa molt més freqüent del que ens pensem” assegura el directiu d'Alfa Inmobiliaria. La sortida més freqüent a aquest problema és que la resta d'hereus comprin la part de qui vol vendre o que un dels hereus pugui fer-ho a un tercer. En aquest últim cas, serà necessari recórrer a una solució judicial, que buscarà dividir físicament l'habitatge si és possible i, si no, posarà a la venda l'immoble mitjançant un sistema de subhasta pública que farà que el preu de venda sigui generalment inferior al del mercat.

La nostra recomanació a totes les persones que es trobin en una situació similar, afirma Duque, és que s'informin ràpidament i es deixin aconsellar per un assessor immobiliari especialitzat amb l'objectiu de no malvendre una propietat i evitar-se un conflicte familiar seriós, conclou.