Com funciona el lloguer amb opció de compra d'obra nova?

Comprar un habitatge d'obra nova és, generalment, un dels primers instints dels espanyols que busquen una nova llar. Tot i això, la majoria de compravendes de cases que s'efectuen a Espanya són de segona mà. El perquè resideix en l'oferta, ja que l'habitatge de segona mà és més nombrós que les promocions de cases noves, i en el preu, que sol ser superior en els pisos d'obra nova.

Tot i això, hi ha una fórmula que permet accedir a una casa nova d'una manera accessible: el lloguer amb opció a compra d'obra nova.

Com funciona el lloguer amb opció de compra d'obra nova

El funcionament del lloguer amb opció a compra en habitatges dobra nova presenta certes particularitats respecte al de segona mà. Una és la fiscalitat: en adquirir un habitatge nou cal pagar l'Impost sobre el Valor Afegit (IVA) i l'Impost d'Actes Jurídics Documentats (IAJD). L'IVA, corresponent al 10 % del preu de venda, s'ha de pagar perquè és una casa nova. D'altra banda, l'IAJD varia entre el 0,5 i l'1,5 %, depenent de la comunitat autònoma on s'ubiqui l'immoble.

Per al lloguer amb opció a compra a pisos de nova construcció, l'IVA es paga mensualment de manera prorratejada. Això vol dir que la quota mensual del lloguer consta de dos components: un IVA prorratejat (10 % del valor de l'immoble) i la renda que s'hagi acordat amb la promotora o la constructora.

Finalització del contracte de lloguer amb opció de compra d'obra nova

Cal destacar que si el contracte de lloguer amb opció de compra s'acaba i el llogater tria no comprar, no només perdrà les rendes pagades, sinó també l'IVA que ha estat abonant. Tot i això, encara podrà continuar a l'habitatge només com a arrendatari, sense incórrer en el pagament de l'IVA, fins que culmini el contracte de lloguer regular.

En cas que la promotora o la constructora violi l'acord, el llogater té dret a sol·licitar el reemborsament total de les quotes i a exigir una indemnització per danys, a més del pagament dels costos legals relacionats.

Finalment, encara que el preu acordat en el contracte és fix, si es detecten problemes no revelats prèviament a l'habitatge -com defectes o reparacions no anticipades, el que es coneix com a vicis ocults-, el llogater té el dret de demanar una reducció en el preu final de venda.

Pexels

El contracte de lloguer amb opció de compra sobre un habitatge d'obra nova

Un contracte d'arrendament amb opció de compra ha de detallar els aspectes següents del lloguer i de la compra per ser vàlid. Així mateix, a la plantilla del contracte s'han de reflectir les dades següents:

Dades referents al lloguer de l'habitatge:

• Durada
• Termini per comprar
• Quota mensual
• Com es divideixen les despeses

Dades relacionades amb la compra de l'immoble:

• Confirmació escrita del llogater conforme està interessat en la compra
• Preu fix de venda
• Percentatge del lloguer per descomptar de la compravenda
• Possible bestreta que es descompta del preu final o que el propietari es queda si l'inquilí desisteix

Baixa’t el model de contracte de lloguer amb opció de compra en PDF o Word gratuït, actualitzat a la darrera llei de 2023 i llest per omplir.

Diferències entre el lloguer amb opció de compra d'obra nova i el de segona mà

En el lloguer amb opció de compra, el llogater abona una quota mensual com si fos un simple lloguer. En finalitzar el període acordat, pot optar per comprar l'habitatge. Si decideix comprar-la, té el dret que les quotes ja pagades es descomptin del preu total de la propietat. Aquesta modalitat permet al llogater avaluar si l'habitatge s'ajusta a les seves necessitats i li dona temps per estalviar en cas de decidir realitzar la compra.

L'arrendament amb opció de compra no només beneficia el llogater, sinó també el propietari. Durant el període de lloguer, el propietari rep una renda mensual i, si finalment es ven la propietat, aconsegueix el seu objectiu.

Tot i això, hi ha diferències entre el lloguer amb opció a compra de segona mà i d'obra nova, sobretot en l'aspecte impositiu. Per a l'obra nova, l'IVA es paga de manera mensualment prorratejada. La quota del lloguer consisteix en el pagament de l'IVA prorratejat, el 10 % sobre el valor del pis, més la renda acordada. Però és essencial considerar que si després de dos anys una persona que no sigui el llogater compra l'habitatge nou, aquest ja no haurà de pagar l'IVA, sinó l'impost de transmissions patrimonials (ITP).

Si l'habitatge és nou però el propietari que el lloga és un particular mitjançant un contracte amb opció de compra, el llogater no ha de pagar l'IVA en cap moment. En aquest cas, és una segona transmissió i també estarà subjecta a l'ITP.