Com es negocia el preu de compra d'una casa el 2023

Els experts vaticinen que els preus dels habitatges en aquest inici d'any poden baixar després d'haver tocat sostre el 2022. Si et planteges comprar una casa aquests mesos, has de saber com negociar el preu de compra. Què cal tenir en compte aquest any?

Tots sabem que hi ha determinats factors per fer una rebaixa o bé poder negociar el preu d'un habitatge. És el cas dels metres quadrats, l'estat de la casa, l'antiguitat de l'edifici i els preus d'habitatges similars que estiguin actualment a la venda o s’hagin venut recentment. "I aquest any, a més, pot jugar un paper important en la negociació l'argument sobre un nou cicle", segons comenta Ana Villanueva, consellera delegada Iberia de Tiko.

A aquests punts se n’afegeix un quart, "que és el factor humà, ja que el comprador haurà d'evitar ser impulsiu durant aquest procés i realista en cas de realitzar una contraoferta; caldrà exposar objectivament les raons de la necessitat d'un ajustament de preu", destaca Ernesto Ferrer- Bonsoms, director de Negoci de Solvia.

Per la seva banda, Francisco Sierra, director general de Casavo per a Espanya i Portugal, destaca que aquest any el sector immobiliari assentarà els canvis de paradigma, tant socials com econòmics, que s'han produït els últims mesos. “Atesa la pujada moderada dels tipus d'interès, el nombre de transaccions baixarà i això anirà acompanyat d’una reducció de l'estoc d'habitatges que afectarà vuit de cada deu capitals espanyoles. Madrid i Barcelona es veuran especialment afectades perquè són les ubicacions amb un mercat més fragmentat i amb més demanda”.

Tot això provocarà un canvi de tendència a tot el mercat immobiliari espanyol. Tenint en compte el context inflacionista i el comportament més caut dels bancs a l'hora d'oferir crèdits, el 2023 no hi haurà tants consumidors que intentin adquirir un immoble. Per això, l'expert creu que es donarà un equilibri i una situació d'igualtat entre el comprador i el venedor a l'hora de negociar les condicions d'una compravenda, i això permetrà arribar a acords raonables tant en temps com en forma.

“Anteriorment hi havia una situació de gran demanda i poca oferta de béns immobiliaris, per la qual cosa les transaccions eren excessives. La nova situació provocarà la regulació del sector immobiliari i en garantirà la sostenibilitat en el temps amb accés raonable a hipoteques i més realista”.

Per això, des de Casavo consideren que és important parlar d'una “normalització” gradual i natural del mercat. “Davant un nombre de transaccions desorbitat i condicions hipotecàries inaudites, ens trobem que aquests canvis substancials que acompanyaran el 2023 seran la clau per assolir la sostenibilitat i evitar la crisi econòmica”.

Els passos a seguir per comprar a un preu raonable

Molts propietaris estan disposats a fer una rebaixa, motiu pel qual negociar el preu de compra d’un habitatge es converteix en una cosa realment indispensable. “Encara que la negociació hi juga un paper rellevant, realment el preu de tancament el determinarà la demanda de l'habitatge en particular. És a dir, si l'habitatge té diversos compradors interessats al preu a què s'està comercialitzant, el venedor és qui tindrà la paella pel mànec, i dubto que el comprador tingui molt de marge de negociació. Si, per contra, només hi ha un comprador interessat a adquirir l'habitatge a aquest preu, sí que podrà influir més en el preu final”, apunta la responsable d'Iberia de Tiko.

A més, apunta que en cas que el venedor estigui obert a negociar, cal justificar per què el preu és més alt del seu valor de mercat. Per això, l'ideal és presentar preus de tancament, ja que els preus de publicació d'habitatges similars solen estar per sobre del valor real. Segons l'experta, el problema és que els particulars tenen dificultats per conèixer aquests preus de tancament, ja que no són públics. Per això, de vegades pot ser útil sol·licitar una taxació professional per ajudar a justificar el preu que es vulgui negociar.

“En qualsevol cas, és important tenir molta mà esquerra a l'hora de negociar; recorda que l'habitatge probablement sigui el bé més gran dels propietaris, a banda del valor emocional que pugui tenir”.

A Solvia especifiquen que, un cop s'iniciï el procés, serà clau generar un diàleg de negociació basat en l'empatia, l'objectivitat i el respecte. “També cal tenir presents en tot moment els temps per tancar un preu abans que un altre interessat se’ns avanci”.

Pressupost

En primer lloc, a l'hora d'adquirir un immoble Casavo posa de manifest que el comprador ha de definir de manera precisa les necessitats i el pressupost. D'aquesta manera, ajustarem molt més els criteris de cerca i detectarem immobles susceptibles de ser adquirits.

"S'haurà de tenir en compte la necessitat o no d'un crèdit addicional per a la reforma de l'immoble, així com el 10 % de despeses addicionals derivades del procés de compravenda mateix, entre altres despeses".

Ajustar-se al preu de mercat

Com ja hem apuntat, el venedor s'ha d'ajustar al preu de mercat per agilitzar la compravenda del bé que està disposat a vendre amb una taxació precisa. Segons apunten a Casavo, el descompte mitjà sobre el preu final d’un immoble situat a Madrid i Barcelona després de la negociació se situa en un 9 %.

La negociació serà diferent el 2023?

Els experts tenen clar que els preus es poden utilitzar com a argument de negociació del preu a la baixa per part del comprador.

Ana Villanueva no espera canvis dràstics en el preu de l'habitatge, almenys a les ciutats principals on opera Tiko, ja que “encara que les hipoteques siguin més cares, hi continua havent molta demanda i un estoc molt limitat”. No obstant això, la incertesa sobre com evolucionarà el preu i la demanda la poden utilitzar els compradors com a argument per ajustar el preu a la baixa.

El responsable de Casavo reflecteix que el totxo continua sent un “valor segur” davant de la inflació. “Tot i que el nombre de transaccions disminuirà, els símptomes d'activació i recuperació del sector es mantindran”.

Fins ara, les entitats bancàries oferien préstecs hipotecaris a un cost molt baix. Francisco Sierra comenta que això ha donat lloc a una situació “anormal” del mercat immobiliari. “L'equilibri entre l'oferta i la demanda, juntament amb l'increment dels tipus d'interès, farà que el mercat immobiliari espanyol s'estabilitzi durant el 2023. L'actual mercat on el venedor tenia el ‘poder’ es va metamorfosar en un mercat de compradors i va incrementar el poder de negociació dels compradors potencials i millorar les opcions de compra i l'accessibilitat de l'habitatge”.

Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negoci de Solvia, opina que el que possiblement influeixi més serà l'encariment de les condicions de finançament o que hi haurà una moderació demanda –i que, per això, la competència amb altres compradors serà menor-, “però tampoc creiem que tingui un gran impacte… Preveiem que el 2023 finalitzi al voltant de les 580.000 operacions, xifres que, encara que menors a les del 2022, continuaran sent superiors a les assolides els anys anteriors a la pandèmia, per la qual cosa el mercat continuarà sent dinàmic i la demanda, molt activa”.