Quan es poden reclamar les rendes per impagament de lloguer

Pagar la quota del lloguer és la principal obligació del llogater. Deixar de pagar la renda és l'incompliment més greu del contracte d'arrendament i permet rescindir-lo. La Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) preveu una norma perquè el propietari pugui recuperar el seu habitatge. A partir de quan es pot demandar per impagament de lloguer? Quant deute ha hagut de deixar un llogater morós per poder fer-lo fora?

Quan es pot reclamar l'impagament del lloguer

Segons l'article 27 de la LAU i d'acord amb el que disposa l'article 1.124 del Codi civil, l'incompliment del contracte de qualsevol de les parts donarà dret a la part complidora a exigir el compliment o a rescindir el contracte d'arrendament. És a dir, amb un sol mes que no es pagui el lloguer es podrà rescindir el contracte.

Què cal fer si el llogater no paga el lloguer un mes?

Sempre s'aconsella intentar solucionar la situació per la via amistosa, ja que el procés de desnonament per impagament és llarg (d'uns 8 a 12 mesos) i costós. De vegades hi ha algun tipus de retard puntual que pot comprometre el pagament de la renda. Tot i això, si s'acumulen dues quotes caldrà prendre mesures per evitar que s’allargui.

El que solen recomanar els advocats és enviar un burofax amb un requeriment de pagament. Si passen 30 dies des de la comunicació i el llogater segueix sense pagar, caldrà posar la demanda i iniciar el desnonament.

El burofax, encara que no hagi aconseguit recuperar les quantitats que deu el llogater, haurà servit perquè no pugui enervar el judici, és a dir, no podrà frenar el desnonament encara que es posi al dia amb les obligacions econòmiques.

Demanda per impagament de lloguer

Si un llogater ha deixat de pagar el lloguer, el propietari té diverses opcions:

• Interposar una demanda en què es reclami el deute
• Una demanda que sol·liciti el desnonament per impagament
• Una demanda que reclami el deute i demani el desnonament

Aquesta demanda ha d'estar signada per un advocat i un procurador i es pot demanar que el llogater pagui les costes del procés, és a dir, les despeses de l'advocat i el procurador.

Model de demanda d'impagament de lloguer per al 2023

Consulta aquest model de demanda de desnonament per impagament de lloguer a Espanya el 2023. Tingues en compte que només un model i que hauràs d'ampliar-lo i adaptar-lo a les teves circumstàncies particulars i a la normativa vigent a la teva comunitat autònoma.
 

AL JUTJAT DE PRIMERA INSTÀNCIA DE [ciutat on es presenta la demanda]

Sr./Sra. [Nom i cognoms], major d'edat, amb domicili a [adreça], i amb DNI número [número de DNI], en qualitat d'arrendador/a de l'habitatge situat a [adreça de l'habitatge arrendat], davant aquest jutjat compareix i, com millor procedeixi en Dret, DIU:

FETS

Primer.- Que el/la demandat/da Sr./Sra. [nom i cognoms], major d'edat, amb domicili a [adreça], i amb DNI número [número de DNI], ostenta la condició d'arrendatari/ària de l'habitatge situat a [adreça de l'habitatge arrendat], des del dia [data d'inici del contracte d'arrendament], en virtut del contracte d'arrendament subscrit entre les parts.

Segon.- Que el contracte d'arrendament té una durada de [durada del contracte d'arrendament] i es troba vigent actualment.

Tercer.- Que el/la demandat/ada deu a l'actor/a la quantitat de [quantitat deguda], corresponent als mesos de [mesos deguts] del lloguer de l'habitatge objecte del contracte, així com les quantitats degudes en concepte de despeses comunes i subministraments, que ascendeixen a [quantitat de despeses comunes i subministraments deguts], en total una quantitat de [quantitat total deguda], segons s'acreditarà a l'acte del judici.

Cambra.- Que el/la demandat/da ha estat requerit/da per l'actor/a perquè procedeixi al pagament de les quantitats degudes en diverses ocasions, mitjançant requeriments fefaents, sense que fins a la data s'hagi produït el pagament d’aquestes quantitats.

Cinquè.- Que el/la demandat/da es troba en situació d'impagament del lloguer i de les quantitats degudes en concepte de despeses comunes i subministraments, fet que suposa un incompliment greu de les obligacions derivades del contracte d'arrendament.

(EN AQUESTA PART S'HI HAURIEN D'AFEGIR ELS FONAMENTS DE DRET)

El procés de desnonament per impagament de lloguer

Freepik

El desnonament és el mecanisme legal que permet al propietari recuperar la possessió del seu immoble després de la resolució del contracte per l'incompliment de les obligacions del llogater (en aquest cas, deixar de pagar la renda).

Un cop iniciat el procés, el llogater podrà enervar el desnonament una vegada durant tot el contracte, sempre que no s'hagi enviat el burofax amb el requeriment de pagament. És a dir, si es tornen a produir impagaments, el llogater no podrà tornar a aturar el desnonament.

Aproximadament un mes després d'haver posat la demanda de desnonament, el jutjat emet el decret d'admissió que autoritza el desallotjament del llogater morós del pis i fixa la informació següent:

• La data en què se celebrarà el judici
• La data en què es produirà el desnonament
• L'anunci del termini de 10 dies hàbils perquè el llogater s'oposi a la demanda des de la recepció. Si el llogater no contesta durant aquests 10 dies de termini, no hi haurà judici i es passarà directament al llançament (desallotjament).
• L'anunci del termini de tres dies al llogater perquè sol·liciti justícia gratuïta.

La millor manera d'evitar el desnonament per impagament de lloguer és que el llogater pagui els deutes que tingui amb l'arrendador des de la presentació de la demanda de desnonament fins que faci el pagament per enervació. Això serà possible si el burofax no s'ha enviat amb el requeriment de pagament.

Reclamació de rendes després del desnonament

Un cop s'ha produït el desnonament, el propietari té cinc anys de termini per reclamar els deutes al llogater. Molts arrendataris morosos no tenen propietats al seu nom ni nòmines embargables, per la qual cosa la millor eina davant dels impagaments és l’arxiu de llogaters morosos.

Queda recordar que els deutes per impagament de lloguer prescriuen al cap de cinc anys. Això no obstant, perquè sigui així han de passar aquests cinc anys sense que es reclami ni es posi en evidència l'existència d'aquest deute. Si el propietari reclama el deute i no el cobra, aquests cinc anys de termini es reiniciaran.

Quina part de la nòmina del llogater es pot embargar?

No es pot embargar res que no superi el salari mínim interprofessional (SMI), que el 2023 és de 1.080 euros. Passat aquest llindar, es pot embargar el 30 % de la quantia que suposi l'import del doble de l'SMI.  A més, es pot embargar el 50 % de la suma que es cobri com a sou brut comprès entre 2.000 i 3.000 euros.

Què cal fer si el llogater no paga el lloguer?

Si el llogater deixa de pagar el lloguer i no accepta una solució amistosa has d'enviar un requeriment de pagament per burofax amb un termini de 30 dies perquè compleixi les seves obligacions. Si no fa efecte, caldrà acudir a un advocat i interposar una demanda per impagament de lloguer.

Però realment quant es pot endarrerir el pagament del lloguer? De vegades el llogater pot presentar algun problema que provoqui el retard d'un mes de renda. Això no obstant, si es retarda més d'una quota és aconsellable iniciar els tràmits necessaris per recuperar les quantitats degudes o procedir al desallotjament.