Què és la reconducció tàcita en contractes d'arrendament?

La finalització dels contractes de lloguer és un dels conflictes més freqüents entre llogaters i propietaris. A més de ser el moment de tornar les claus o lliurar la fiança, és una cosa que es complica si no se segueixen els terminis i passos que marca la llei.

Una de les qüestions a tenir en compte en aquest punt de l'arrendament és la reconducció tàcita. Què és? Per a què serveix? Què implica? Resolem els dubtes.

Què és la reconducció tàcita?

La reconducció tàcita és la nova relació d'arrendament que es genera entre el propietari d'un pis i el seu llogater quan acaba el contracte de lloguer inicial. Si apareix la reconducció tàcita, es mantenen les clàusules i condicions del contracte de lloguer primigeni, llevat de la durada.

La reconducció tàcita es regula a l'article 1.566 del Codi civil, que estableix el següent: “Si, en acabar el contracte, l'arrendatari es queda durant quinze dies a l’immoble arrendat amb aquiescència de l'arrendador, s'entén que hi ha reconducció tàcita pel temps que estableixen els articles 1.577 i 1.581, llevat que hagi precedit requeriment”.

Quan es produeix la reconducció tàcita?

Perquè es produeixi la reconducció tàcita s'han de complir dos requisits:

• El llogater ha de continuar utilitzant l'habitatge o el local comercial durant 15 dies després que s'acabi el contracte de lloguer.
• L'arrendador no ha de comunicar al llogater el seu desig que abandoni l'habitatge o el local durant aquests 15 dies.

És a dir, si el llogater segueix fent ús de l'habitatge o el local durant 15 dies després que s'acabi el contracte i el propietari no li demana que se'n vagi, es produirà una nova pròrroga del contracte de lloguer amb les mateixes condicions que l'anterior.

Lloguers renovats per reconducció tàcita

Perquè es produeixi la reconducció tàcita cal que es compleixin els requisits següents:

• Hi ha d'haver un contracte de lloguer entre els particulars o les entitats implicades en el procés d'arrendament, sense cap clàusula que permeti la renovació automàtica del contracte.
• La propietat llogada ha de romandre ocupada durant un període mínim de 15 dies després de la finalització del contracte inicial. Per tant, situacions com retards en el lliurament de claus o demores similars no es poden considerar una extensió implícita del contracte, ja que no compleixen aquest període mínim.
• Hi ha d'haver l'absència d'accions per part del propietari per finalitzar el contracte, cosa que implica un acord tàcit amb la seva extensió.
• No hi ha d’haver cap sol·licitud formal per part dels propietaris de l’immoble per finalitzar el contracte.
• Totes les parts involucrades han de ser legalment i contractualment capaces per establir un nou acord d'arrendament.

Pexels

Durada del nou contracte creat per reconducció tàcita

L'article 1.581 del Codi civil estableix que: “Si no s'ha fixat termini a l'arrendament, s'entén fet per anys quan s'ha fixat un lloguer anual, per mesos quan és mensual, per dies quan és diari”.

És a dir, la durada d'un contracte d'arrendament nou generat automàticament es determina en funció de com es va fixar originalment la renda. Si la renda es va establir anualment al contracte inicial, la durada del nou serà d'un any. Si la renda es va acordar de manera mensual, aleshores el nou contracte tindrà una durada mensual. En canvi, si va ser diària, la durada del nou contracte serà diària.

Hi ha certa ambigüitat en la interpretació judicial d’aquests casos. Alguns tribunals argumenten que si el contracte inicial estableix una renda anual (per exemple, de 12.000 euros a l'any) que es paga mensualment (1.000 euros al mes), aleshores la reconducció tàcita serà anual, és a dir, el nou contracte tindrà una durada d’un any. Altres, no obstant això, sostenen que si el contracte assenyala pagaments mensuals, aleshores la renovació serà mensual i es generarà un nou contracte cada mes.

Al Tribunal Suprem, per exemple, ha prevalgut la primera interpretació: la durada del nou contracte correspon a com es va fixar la renda al contracte inicial, independentment dels pagaments mensuals. D'aquesta manera, si el contracte original indica una renda anual de 12.000 euros, la durada del nou contracte serà d'un any, fins i tot si el contracte inicial especifica que la renda es pagarà mensualment.

Per als contractes de lloguer signats entre l'1 de gener de 1985 i el 31 de desembre de 1994, la renovació per reconducció tàcita serà per tres anys, però només per a habitatges. Després d'aquests tres anys es pot produir una nova renovació tàcita sota les condicions esmentades.

Cada cop que es compleixen les condicions establertes perquè es produeixi la reconducció tàcita, es genera un nou contracte. Com que la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) no aborda específicament la renovació tàcita, es recorre al Codi civil com a normativa supletòria. Això significa que quan un contracte d'habitatge o local comercial regulat per la LAU s'acaba i entra en una fase de renovació tàcita, ja no es regeix per la LAU sinó per les normes del Codi civil, que solen ser més favorables per a l'arrendador.

Com s'acaba la reconducció tàcita?

La reconducció tàcita es pot acabar de dues maneres:

• Per voluntat de les parts: el propietari o el llogater poden comunicar a l'altra part la seva voluntat de no renovar el contracte fent un preavís per escrit amb una antelació mínima de 15 dies.
• Per causes legals: com la venda de l'habitatge o local, la declaració de ruïna de l'immoble o la mort de l'arrendador o l'arrendatari.

Diferència entre reconducció tàcita i pròrroga

Tot i que ambdues figures estenen la durada del contracte de lloguer, hi ha diferències entre la reconducció tàcita i la pròrroga d'un contracte de lloguer.

La reconducció tàcita apareix quan un contracte d'arrendament arriba a la data de venciment i el llogater continua ocupant l'immoble sense que l'arrendador s'hi oposi explícitament i sense que li demani que se'n vagi. En aquest cas, s'estableix un nou contracte amb clàusules similars a l'original, tret de la durada, que dependrà de la freqüència del pagament del lloguer original.

En canvi, la pròrroga implica continuar el contracte d'arrendament original sense canvis significatius en el contingut. Aquesta pròrroga pot ser de dos tipus: legal o convencional. La pròrroga legal s'aplica automàticament a certs tipus de lloguers d'habitatge, segons allò establert per la LAU, sense necessitat d'un acord específic de les parts. La pròrroga convencional, per altra banda, passa quan les parts acorden explícitament estendre el contracte original per un període addicional.

Independentment de si es tracta de reconducció tàcita o pròrroga, sempre s'aconsella que qualsevol modificació al contracte es reflecteixi per escrit a través d'un annex signat per ambdues parts per evitar possibles conflictes en el futur.