Des del 18 de febrer passat està en vigor la norma catalana que permet als ajuntaments instar el desnonament de pisos ocupats il·legalment. A més, aquesta llei estableix sancions per a grans propietaris (empreses o persones amb més de 15 habitatges en propietat) que en determinats supòsits no actuïn davant de l'ocupació il·legal dels seus immobles. Les multes poden arribar fins als 90.000 euros i fins i tot poden habilitar l’ajuntament competent per aconseguir l’ús de l’habitatge durant set anys.
El despatx d'advocats Ashurst ha elaborat una guia pràctica per entendre aquesta nova llei catalana (llei 1/2023, del 15 de febrer). És important aclarir inicialment què és un gran tenidor.
El preàmbul de la llei 1/2023 remet al concepte de gran tenidor inclòs a la llei 24/2015 de mesures urgents per afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica. D'acord amb la llei 24/2015 són grans tenidors:
- Les entitats financeres, les filials immobiliàries d’aquestes entitats, els fons d’inversió i les entitats de gestió d’actius, inclosos els procedents de la reestructuració bancària, d’acord amb la legislació mercantil.
- Les persones jurídiques que, per si soles o a través d'un grup d'empreses, siguin titulars de més de deu habitatges ubicats al territori de l'estat espanyol, amb les excepcions següents:
(i) Els promotors socials.
(ii) Les persones jurídiques que tinguin més d'un 15 % de la superfície habitable de la propietat qualificada com a habitatges de protecció oficial destinats al lloguer.
(iii) Les entitats privades sense ànim de lucre que proveeixen habitatge a persones i famílies en situació de vulnerabilitat residencial.
- Els fons de capital risc i de titulació d’actius.
- Les persones físiques que siguin propietàries de més de 15 habitatges o bé copropietàries si la seva quota de participació a la comunitat representa més de 1.500 metres quadrats de sòl destinat a habitatge, amb referència en ambdós casos a habitatges situats al territori de l'estat espanyol i amb les mateixes excepcions que estableixen per a les persones jurídiques els punts (i) i (ii).
Principals novetats de la llei 1/2023
Per començar, aquesta norma obliga grans tenidors a exercir les accions necessàries per desnonar els ocupes dels immobles de la seva propietat, en cas que l'ocupació hagi alterat la convivència veïnal, l'ordre públic o posi en perill la seguretat de l'immoble.
Així, en cas que els grans propietaris no actuïn, l'ajuntament on es trobi la propietat (o altres entitats públiques a què s’atribueixi competència en aquesta matèria) els pot requerir que compleixin la seva obligació. Les sancions s’imposaran si el gran tenidor no interposa l’acció de desnonament del seu immoble en un termini d’un mes. Així, per evitar les sancions n'hi ha prou que interposi l'acció de desnonament i ho notifiqui dins de termini a l'administració pública, amb independència de quant de temps trigui a produir-se el desallotjament efectiu dels ocupants.
Tot i això, des d'Ashurst recorden que aquesta llei preveu que el termini d'un mes comenci a comptar encara que el requeriment sigui infructuós. Passat un mes des de la recepció de requeriment (o des que s'hagi de tenir per rebut d'acord amb la norma de procediment administratiu), si el gran tenidor no aporta el títol habilitant de l'ocupació ni acredita haver interposat accions judicials, l'ajuntament (a través del alcalde) pot exercitar directament l’acció tendent al desallotjament, els costos de la qual hauria de sufragar el propietari.
Les sancions que preveu la nova llei
A més d'haver de costejar les despeses del procediment que iniciï l'ajuntament en nom seu, els grans tenidors que no efectuïn dins de termini els requeriments d'aquesta nova llei 1/2023 estaran cometent una infracció greu en virtut de la llei 18/2007 del dret a l’habitatge de Catalunya, i això pot comportar:
- Multes d'entre 9.001 a 90.000 euros. Aquestes multes es poden condonar fins a un 80 % si es repara la infracció, és a dir, si s'interposen les accions judicials, encara que sigui fora de termini.
- L'ajuntament del municipi on estigui situat l'habitatge pot adquirir-ne l'ús temporalment per un termini de set anys per dedicar-lo a polítiques públiques de lloguer social i amb les rendes que percebi es pot rescabalar del deute que origini l'exercici de les accions judicials corresponents i de les despeses derivades d’adequar l’habitatge a la normativa d’habitabilitat. També les pot destinar al cobrament de les sancions imposades.
Altres punts importants d'aquesta llei
La llei 1/2023 modifica el llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, a l'article dedicat a la propietat horitzontal per habilitar expressament les juntes de propietaris a denunciar a l'ajuntament les ocupacions il·legals que els causin molèsties i així iniciar el procediment aquí descrit. També inclou expressament que l'acció de cessació d'actes contra la convivència o la seguretat de l'immoble la pot exercir directament la comunitat contra els ocupants il·legals, encara que no se'n conegui la identitat.